Crédit relais : un outil indispensable

Le montant

Dans un marché qui se ralentit, le montant du prêt relais a tendance à diminuer pour se situer actuellement autour de 50 à 60 % du bien à vendre. Par ailleurs, la banque ou l’établissement de crédit procède de plus en plus à une expertise du bien, à ses frais, pour en fixer la valeur et se couvrir en cas de risque.

Les différents types de crédit relais

Crédit relais « sec »

Le crédit relais « sec » mérite réflexion dans deux cas : lorsque l’acquéreur achète un bien moins cher que celui qu’il vend. Ce qui peut se produire, par exemple, lors de la revente d’un grand appartement familial pour un logement plus petit, même s’il bénéficie d’un meilleur emplacement. Ou dans le cas d’un changement de métropole, ou dans celui de déménagement d’une grande ville vers une commune de moyenne importance et donc de prix.

Il peut aussi s’utiliser lorsqu’entre la signature de la vente et celle de l’achat, le délai va être de courte durée : par exemple, lorsque la promesse de vente est signée. Seul bémol : le taux d’intérêt est élevé, entre 5,80 et 6,50 % actuellement, et donc plus que celui d’un prêt normal, dans la mesure où ce type de prêt n’intéresse pas véritablement les banques puisqu’elles ne vont pas assortir ce prêt d’un autre crédit.

Crédit relais assorti d’un crédit amortissable classique

Tous les établissements bancaires proposent aujourd’hui un prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique, appelé prêt « relais jumelé », « deux en un » ou « achat revente ». Dans cette configuration, le prêteur avance une certaine quotité de la valeur du bien et complète le besoin de financement par un prêt amortissable. Chaque mois, l’emprunteur rembourse les intérêts du prêt relais, et non le capital qui sera soldé par la vente du bien ainsi que les échéances du prêt classique, ces dernières incluant remboursement des intérêts et amortissement du capital. Le taux du prêt global est dans la lignée d’un prêt classique, à savoir autour de 4,85 % sur 15 ans pour un bon dossier et pour un bien à revendre de qualité.

Crédit relais avec « franchise totale » couplé à un prêt avec « différé d’amortissement »

Dans cette configuration, le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois et est assorti d’une franchise totale. Concrètement, cela signifie que les intérêts ne vont pas être remboursés chaque mois, mais en une seule fois en même temps que le capital emprunté. La franchise totale peut atteindre 12 mois. Au terme de ce délai, et si l’emprunteur n’a toujours pas vendu le bien et donc pas soldé le prêt relais, il devra s’acquitter chaque mois durant les douze mois suivant des intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la première année. Et toujours dans le but d’alléger les charges de remboursement, le prêt complémentaire peut être également assorti d’un « différé d’amortissement » pendant 24 mois, période pendant laquelle seuls les intérêts sont remboursés, mais en aucun cas le capital.
Un mécanisme toutefois compliqué et qui s’avère coûteux au final. A n’utiliser que par les initiés ou par ceux qui ne peuvent financièrement faire autrement.

Crédit relais et crédit d’impôt

Les intérêts du crédit relais sont éligibles au crédit d’impôt de la loi Tepa du 26 août 2007 dans la mesure où l’acte de vente du bien a été signé après le 6 mai 2007. Cependant pour mieux optimiser le crédit d’impôt porté à 40 % la première année, il est préférable, dans le cas d’un crédit relais groupé avec un crédit amortissable, de regrouper les intérêts des deux prêts.

Elisabeth Lelogeais - SeLoger.com - Mai 2008