Mag'Immo Actualités

Un propriétaire privé qui vend un bien immobilier peut s'exposer au droit de préemption de sa commune pour diverses raisons et voir sa transaction annulée ou remplacée par un montant inférieur à celui prévu.

Les points à clarifier

Des droits de préemption de diverses natures 

Le droit de préemption peut être décidé par une commune, une autre collectivité locale ou une société d’économie mixte pour divers motifs : pour l’aménagement d’une zone d’aménagement concertée (Zac), pour une protection d’espaces naturels sensibles comme le littoral, la montagne…, pour préserver les secteurs rentrant dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Le Trésor public peut également exercer ce droit s’il estime que le prix de vente est trop modique et ne correspond pas à la réalité du marché. Dans tous les cas, le préempteur doit motiver sa décision.

Le champ d’application de ce droit

Le droit de préemption frappe toutes les formes de vente à titre onéreux qu’il s’agisse d’une vente classique à l’amiable, d’une vente aux enchères ou une vente judiciaire. Il vise tous les terrains et les immeubles acquis à titre onéreux. 

La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) 

Lorsqu’on vend un bien, produire cette DIA est obligatoire, que le vendeur passe par une agence ou par un notaire au moment de la signature du compromis. Ce document mentionne le prix du bien à vendre, l’identité et les coordonnées du vendeur, la description physique du bien (adresse, nombre de pièces, d’étages) et de ses dépendances (parking, garage, chambre de service, grange), la situation juridique (pleine propriété de l’acquéreur ou nue-propriété, propriétaire occupant ou bailleur, viager…), type de vente à savoir à l’amiable ou judiciaire, le montant de la commission de l’agent immobilier. Cette déclaration est envoyée, par le notaire chargé de l’acte authentique de vente, une fois le compromis ou la promesse de vente signée, en quatre exemplaires, au maire de la commune où se situe le bien, par lettre recommandée avec accusé de réception. La commune dispose d’un délai de deux mois pour formuler sa réponse. Ce délai lui permet de consulter le service des Domaines pour connaître le prix du bien. Ce service est le plus objectif en matière de prix puisqu’il reçoit copie de tous les actes de vente. Mais ses inspecteurs peuvent néanmoins se déplacer pour mieux jauger le bien. 

La réponse de la collectivité locale

    La « purge » du droit de préemption 
Si, passé les deux mois, le vendeur n’a rien reçu de la commune, le silence vaut renonciation à exercer son droit et l’on dit alors que le droit de préemption est purgé. Et le vendeur peut alors réaliser la transaction au prix qu’il s’était fixé. 

    La vente au prix proposé par l’acquéreur 
Si la commune décide de faire jouer son droit de préemption, elle doit le faire dans le délai des deux mois et par lettre recommandée avec accusé de réception. Et dans ce cas-là, le vendeur dispose également d’un délai de deux mois pour répondre. Deux cas de figure se présentent. Le premier cas, le plus facile est que la commune préempte au prix proposé par le vendeur, la vente se réalise et elle est dite parfaite. Ce qui est rare car les communes ont une fâcheuse tendance à minimiser les valeurs, exactement comme elles le font en matière d’expropriation. 

    Le vendeur maintient son prix 
Dans cette hypothèse, la commune doit saisir le juge de l’expropriation pour fixer le prix du bien, exactement comme dans le cas d’une expropriation dans un délai de 15 jours suivant la réponse du propriétaire. Elle doit également en faire parvenir un exemplaire au propriétaire vendeur. Par ailleurs, la commune qui préempte, doit, dans les trois mois à compter de la saisine du juge de l’expropriation, verser 15 % du prix fixé par le juge, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Cette somme reste bloquée jusqu’au transfert de propriété ou éventuellement jusqu’au moment où la commune va renoncer à exercer son droit d’expropriation. Le prix fixé par le juge de l’expropriation repose sur l’analyse de transactions récentes pour des biens comparables et dans un secteur proche et également analogue. Si le préempteur renonce à acquérir avant la fixation judiciaire du prix, le vendeur peut réaliser la transaction au prix porté sur la déclaration d’intention d’aliéner. S’il renonce après la fixation judiciaire, il ne peut vendre qu’à ce prix éventuellement indexé sur l’indice du coût de la construction. 

    Le paiement du prix 
Lorsque les deux parties se sont mises d’accord à l’amiable ou par voie judiciaire, l’acte authentique est signé dans les 3 mois et le montant versé dans les 6 mois. Le vendeur conserve la jouissance de son bien tant que le montant de la vente n’est pas intégralement payé. Passé ce délai et sans règlement, le vendeur bénéficie d’un droit de rétrocession du bien, ce qui lui permet soit de récupérer le bien, soit de le vendre au prix du marché classique.