Plan et Compte d'épargne logement - savoir les utiliser au bon moment - mai 2003

Le PEL et CEL sont deux formules d’épargne et de financement destinées à nous inciter à devenir propriétaires. Pour ce faire, l’état nous encourage tout d’abord à épargner et donc à constituer ce fameux apport personnel qui rend appréciable aux yeux des banquiers tout candidat à l’emprunt immobilier. Ceci fait, les PEL et CEL permettent d’obtenir un prêt immobilier à un taux d’intérêt compétitif dont le montant varie selon la durée et l’importance de l’effort d’épargne. Enfin, l’emprunteur qui finalise une acquisition immobilière dans le cadre desdites dispositions se voit attribuer une prime, dont l’importance varie selon le montant du crédit qui lui a été accordé. Les deux formules permettent toutefois de combler des attentes distinctes et cela se traduit par des caractéristiques différentes. Pour le CEL, la durée minimale d'épargne est de 18 mois seulement contre 4 ans pour le plan. Le CEL est aussi plus souple. Il permet de retirer et de déposer librement des sommes dans une limite de 15 300 € et l’obtention d’un prêt après 18 mois d’épargne seulement à un taux de 3,50 %. Pour le plan d’épargne ce taux est de 4,97 %. En contrepartie, le rendement maximal, intérêts plus prime, est de 3 % contre 4,5 % dans le cadre du PEL.

CE QUE RAPPORTENT LES SOMMES VERSEES SUR UN CEL

CE QUE RAPPORTENT LES SOMMES VERSEES SUR UN PEL

TAUX D’INTERET DES PRETS ACCORDES AU TITRE DU CEL

TAUX D’INTERET DES PRETS ACCORDES AU TITRE DU PEL

PLAFONDS DES SOMMES EPARGNEES
PEL 61 200 €
CEL 15 300 €

DUREE MINIMALE D’EPARGNE
PEL 48 mois
CEL 18 mois, 12 mois si le CEL est complémentaire d'un PEL

VERSEMENTS MINIMUMS
PEL Dépôt initial : 225 € + 540 € au minimum tous les ans
CEL Dépôt initial : 300 € + aucune contrainte pour les dépôts suivants qui ne peuvent toutefois pas être inférieurs à 75 €

DISPONIBILITE DES FONDS
PEL L’épargne est placée pendant 4 ans au minimum. Ensuite, le PEL peut être prorogé tous les ans pendant 10 ans (au taux de rémunération appliqué lors de l'ouverture du plan).
CEL Au delà d’un solde minimum de 300 €, les fonds sont disponibles à tout moment.

MONTANT DES PRIMES DE L’ETAT
PEL 1 525 € + 152 € par personne à charge
CEL 1 144 €

PLAFONDS DES PRETS ACCORDES
PEL 92 000 € au taux de 4.97 % hors assurance
CEL 23 000 € au taux de 3.50 % hors assurance

Quels justificatifs pour constituer un dossier de prêt ?
Les établissements de crédit veulent connaître la nature des risques qu’ils encourent avant d’accorder un prêt et demandent des justificatifs. S’il n’est pas connu de l’agence, le client doit en premier lieu fournir une pièce d'identité et un justificatif de domicile. Quant à ses revenus, le candidat emprunteur doit présenter ses trois derniers bulletins de salaire ou sa déclaration 2035 s’il ne perçoit pas de salaire, les avis d'imposition des deux dernières années ainsi que les relevés de (tous ses) compte(s) des trois derniers mois, ainsi que les tableaux d'amortissement des prêts éventuellement en cours. Si le client est créancier d’une pension alimentaire, il doit fournir une copie de la décision de justice qui lui reconnaît ce droit. De même, s’il perçoit des revenus locatifs, une copie des baux en cours lui sera demandée. Quant au financement, il lui appartient naturellement de justifier du montant de l’apport personnel. S’agissant du bien à financer, le banquier demande une copie de la promesse de vente ou du contrat de réservation ou de construction pour un achat dans le neuf et, cela devient très courant, un avis de valeur du logement.

Le Compte d'Epargne Logement
Comme un compte bancaire classique, le CEL permet de retirer ou de déposer librement de l'argent auprès des Caisses d'épargne et des banques et organismes de crédit habilités par l'Etat. Il permet, après 18 mois d’épargne, d’obtenir un prêt destiné à financer une acquisition immobilière ou des travaux. Créé en 1965, le CEL a été mis en place pour encourager le financement de la construction, de l’acquisition, de l’extension ainsi que certaines dépenses de réparation et d'amélioration de la résidence principale. Par la suite, l'objet du PEL s'est étendu au financement des résidences secondaires et depuis 1993, au financement de la souscription de parts de SCPI spécialisées dans le logement.

Toute personne physique peut ouvrir un CEL. Toutefois, il ne peut être ouvert qu'un seul compte par personne, mais un cumul avec un plan d'épargne logement est possible à condition que les deux comptes soient ouverts dans le même établissement. Ajoutons que les personnes fiscalement domiciliées à l'étranger peuvent ouvrir un CEL, mais le prêt ne peut financer qu’un bien immobilier situé en France et dans les DOM.

Pour ouvrir un CEL, un dépôt initial de 300 € minimum doit être accompli. Par la suite, les versements ultérieurs doivent être au minimum de 75 €. Ouvert pour une durée minimale de 18 mois, il peut être déposé 15 300 € au maximum et ce plafond ne peut être dépassé, y compris par la capitalisation des intérêts. Des retraits peuvent être faits à vue à condition toutefois qu’ils ne fassent pas descendre le montant du compte à un niveau inférieur au montant du dépôt initial soit 300 €.

La rémunération du Compte d'Epargne Logement et l’attribution du prêt
Depuis le 1er juillet 2000, les fonds versés sur un CEL rapportent 2 % par an, soit 1,80% si l’on tient compte des prélèvements sociaux (CRDS et CSG). Les intérêts sont calculés par quinzaine et sont capitalisés une fois par an le 31 décembre. Pour mémoire, le rendement du CEL était de 1,5 % en 1999, 2 % en 1998, … 2,25 % en 1994 et 3,25% en 1986.

Après une période d’épargne minimale de 18 mois et à condition d'avoir acquis un montant minimum d'intérêts actuellement fixé à 75 € pour prétendre à un prêt d’accession à la propriété ou à la construction, 37 € pour les travaux de réparation ou d'amélioration ou 22,5 € pour les travaux d’économie d’énergie, un prêt maximum de 22 867 € est accordé en proportion des intérêts acquis pendant la période d’épargne. Ce prêt, accompagné de la prime maximale de 1 143 € versée par l’état est remboursable sur une période de 2 à 15 ans au taux de 3 % depuis le 1er août 1999. (Pour mémoire le taux de ce crédit était de 3,5 % en 1998, 3,75 % en 1994, 4,25 % entre 1986 et 1994).

Un Compte d'Epargne Logement pour financer quoi ?
Le prêt obtenu au titre du PEL peut être utilisé pour construire ou acheter une résidence principale neuve ou ancienne. Le logement doit servir de résidence principale soit à l'emprunteur, soit à l'un de ses ascendants ou à l'un de ses descendants. Le logement peut aussi servir de résidence principale à un locataire ayant signé un contrat de location vide. Il peut également servir à financer une résidence secondaire, à condition que celle-ci soit neuve et qu’elle soit utilisée à titre personnel ou familial.

D’autre part, le prêt peut servir à acquérir un parking ou une place de stationnement située à proximité de la résidence principale lorsque celle-ci appartient à l'acquéreur ou au financement d’un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction.

Financer des améliorations avec un CEL
Le prêt peut être demandé pour financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire. Ces travaux peuvent entraîner une modification de la surface habitable du logement par surélévation, extension, aménagement ou division du logement. Ils peuvent être destinés à équiper, moderniser, conserver, assainir ou améliorer le confort du logement à l'exclusion des travaux de menu entretien ou enfin viser des économies d'énergie. Ajoutons que le logement où sont réalisés les travaux, doit être la résidence principale de l'emprunteur, celle de ses descendants ou ascendants, ou de son conjoint, ou de son locataire à condition que le logement soit loué au titre d’un bail vide et non meublé. Enfin, s’il s’agit de la résidence secondaire de l'emprunteur, elle doit être utilisée à titre personnel et familial. Toutefois, des locations occasionnelles de durée limitée sont admises.

Le cumul du CEL avec un prêt acquis au titre d'un PEL
En cas de cumul de prêt plan et de prêt compte détenu par le même titulaire, le montant maximum du prêt peut atteindre 92 000 €. Il peut être tenu compte des intérêts acquis sur les CEL des membres de la famille (conjoint, ascendants ou descendants du bénéficiaire ou de son conjoint) dès lors que les comptes sont ouverts depuis plus d’un an et que l'un d'entre eux soit ouvert depuis dix-huit mois au moins.

L’IMPORTANCE DE L’APPORT PERSONNEL
Pour négocier les meilleures conditions de taux, l'emprunteur doit donner confiance au prêteur de fonds. Rien ne vaut mieux alors que de pouvoir mettre en avant un apport personnel consistant. Il est ici question de la somme d’argent dont dispose un candidat emprunteur et que celui-ci s’apprête à investir dans son projet immobilier. Ce qui est en jeu, c’est le risque du banquier lequel est inversement proportionnel au montant de cette somme. Plus l'apport est substantiel, moins grand est le danger pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe. Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie des meilleures conditions financières possibles.

Pour grossir l’apport personnel, toutes les sommes sont bonnes à prendre. Sont prises en compte celles dont dispose le candidat emprunteur au titre de son compte ou de son plan d'épargne, celles qui résultent de la liquidation des actions ou des obligations, des SICAV et autres fonds de placement, les revenus acquis au titre de la participation aux bénéfices des entreprises et également les différentes sommes données ou prêtées à des conditions très avantageuses par l’entourage.

L’incidence de l’apport personnel sur le coût du crédit
Conséquence logique. Lorsqu’il est pleinement rassuré par un candidat emprunteur qui dispose d’un apport personnel jugé suffisant, le banquier est enclin à lui accorder ses meilleurs taux. Il reste cependant à recommander la vigilance à l’emprunteur et à l’encourager à solliciter l’avis d’un autre établissement de crédit afin de comparer l’offre qui lui est faite. Ceci étant, la règle habituelle d’un endettement maximum de 30% des revenus mensuels s’applique. Cette part d’endettement, qui s’apprécie après déduction des charges de prêts immobiliers a été éprouvée par la pratique. Elle permet à l’acquéreur de capitaliser confortablement, sans être étranglé pour des remboursements trop élevés. Ce ratio permet de parer aux charges qui incombent spécifiquement aux propriétaires, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. Rappelons que le plus souvent, par prudence, les prestations familiales ne sont pas prises en compte dans les revenus pour calculer le seuil d’endettement. Celles-ci ne sont que provisoires, tandis que l’engagement vis-à-vis du banquier est certain pour une durée de 10, 15 ou 25 ans... En revanche, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont l’emprunteur est susceptible de bénéficier.

Plus l'apport personnel est substantiel, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie des meilleures conditions financières possibles et le taux proposé peut alors être inférieur de 0,50 % à 0,75 % ou plus. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqué, ce qui est le cas lorsque le coût du remboursement des crédits dépasse 30 % des revenus de l’emprunteur, il fera alors payer son crédit bien plus chèrement.

L'apport personnel pas toujours nécessaire ?
N’avoir pas épargné en prévision de l’acquisition d’un logement n’est pas synonyme d’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier. Certaines sommes prêtées à des conditions avantageuses sont assimilables à l'apport personnel. Mais attention cependant. Même si le banquier qualifie lesdites sommes d’apport personnel, les mensualités de ces aides s'additionnent et doivent être remboursées. Il en est ainsi notamment des prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle, de ce ceux accordés aux fonctionnaires ou des prêts consentis par un membre de la famille...

Des formules de financement à plus de 100 % peuvent exister mais elles s’adressent à aux emprunteurs fortunés qui ne risquent pas d’éprouver de difficultés du fait de ce type de montage financier. Le plus souvent, s’ils sont prêts à accorder 100 % du prêt, les établissements de crédit paraissent toujours exiger que l'emprunteur finance les frais de notaires qui sont relativement peu élevé dans le neuf, ainsi que ceux ayant trait aux garanties (hypothèque ou privilège de prêteur de denier). Dans des cas plus particuliers, notamment pour les investisseurs qui empruntent pour acheter un logement destiné à la location, l’endettement peut faire partie d’une stratégie patrimoniale. Ici, les réductions d'impôts sont d’autant plus importantes que les intérêts d’emprunts sont élevés. Certains clients peuvent trouver intérêt à n’avoir aucun apport personnel et à conserver leurs placements tout en continuant de profiter de leur rémunération, tandis que la banque conserve les placements en gestion.

LE PLAN D’EPARGNE LOGEMENT
Moins souple mais plus rentable que le CEL, le plan d’épargne logement conjugue deux avantages décisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d’une obligation d’épargner, ce placement offre un rendement de 3,84 % net d’impôt. A terme une prime de l’Etat pouvant atteindre 1 525 € peut être accordée. Enfin, le PEL permet de bénéficier d’un prêt complémentaire au taux de 4,97 % depuis juillet 2000 qui rivalise largement avec n’importe quel prêt à taux fixe.

A QUI S’ADRESSE LE PEL ?
Le PEL concerne tous ceux qui disposent d’une capacité d’épargne. Au terme d’une période minimale de 4 ans pendant laquelle l’épargne est bloquée, un prêt immobilier dont le montant varie en fonction de l’importance des intérêts acquis et de la durée de remboursement du prêt peut être accordé. Accessible à tous, le PEL débute par un versement initial minimum de 225 €. Il continue avec des versements périodiques d'au moins 540 € par an, soit 45 € minimum par mois. Depuis juillet 2000, les dépôts plafonnés à 61 200 € sont rémunérés au taux de 4.5 %. Les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu, y compris la prime d'épargne versée par l'Etat. Ils supportent toutefois la CSG et la CRDS.

UN PEL POUR ACHETER QUOI ?
Le PEL permet de faire construire ou d’acquérir une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif, ou bien de faire construire ou d’acquérir une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif. Le PEL permet aussi de réaliser des travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion de ceux concernant le menu entretien) dans la résidence principale ou secondaire. Comme le CEL, le PEL permet d’acheter un parking situé à proximité d’une résidence principale ainsi qu’éventuellement un terrain à construire à condition que le prêt finance simultanément les dépenses de construction. Enfin, ce prêt aidé peut servir à l'achat de parts de SCPI lorsque les immeubles acquis par la SCPI sont affectés pour 90 % au moins de leur superficie, à un usage d'habitation.

LE MONTANT DU PEL
Le montant maximal du prêt alloué au titre du PEL est de 92 000 €. Toutefois, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne et de la durée pendant laquelle vous envisagez de rembourser le prêt qui vous est consenti.

COMMENT GERER SON PEL ?
La gestion du PEL suppose un minimum d’attention. En effet, tant que la prime maximale plafonnée à 1 525 € n’est pas atteinte, le PEL reste un produit performant par comparaison au taux actuel d’inflation. Dès que le plan a atteint son rendement optimal, c’est-à-dire lorsque les sommes épargnées ont généré 1 525 € de droit à prime, il est recommandé d'ouvrir un second plan d’épargne logement au nom de son conjoint ou de l'un de ses enfants.
En effet, les membres d’une même famille peuvent se céder leurs droits à PEL et ainsi s’entraider pour devenir propriétaires à condition que les bénéficiaires de la cession des droits à PEL disposent eux-mêmes de droits à prêt issus de leur propre plan d’épargne.

Au bout de quatre ans d’épargne, et ce depuis juillet 2000, un prêt à 4,97 % dont le montant est calculé dans les conditions précitées peut être souscrit. Il n’y a toutefois aucune obligation à cet égard. Le plan peut être prorogé mais la durée totale d’épargne ne peut pas excéder dix ans, ce qui permet de continuer de bénéficier de la rémunération de l’épargne. Au-delà de 10 ans, le PEL peut être conservé, mais il n'est plus possible d'effectuer de versements. Les droits à prêt et la prime d'Etat n'augmentent plus.

Signalons enfin que lorsque les droits à PEL sont cédés, le montant de la prime est réduit de moitié.

Attention aux retraits anticipés
Mais la médaille a son revers. Il n’est pas possible d'effectuer des retraits partiels d'un PEL, ni pendant, ni même après la période d’épargne de quatre ans. Lorsque le PEL est clôturé dans les deux ans à compter de sa date d'ouverture, les intérêts sont recalculés au taux du Compte Epargne Logement en vigueur et l’épargnant perd ses droits à prime et à prêt. Si la clôture intervient entre deux et trois ans, les intérêts restent acquis mais la prime d'Etat et les droits à prêt sont perdus. Enfin, entre trois et quatre ans, les intérêts et les droits à prêt sont maintenus à hauteur de ceux acquis à la fin de la troisième année, mais la prime d'Etat est diminuée de moitié.

Bon à savoir : mieux vaut, dans la mesure du possible, placer dès l'ouverture du plan une somme importante au titre de l’apport initial. Cette somme produit rapidement le maximum d'intérêts. Il est ainsi préférable de placer intégralement et immédiatement un apport de 15 000 €, plutôt que d’épargner 75 000 € et de verser ensuite 48 versements mensuels de 156 €. Dans le premier cas de figure, les droits à prêts générés sont supérieurs de plus de 30 % à ceux obtenus dans le deuxième.

Quoiqu’il en soit, ces deux formules d’épargnes présentent un intérêt indéniable. Elles encouragent très sérieusement chacun d’entre nous à thésauriser ce fameux apport personnel qui rend chaque candidat emprunteur tellement appréciable aux yeux des banquiers. Lorsque les prêts obtenus au titre du PEL et du CEL ne permettent pas de boucler l’intégralité du financement nécessaire à l’acquisition d’un logement, la recherche d’un prêt complémentaire est alors grandement facilité. Il reste alors à l’emprunteur à réussir à tirer le meilleur parti possible de l’excellente carte de visite que constitue l’épargne préalablement faite sur un PEL ou un CEL.

Le prêt à taux zéro
Depuis le 1er octobre 1995, le prêt à taux zéro (qui remplace le prêt PAP d'accession à la propriété) est distribué dans les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'Etat. Il s’agit d’une avance de trésorerie, remboursable sans intérêt, plus ou moins rapidement selon les revenus de l’emprunteur. Ce prêt sert à l'achat, à titre de résidence principale, d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Accordé en complément d’un autre prêt, il ne peut excéder la moitié de l'endettement total et 20 % du coût de l'opération (30 % dans les zones franches urbaine) dans les limites indiquées ci-dessous compte tenu de la composition du foyer et du lieu de résidence.

Valeur en €

Composition du ménage	Ile-de-France	Province
1	22105.25	18949.56
2	28416.64	25260.95
3	31572.34	28416.64
4	34728.03	31572.34
5 et +	37883.73	34728.03

En cas de chômage, un fonds de garantie financé par le 1% logement permet de réduire d'un tiers les mensualités de remboursement pendant 15 mois, à partir du 10 ème mois de chômage indemnisé.

Montant du prêt en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible
Depuis le 1er janvier 2001, le montant du prêt 0 % est porté au maximum à 30 % du coût total de l'opération dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles mises en place dans le cadre du pacte de relance pour la ville.

Rappel : Les zones franches urbaines sont des quartiers de plus de 10 000 habitants, définis selon le taux de chômage, la proportion de personnes sorties du système scolaire sans diplôme, la proportion de jeunes, le potentiel fiscal par habitant. Les entreprises implantées, de même que certains secteurs de la politique de la ville (services publics, éducation, sécurité, etc.) bénéficient de mesures particulières. Les zones urbaines sensibles sont des quartiers dégradés ou de grands ensembles dans lesquels existe un déséquilibre important entre l'habitat et l'emploi.

LE PRET CONVENTIONNE
Destiné à financer l’acquisition de la résidence principale de l'emprunteur (ou éventuellement une résidence pour la retraite) le prêt conventionné est limité à 90 % du coût de l'opération, ce qui suppose que le candidat à l’emprunt ait un apport personnel de 10 % pour en bénéficier. Le taux d'intérêt du prêt conventionné est variable selon les établissements de crédit dans une limite maximale déterminée dans le tableau ci-dessous. Ce prêt est accessible à tous, sans condition de ressources.

TAUX PLAFOND

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt principal. Il peut couvrir jusqu'à 90 % du coût de l’opération (y compris les travaux). Il peut être complété avec un apport personnel, un prêt à 0 %, un prêt d'épargne logement, un prêt à caractère social, un prêt 1 % logement. La durée du PAS varie entre 10 et 25 ans. Le taux du PAS varie selon les établissements prêteurs, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé. Il existe des formules de PAS à taux fixe et à taux révisable ou à annuités modulables. Il varie de 6,60 % à 7.05 % pour les prêts à taux fixes et ne dépasse pas 6.60 % pour les prêts à taux révisables. Il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL).

Plafonds des PAS en 2003

Nombre de personnes composant le ménage Ile-de-France Province

Attribué dans les conditions de revenus ci-dessus, le PAS permet de bénéficier d'une aide en cas de perte d'emploi survenant plus d'un an après la signature du contrat de prêt. Cette aide financée par le 1 % logement, consiste en un report gratuit de 50 % des échéances du PAS et éventuellement du prêt à 0 % en fin de prêt dans la limite de 12 échéances fractionnables en deux fois maximum. Une seconde période de report de 12 mois est possible au-delà de la 8ème année de remboursement du prêt.

Etienne Langevin