Investissement De Robien

Dans de nombreuses agglomérations françaises, le marché locatif est en crise. Face à une situation ainsi résumée : “ le marché est au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger ” le ministre Gilles de Robien a renouvelé le dispositif BESSON d’incitation en faveur de l’investissement immobilier. En encourageant les Français à investir dans les logements locatifs, les effets attendus sont d’une part, la détente du marché locatif dans les zones en situation extrêmement tendue et d’autre part, la relance de la construction en Ile-de-France et dans d'autres zones, ce qui contribuera également à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment. Le bilan de ses dispositions sera établi avant septembre 2006, date à laquelle le gouvernement présentera une synthèse de l'application desdites mesures et analysera leurs effets sur l'investissement immobilier locatif, notamment en ce qui concerne leurs coûts et leurs bénéficiaires.

En attendant, pour donner toute son efficacité à l'amortissement fiscal, le ministre confirme les substantielles économies d’impôts dont profitent les contribuables qui prennent part au financement de la politique du logement. Nous rappelons que ces dispositions permettent d’amortir, c’est-à-dire d’économiser au titre des impôts sur le revenu, en 15 ans jusqu’à 65 % de l’investissement. Pratiquement, tous les ans, pendant les cinq premières années de l’investissement, les contribuables déduisent de leurs impôts 8 % du prix d'acquisition d’un logement neuf, puis 2,5 % les quatre années suivantes. Au terme des 9 premières années de location, l’amortissement peut être renouvelé à raison de 2 périodes triennales à hauteur de 2,5 % par an du prix d’acquisition du bien. Sont concernées avec effet rétroactif au 3 avril 2003, les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 ainsi que les acquisitions faites à compter du 3 avril 2003 de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logements et les logements neufs qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003 d’une déclaration d'ouverture de chantier.

Se constituer un patrimoine locatif sans contraintes excessives
Lors de la mise en place des dispositions BESSON le 1er janvier 1999, de très nombreux professionnels de l’immobilier avaient estimé qu’elles impliquaient des contraintes contractuelles qui menaçaient de masquer l’attrait patrimonial du dispositif mis en place. De fait, l’objectif poursuivi par le gouvernement, obtenir en nombre suffisant la participation des contribuables au financement de la construction de logements en les incitant à devenir propriétaires-bailleurs afin de résorber la pénurie d’offres locatives, risquait de ne pas être aussi efficace qu’escompté.

Nous rappelons que pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi BESSON, le logement ne pouvait pas être loué à un ascendant ou à un descendant du contribuable. Une exception était prévue lorsque le logement était mis à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant, à condition qu’il ait déjà été donné en location pendant trois ans ce qui entraînait la suspension des dispositions Besson, à condition que cette mise à disposition n’intervienne qu'une seule fois et ne dépasse pas neuf ans.

Les innovations du nouveau dispositif ont donc consisté à rendre le moins contraignant possible l’acceptation du statut de propriétaire-bailleur que les contribuables endossent inévitablement en s’engageant dans la voie proposée par le gouvernement. Désormais, l’investisseur-bailleur peut louer son bien à qui bon lui semble, y compris à un membre de sa famille et ce, sans avoir à contrôler les ressources de ce dernier, à un prix nettement plus élevé que dans le cadre de l’avantage BESSON.

LA SUPPRESSION DES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Dans le cadre des dispositions BESSON, les revenus du ou des locataires lors de l'entrée dans les lieux doivent être inférieurs à des plafonds de ressources (voir ci-après). Désormais, le contribuable investisseur est libéré de cette contrainte. Les propriétaires des logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 3 avril 2003 de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme, ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et transformé en logements, peuvent conclure des baux sans être astreints à l’obligation de vérifier que les ressources du locataire ne dépassent pas les seuils fixés par le gouvernement.

L’AUGMENTATION DES PLAFONDS DE LOYERS
Parmi les contraintes de la loi BESSON, le contribuable doit s’engager à louer, pendant 9 ans, à un prix par essence inférieur au prix du marché. En contrepartie, la perte subie, résultant de la différence entre le revenu que le bailleur aurait obtenu si le bien acquis avait été loué au prix du marché et le revenu locatif obtenu en application des limites imposées par le législateur, est compensée par une économie d’impôts. Le montant de cette économie est plus ou moins importante selon l’importance du déficit que le contribuable peut constater dans ses revenus fonciers en application des dispositions propres à la mesure de défiscalisation.

Le dispositif de Robien maintient le plafonnement des loyers, mais les limites à ne pas dépasser sont fixées à une valeur réputée égale à 90 % du prix du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.
Montants des plafonds de Robien et zones d'application des plafonds de loyers en 2003

Plafonds des loyers BESSON et zones d'application des plafonds de loyers en 2003

Plafonds annuels de ressources des locataires pour les baux conclus en 2001
Revenus imposables de l'exercice n-2

(1) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le
Pré Saint Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves et Vincennes.
(2) Les agglomérations sont déterminées par le Schéma Directeur de l'Aménagement de l'Urbanisme.

La défiscalisation, qu’est-ce que c’est ?
La défiscalisation consiste à réduire les conséquences pécuniaires d’un investissement immobilier réalisé par un contribuable dans un secteur que le gouvernement entend privilégier mais qui n’est pas immédiatement rentable. Dans le cas présent, l’absence de rentabilité résulte des modalités de fixation des loyers, qui par essence, sont fixées à un niveau inférieur au prix du marché afin de régler les tensions constatées sur le marché locatif.

A titre d’exemple, le dispositif Malraux permet aux propriétaires d’un immeuble situé dans un secteur éligible d’imputer le déficit foncier résultant des dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, et ce, sans aucun plafond. Quant aux mesures concernant les monuments historiques elles permettent aux propriétaires d’imputer les déficits fonciers liés à la rénovation du bien et à son exploitation sur le revenu global. Dans le même ordre d’idée, l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM ouvre droit, sous certaines conditions, à une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25% du prix de revient de l'acquisition ou de la construction, dans la limite de 1 500 € le mètre carré habitable. Quant à ceux qui sont prêts à franchir le pas et à se lancer dans une véritable activité de location, existe le statut de loueur en meublé professionnel. Là, les déficits d’exploitation créés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sont imputables sur le revenu global.

Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Dans le neuf, le bailleur peut amortir, c’est-à-dire, imputer sur les revenus de la location une partie du prix de revient du bien. En d’autres termes, pendant une période déterminée, une fraction du prix de revient de l’immeuble vient, au moment de la déclaration des impôts, en déduction des revenus fonciers du bailleur. La charge qui en résulte entraîne mécaniquement une diminution des impôts puisque l’assiette imposable, c’est-à-dire les sommes déclarées par le contribuable, est réduite.

En l’occurrence, la somme que le bailleur est autorisé à déduire est égale à 8 % du prix du bien pendant les 5 premières années. Les 4 années suivantes, cette part est de 2,5 %. Enfin, à l’issue de cette période de 9 ans, l'amortissement peut être renouvelé pendant 2 périodes de 3 ans, à raison de 2,5 % par an, soit donc à nouveau 15 % du prix d’acquisition. Au bout du compte, en 15 ans, 65 % du prix de revient du bien peuvent ainsi être déduits des revenus fonciers.

Ainsi, l'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable et s'ajoute aux autres frais déductibles. Par ailleurs, si les charges de la location dépassent le montant des loyers, le déficit foncier qui en résulte s’impute sur le revenu global, et ce, dans la limite de 10 670 €.

Signalons qu’en même temps, la déduction forfaitaire sur les loyers est réduite de 14 % à 6 %. Toutefois, au terme de la période d’amortissement, le taux de 14 % s’applique à nouveau, sauf à s’engager dans le dispositif prévu pour l’ancien (voir plus loin).

Dans l’ancien, l’avantage consiste en un régime de déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers et prend la forme d'un relèvement de 14% à 25%, et depuis 2003 à 40%, du taux de la déduction forfaitaire pendant une période de location minimale de six ans. Sont concernées les locations qui respectent le double plafonnement - loyer au m² et ressources des locataires à la conclusion du contrat de location - du régime Besson.

Défiscalisation BESSON
Exemple : acquisition d’un appartement de 50 m² au Kremlin-Bicêtre au prix de 107 000 €, loué au prix 550 € par mois (11 € par m²).

Loyers annuel = 550 x 12 = 6 600 €
Déduction forfaitaire sur les loyers = 6 600 € x 6 % = 396 €
Intérêts d’emprunt déductibles = 6 600 €
Amortissement Besson = 107 000 € x 8 % = 8 560 € pendant les 5 premières années
Amortissement Besson = 107 000 € x 2,5 % = 2 675 € pendant les 4 premières suivantes

Pour un contribuable imposé à 43%, l’économie d’impôt est égale à :
6 600 € (de revenus locatifs) - ( 396 € (déduction forfaitaire) + 6 600 € (intérêts d’emprunt déductible) + 8 560 € (amortissement BESSON)) = - 8 956 € de déficit foncier.

Il en résulte au total, une économie d’impôts de 19 255 € sur 9 ans.
8 956 € x 43% = 3 851 € par an pendant les 5 premières années
2 675 € x 43% = 1 150 € par an pour 4 les années suivantes.

Simulation de Robien
Acquisition à Issy-les-Moulineaux d’un deux pièces neuf de 25 m² au prix de 100.000 €.
Le logement doit être loué pendant 9 ans à un prix maximum de 450 € par mois (25 m² x 18 €).
Pendant les 5 premières années, les revenus fonciers imposables sont diminués du montant de l’amortissement soit 8000 € (100.000 X 8%).

Les 4 années suivantes, l’amortissement est égal à 2500 € par an (100.000 X 2,5%).
A condition de respecter les conditions de prix du loyer, l’acquéreur peut à nouveau déduire 2500 € par an pendant 6 années supplémentaires. Dans cette hypothèse, l’investisseur déduit 65000 € sur 15 ans.

Calcul des revenus fonciers la première année :
Loyer annuel: 5 400 € (450 € / mois x 12)
Déduction forfaitaire : - 324 € (5 400 x 6 %) le taux de la déduction forfaitaire est réduit à 6 % pendant la période d'amortissement.
Amortissement : - 8.000 € (100.000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt : - 5 500 € (crédit à 100 % sur 15 ans à 5,75 %)
Charges diverses : - 220 € (hypothèse)
Déficit : - 8 664 €
Le déficit foncier égal à 8 664 € est déductible du revenu imposable.

Pour un contribuable imposé à 43%, il en résulte au total, une économie d’impôts de 18 586 € sur les 5 premières années (8 664 € x 43% = 3 717 € par an x 5)

Les autres régimes de défiscalisation
LOI MALRAUX
Le dispositif Malraux donne la possibilité aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physiques ou les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Cependant, les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s’agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.

Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L’avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition. Enfin, signalons que le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

MONUMENTS HISTORIQUES
Les propriétaires donnant en location des immeubles classés Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt.

Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les déficits fonciers dans ce cas s’imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition. Dans ce cas, comme dans le précédent, le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

L’investissement dans les DOM TOM
Depuis le 1er janvier 2001 et jusqu'au 31 décembre 2006, la Loi PAUL a remplacé la loi PONS qui instituait un régime de défiscalisation en faveur des investissements en Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon et Nouvelle-Calédonie. Sont concernés les contribuables, personnes physiques, ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal qui réalisent des investissements ou souscrivent des parts de SCPI dans le secteur du logement.

S’agissant de la construction ou de l’acquisition d’immeubles neufs, la réduction d’impôt s’applique aux constructions ou acquisitions d’immeubles neufs que le contribuable s’engage à affecter à la location non meublée pendant au moins 5 ou 6 ans (dans le secteur intermédiaire) à un locataire qui y fixe sa résidence principale. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient ou d’acquisition du logement ou par le prix de souscription des parts ou actions. S’agissant de constructions à usage locatif, il n’existe pas de limite quant au nombre et au montant des investissements réalisés. La réduction d’impôt est répartie sur 5 ans. Chaque année, la base de la réduction d’impôt est égale à 20 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à la réduction d’impôt est né, c’est-à-dire l’année d’achèvement des travaux de construction (ou d’acquisition si la date est postérieure), ou encore l’année de souscription des parts.

Cette réduction d’impôts est portée à 40 % pour les investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire. Dans ce cas, le contribuable doit louer nu l’immeuble dans les 6 mois de son achèvement pendant au minimum 6 ans, le logement doit être la résidence principale du locataire, le contribuable qui a souscrit des parts ou titres doit les conserver pendant au moins 6 ans à compter de la date d’achèvement du logement et enfin les ressources du locataire et du loyer ne doivent pas excéder certains plafonds.

Important : cette réduction d’impôt ne se cumule pas avec l’amortissement Besson ou l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.

Résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées et Société civiles de placement immobilier
Le régime Robien s’applique aux locations déléguées : pour développer une offre nouvelle de résidences pour étudiants et de résidences pour personnes âgées, le nouveau dispositif s'applique aux locations nues, consenties à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location. Des prestations hôtelières ou para-hôtelières pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement.

Les SCPI éligibles à l’amortissement
L'acquisition de parts de SCPI accomplies à compter du 3 avril 2003 bénéficie d’un régime d’amortissement très favorable. Il est calculé sur 95% du montant total de la souscription, et ce, à dater de la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Etienne Langevin