Dispositif Borloo : un nouvel outil de défiscalisation

Après des milliers d'heures de discussion et de centaines d'amendements, la loi Engagement National pour le Logement, (ENL), a été promulguée le 13 juillet 2006 et est parue au Journal Officiel du 16 juillet. Cette loi compte de nombreux points rendant plus accessibles l'accès à la propriété avec notamment la location –accession, améliore certains articles de la loi sur la copropriété, ajoute des clauses « abusives » à celles déjà existantes et donc interdites dans la loi régissant les rapports entre bailleurs et locataires, tente d'élargir l'offre foncière... tout un arsenal de mesures visant à fluidifier la politique du logement et son accès sur le terrain. Dans cette fameuse ENL, il y a aussi le dispositif Borloo, du nom du ministre ayant élaboré la loi, Jean-Louis Borloo, en principe, mieux adapté aux réalités du marché locatif national. Et de ce fait corriger l'ancien Robien aux plafonds de loyers trop élevés, dépassant parfois les loyers pratiqués dans certaines villes et donnant lieu, par ricochet, à des aberrations soit au niveau des loyers trop élevés, soit au niveau du marché locatif où rien ne se passe faute d'un véritable marché locatif. Avec le Borloo, ces dérives devraient être arrêtées compte tenu de plafonds de loyers revus à la baisse notamment dans certaines zones où le plafond Robien ne correspondait pas avec le marché locatif local. Résultat : les investisseurs qui avaient calqué le remboursement de leur mensualité de crédit sur le montant du loyer promis se sont trouvés avec des revenus inférieurs à ceux escomptés voire sans revenus et dans ce cas, sans locataire. Sachant que le fisc n'accorde qu'une année au bailleur pour trouver un locataire, faute de quoi l'avantage fiscal peut être remis en cause.

Dispositif Borloo : comment çà marche ?
Le dispositif figure dans l'article 40 de la loi Engagement National pour le Logement et dans l'article 31 I du code général des impôts.

Le principe
Tout investisseur qui acquiert un logement neuf pour le donner en location non meublée à un locataire qui y établit sa résidence secondaire peut déduire de ses revenus fonciers 6% du prix de revient pendant les sept premières années et 4% pendant les deux années suivantes avec possibilité de proroger le dispositif pendant six ans à raisons de 2,5% par an. L'amortissement peut ainsi atteindre 65% sur 15 ans. Par ailleurs, les loyers encaissés bénéficient d'un abattement majoré de 30%. Ces déductions ne s'appliquent que sur demande du contribuable. L'option doit alors être exercée lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Dans tous les cas, elle est irrévocable.

Les conditions
Pour jouir de ce système, plusieurs conditions doivent être respectées :

- Les critères du logement
Le logement doit être neuf, appartement ou maison en village, ou en l'état futur d'achèvement. Il doit être loué pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.

- Un plafond de loyers décliné en quatre zones
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé. Les plafonds de loyers sont environ 30% inférieurs à ceux des loyers libres dans le neuf.
15,91€ pour la zone A (Paris et agglomération parisienne, côte d'Azur de Hyères à Menton, Genevois français)
11,06 € pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, marchés spécifiques d'Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, côte d'Azur autre que zone A, les départements d'Outre mer, la Corse et les îles)
9,04 € pour la zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales et frontalières chères, ou à la limite de l'Ile-de-France )
6,62 € pour la zone C (reste du territoire)
Ces plafonds s'entendent par loyer au m2 hors charges. La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 (cave, cellier, balçon). Ainsi, si vous louez en zone B1 un logement de 65 m2 avec une cave de 4 m2 et un balçon de 8 m2, la surface de référence sera de 65 m2 + (12 : 2), soit 71 m2. Et le loyer mensuel ne devra donc pas dépasser 787,39 euros.

- Un plafond de ressources des locataires
Destiné à répondre aux besoins en logement des locataires les moins aisés, ce dispositif impose un plafond de ressources des locataires. Si ces derniers ont des revenus supérieurs, ils ne peuvent donc prétendre à habiter ces logements. Les plafonds correspondent au cumul des revenus imposables à l'impôt sur le revenu de chaque personne vivant au foyer du locataire au titre de l'avant-dernière année précédent l'année de la signature du contrat de bail (N-2). Soit, pour l'année 2006, les revenus de l'année 2004. Ces plafonds, réévalués par décret chaque année, correspondent à ceux des logements financés avec un prêt locatif intermédiaire.

- Des sanctions en cas de non-respect
En cas de non-respect des engagements, le revenu foncier est majoré du montant de la déduction spécifique et des amortissements de non-respect des engagements du bailleur. Excepté dans des cas très précis liés à la situation du bailleur comme l'invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou d'un des époux soumis à imposition commune.

Où investir ?
Il faut orienter sa recherche dans des villes où les loyers pratiqués sont compatibles avec les plafonds déterminés par la loi et qui sont, en général, de 30% inférieurs à ceux des loyers couramment pratiqués dans les diverses zones. Dans de nombreuses villes, ce montant de loyers est compatible avec la réalité des prix du marché et avec les revenus des locataires. Toutefois, pour réussir son investissement, plusieurs paramètres sont à prendre en compte.

Tâter le dynamisme économique de la ville
Il ne faut jamais se contenter de ce que vous entendez dire sur telle ou telle ville. Certaines connaissent un dynamisme flamboyant grâce à une monoactivité (aérospatiale, informatique, pneumatique, tourisme...). Mais le jour où cette « locomotive » s'en va ou périclite, la ville est plongée dans le désarroi et les investisseurs aussi faute de locataires. L'idéal est donc de regarder une ville où il y a un large tissu de petites et moyennes entreprises mais aussi des fonctionnaires (hôpitaux, universités, préfecture et sous-préfecture...). Ou une ville qui renaît après des années de torpeur comme Dunkerque, La Seyne-sur-mer, Nîmes, Saint-Nazaire, Le Havre...Pour en savoir plus sur une ville, contacter la chambre de commerce mais aussi les commerçants qui peuvent déjà vous donner une ambiance de la ville. Et généralement, ils ne sont pas tendres.

Sonder la vitalité du marché locatif de la commune envisagée
Vous achetez du neuf certes. Mais rien ne vous empêche et cela est même conseiller de quadriller les agences immobilières d'une part pour connaître les besoins en matière locative et d'autre part pour avoir une idée des prix pratiqués dans les divers quartiers. Et vous pouvez bien sûr pour affiner votre recherche, surfer sur internet sur les sites des différents promoteurs ou des courtiers en placement immobilier. Attention aux marchés des certaines villes moyennes désormais courtisées par les promoteurs. Elles n'ont pas toutes la possibilité d'absorber les centaines de logements neufs et donc autant de locations.

Quelles surfaces acheter ?
Dans les grandes villes, le prix du loyer au m2 est souvent supérieur à celui autorisé par le plafond Borloo notamment pour les petites surfaces. Pour la simple raison que les petites surfaces au m2 se vendent plus chères que les grandes. Et pour obtenir un rendement correct, il faut donc louer cher. En revanche, les trois pièces, dans la zone B2 se louent souvent entre 8 € et 8,50 € et sont donc tout à fait compatibles avec le plafond Borloo (9,04 €). Certains professionnels prônent même des surfaces plus grandes ou des maisons individuelles. Attention toutefois à ces grandes superficies : d'une part, leurs loyers commencent à devenir conséquents et il faudra donc trouver des locataires capables de les assumer. D'autre part, arrivés à un certain montant de loyers, les locataires préfèrent profiter des taux d'intérêt attractifs et des prêts à long terme pour franchir le pas et devenir propriétaires.

Faut-il louer au prix plafond ou en dessous ?
Les avis des professionnels divergent. Certains préconisent de louer un peu en dessous du prix de référence pour être sûr d'avoir un locataire solvable, d'autres Recommandent de louer au prix autorisé pour atteindre une rentabilité correcte. Reste que si vous optez pour un loyer inférieur, soyez vigilant sur votre prix d'achat pour dégager une rentabilité même moyenne d'environ 3% (contre 6% en cas de loyers autorisés par les plafonds).

Acheter en ayant vu l'emplacement
Vous achetez un bien pour lequel vous vous endettez. Pas question, sous prétexte d'un avantage fiscal, d'acquérir un bien dans n'importe quelle ville pas plus que dans n'importe quel quartier. Le mieux est de procéder de la même façon que si vous vouliez l'habiter, c'est-à-dire d'aller voir sur place la situation exacte du programme. Ceux qui ne le font pas le regrettent trop souvent : des nuisances (voie ferrée, route nationale bruyante, ceinture circulaire ou boulevards périphériques...) peuvent faire fuir les locataires !

Elisabeth Lelogeais