Défiscalisation, quel bien immobilier et quel système fiscal choisir ?

Du neuf en ville ou en périphérie avec le Robien ou le Borloo

Les deux dispositifs, Robien recentré ou Borloo populaire se ressemblent sur certains points :
- d'une part, ils visent les logements construits ou achetés neufs ou sur plan depuis le 1er janvier 2006 ;
- d'autre part, ils suivent le principe de l'amortissement avec la possibilité de déduire 50% du prix du logement en 9 ans (6% pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans).

Pour le Borloo populaire l‘amortissement peut être poussé à 57,5% sur 12 ans (et donc 2,5% pendant trois ans) voire 65% sur 15 ans sans compter, chaque année, une déduction forfaitaire annuelle de 30% sur les loyers.

Mais un avantage fiscal n'est pas sans contrepartie : dans les deux cas, obligation est faite de louer pendant une durée minimale de 9 ans à un locataire dont c'est la résidence principale. Sans oublier, dans le Robien recentré, des contraintes de plafonds de loyers par zones géographiques définis par décret et dans le Borloo populaire, des contraintes de plafonds de loyers moins élevés qu'en Robien recentré mais aussi de ressources du locataire. Par ailleurs, le report du déficit foncier sur les autres revenus est limité à 10 700 €.

Du neuf en zone de revitalisation rurale ou dans les départements d'Outre-mer

En Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) la défiscalisation repose sur les principes suivant :
- une réduction d'impôt égale à 25% du prix d'achat dans la limite de 50 000 € pour un célibataire et de 100 000 € pour un couple marié ou pacsé et étalée sur 6 ans;
- et quelques contraintes : donner le bien en location pendant au moins 9 ans, via un bail commercial à un exploitant, et garder ce bien pendant 20 ans sous réserve de restituer au fisc une partie de l'exonération de la TVA (19,6%).

Dans les départements d'Outre-mer, l'investissement dit Girardin ouvre droit à une réduction d'impôt de 40% du prix du logement (8% pendant 5 ans) ou de 50% (5% pendant 10 ans) calculée sur la base d'un prix plafond de 2 024€/m². Sous réserve d'une durée minimale de location, de plafonds de loyers et de ressources du locataire pour bénéficier des 50% de réduction).

De l'ancien en tout genre

Quand on désire investir dans l'ancien, il y a bien sûr l'investissement en Monuments Historiques :
- soit sur des biens inscrits à l'Inventaire;
- soit sur des biens classés.

Dans les deux cas, il ne s'agit pas d'un vrai placement mais plus d'une passion que quelques dispositifs fiscaux peuvent contribuer à adoucir.

Il y a aussi l'investissement en loi Malraux concernant des logements anciens et dégradés situés dans les centres villes dès l'instant ou le bien se trouve dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP) et qu'il est loué pendant au moins 6 ans. Là, l'investisseur peut déduire tous types de travaux et le déficit foncier est reportable sans limite sur ses autres revenus. L'excédent est déductible les 6 années suivantes.

Dans un autre registre et qui demande nettement moins de moyens financiers, le Borloo ancien ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 à 45% sur les loyers permettant de doper la rentabilité locative. A condition de louer le bien pendant 6 ans et à pratiquer un loyer intermédiaire (30%) ou social (45%), de respecter un plafond de ressources du locataire, sans oublier la signature d'une convention avec l'Agence nationale de l'amélioration de l'habitat.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com – Avril 2007