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Accueilcrédit immobilier

Décryptage :
Le bon taux

Vidéo : Quels sont les avantages à passer par un courtier en immobilier ?
Bon à savoir
Les conseils d'Arnaud, spécialiste Finance
Comment obtenir les meilleures conditions de crédit immobilier ?

Avoir un apport personnel est un avantage indéniable pour négocier les meilleures conditions de crédit. Toutefois les banques peuvent accorder des crédits à des personnes qui n’en détiennent pas mais qui restent « rassurantes » comme celles qui disposent de revenus réguliers ou d'un travail en CDI.

Mais si vous voulez vraiment obtenir les meilleures conditions de crédit, faites jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires ou confier votre dossier à un courtier qui se chargera de trouver l’offre la plus adaptée à votre profil.

N’oubliez pas les frais annexes

Au moment de l’achat, ne négligez pas les frais annexes comme les assurances obligatoires dont l’assurance décès-invalidité, qui représente près de 10 % du crédit. Comptez également les garanties, qui représentent en moyenne 1,2 % du montant emprunté ainsi que les frais de dossier qui s’élèvent en moyenne entre 600 € et 1 000 € (soit près de 1 % du capital emprunté).

Notre conseil : optimisez votre assurance emprunteur en la déléguant à un autre organisme que celui de votre crédit. N’hésitez pas à faire une simulation avec notre partenaire.

Et l’assurance emprunteur dans tout ça ?

L’assurance emprunteur vous couvre en cas d’invalidité ou de décès et existe sous forme d’assurance groupe ou de délégation d’assurance. L’assurance groupe est donnée par votre banque et assure les risques de façon mutualisée, toutefois les conditions ne sont pas personnalisables. Une prime située entre 0,35 % et 0,50 % du capital emprunté s’ajoute alors à la mensualité.

La délégation d’assurance, elle, vous permet de faire jouer la concurrence et peut s'avérer très avantageuse puisqu’on compte entre 0,10 % à 0,30 % du capital emprunté selon l’âge.

Sans apport, puis-je emprunter ?

Certaines banques prêtent jusqu’à 110 % du prix d’achat pour pallier une absence d’apport, et vous permettre de payer les frais de notaire.

Néanmoins, pour espérer obtenir un prêt immobilier à 100 ou 110 %, il faut, impérativement, présenter un profil rassurant. En effet, les banques vérifient si vous avez été à découvert, si vous n’avez pas caché un crédit et si l’un de vos chèques a été rejeté au cours des dernières années.

Mieux vaut-il privilégier l’offre de crédit immobilier de votre banque ou passer par un courtier ?

Le rôle d’un courtier immobilier est de négocier les meilleurs taux de crédit immobilier à votre place en vous faisant profiter de ses partenariats et réseaux.

Avec un courtier vous n’aurez qu’un interlocuteur unique qui se chargera de monter votre dossier pour lui donner les meilleures chances de succès.

Vous pourrez peut-être gagner entre 0,2 et 0,4 % sur le taux de votre crédit et sur un prêt destiné à un achat immobilier, cette économie pourrait représenter plusieurs milliers d'euros !

Décryptage :
Mensualités

Vidéo : Les mensualités de crédit immobilier, comment ça marche ?
Bon à savoir
Les conseils d'Arnaud, spécialiste Finance
Comment fonctionnent les mensualités de crédit ?

Lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit immobilier, il s’engage via un échéancier de remboursements, à verser des mensualités qui comprennent la totalité de la somme empruntée, à laquelle s’ajoutent des intérêts.

La mensualité est l’élément central de votre crédit immobilier. En fixant de trop faibles mensualités, votre emprunt vous coûtera très cher et en souscrivant un prêt avec des mensualités de remboursement trop importantes, vous pourriez facilement diminuer votre pouvoir d’achat quotidien… Il faut donc trouver le juste milieu !

Quelles sont les mensualités maximum ?

Les mensualités maximum généralement admises pour un crédit immobilier se montent à 33 % du revenu net mensuel. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.

Par exemple, si vous gagnez 3000€ par mois et que vous consacrez 400 € à des remboursements de prêts à la consommation, votre capacité d'endettement sera calculée sur 2600€. Ainsi, votre mensualité de crédit immobilier ne pourra pas dépasser 866 €.

Pour faire baisser vos mensualités, vous pouvez bien évidemment allonger votre durée d’emprunt, mais en conséquence, le taux de votre crédit immobilier sera légèrement plus élevé.

Comment réduire ses mensualités ?

Si vous trouvez que vos mensualités de crédit immobilier sont trop élevées, plusieurs options s’offrent à vous :

  • Vous pouvez renégocier votre contrat et son taux d’intérêt
  • Vous pouvez aussi racheter votre crédit en allongeant votre durée d’emprunt
  • Ou vous pouvez baisser le taux de votre assurance emprunteur en changeant tout simplement d’assurance
Bénéficier d’un crédit modulable pour gérer ses mensualités, c’est possible ?

Cette option permet d’augmenter progressivement vos mensualités au cours du crédit afin d’en diminuer le coût total, ou de les baisser si vos revenus sont variables et que vous prévoyez des dépenses importantes à certaines périodes.

Décryptage :
Capacité d’emprunt

Vidéo : Comment augmenter son apport personnel et donc sa capacité d’emprunt ?
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Les conseils d'Arnaud, spécialiste Finance
Combien d’argent puis-je emprunter ?

Pour connaître votre capacité d’emprunt, penchez-vous sur la stabilité et le niveau de vos revenus, l’apport personnel ainsi que les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre.

N’oubliez pas, votre mensualité ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels, auxquels vous devez soustraire vos charges.

Pensez aussi à prendre en compte la durée d’emprunt : plus elle s'allonge, plus le montant emprunté augmente à mensualité égale, et plus vous payez d'intérêts.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Généralement, le taux d'endettement admis est de l’ordre de 33 % mais dans certains cas, ce montant peut être plus élevé. Pour le calculer, vous devez diviser vos charges par vos revenus, soit :

  • Taux d'endettement = ensemble des charges/revenus fixes nets des emprunteurs et du co-emprunteur x 100
  • Si votre ménage perçoit 3000€ de revenus par mois et que vos charges récurrentes s’élèvent à 1000 €, votre taux d’endettement s’élève alors à 33%, les banques peuvent donc vous considérer comme solvable
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
  • Vous pouvez commencer par augmenter votre apport. Le taux admis par la plupart des établissements de crédit est de 10 % mais en proposant un apport personnel de 20 % ou 30 %, voire plus, vous optimiserez vos chances.
  • Vous pouvez penser également à rembourser vos prêts en cours ou regrouper tous vos encours afin de ne payer qu’une seule mensualité.
Comment évaluer son apport personnel ?

L'apport personnel peut être lié à des économies, à des donations, à un prêt familial, un héritage ou même à la participation aux bénéfices de votre entreprise.

Certains financements aidés comme le PTZ ou l'épargne logement sont aussi constitutifs d'apport personnel et peuvent vous aider dans votre projet d’achat immobilier.

Décryptage :
Frais de notaire

Vidéo : Combien allez-vous payer de frais de notaire ?
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Les conseils d'Arnaud, spécialiste Finance
Qu’appelle-t-on frais de notaire ?

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », on parle en réalité de la somme que le notaire va percevoir lors de la signature de l'acte authentique de vente d’un bien immobilier. 80 % de ces frais sont des frais fiscaux, reversés aux collectivités locales et à l’Etat. Le notaire, lui, perçoit une rémunération appelée « émoluments », qui est définie par un barème fixé par décret et qui est proportionnel au prix de vente du bien immobilier.

Vendeur / Acquéreur : Qui paie les frais de notaire ?

Si vous avez décidé d'acheter une maison ou un appartement, sachez qu'en plus du prix d'achat de votre bien immobilier, c’est vous, en tant qu’acquéreur, qui devrez payer les frais de notaire, c’est-à-dire l'ensemble des frais liés à la réalisation de l'acte de vente.

Comment choisir son notaire ?

Le recours à un notaire est obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier. Si pour l'avant-contrat, le recours au notaire est facultatif, il l’est en revanche pour la vente définitive du bien. Le notaire peut être choisi en fonction de sa proximité, de sa renommée, par recommandation.

Peut-on négocier ses frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglementés par les pouvoirs publics et comprennent différentes dépenses qui ne peuvent pas être négociés. En revanche, si vous voulez des frais moins élevés, privilégiez plutôt l’investissement dans l’immobilier neuf où les frais ne représentent que 2 à 3% du prix d’achat. C'est-à-dire 3 à 4 points de moins que dans l'ancien !

Quand doit-on payer les frais de notaire ?

Le paiement des frais de notaire a lieu lors de la signature de l’acte authentique de vente, mais le montant payé lors de la signature de l'acte de vente n'est qu'une estimation. Il est possible que vous receviez, quelques mois plus tard, un remboursement qui correspond à la différence entre la somme que vous avez payée et le montant réel lié aux frais de notaire.

Décryptage :
Prêt à Taux Zéro

Vidéo : Le Prêt à Taux Zéro en 5 points clés
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Les conseils d'Arnaud, spécialiste Finance
Qu’est-ce que le Prêt à Taux Zéro

Le PTZ est un prêt aidé accordé sans taux d’intérêt à certains ménages français qui souhaiteraient accéder à la propriété pour la première fois, dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien avec travaux. S'il semble très avantageux pour acheter dans l'immobilier neuf, il est toutefois accordé sous certaines conditions.

Quelles sont les conditions à respecter pour profiter du PTZ ?

Pour bénéficier du PTZ, il est nécessaire d’être primo-accédant, d’avoir des revenus qui respectent un certain plafond de ressources et de choisir un bien immobilier dont le prix ne doit pas excéder un certain montant. Il faut également noter que le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du prix d’un bien mais que son montant dépend aussi de la composition de votre foyer.

Le PTZ est-il uniquement applicable à l’immobilier neuf ?

Le PTZ est un prêt applicable aussi bien dans l’immobilier neuf que dans l’ancien. Le PTZ permet en effet d’acheter un bien ancien et de participer à hauteur de 40 % du prix de l'acquisition... à condition de prévoir d'importants travaux et d'acheter un logement ancien situé uniquement dans les villes de province de moins de 250 000 habitants.

Où est-il possible de profiter du PTZ pour acheter un bien immobilier ?

Il est possible de profiter du PTZ sur l’ensemble du territoire français. En revanche des exceptions existent. Pour l’immobilier neuf, le PZT peut financer la construction ou l'achat de tout logement. Pour l’immobilier ancien, le PTZ ne peut financer que les logements situés dans les communes de zone B2 ou C.