Evaluer la pierre au juste prix en vue de l'ISF

La forte valeur de l'immobilier précipite rapidement le contribuable propriétaire au-delà du seuil fatidique de 760 000 euros. Pour éviter d'alourdir l'imposition, une évaluation au plus juste des biens s'impose.

Un trois pièces à Paris et un appartement sur le remblai aux Sables d'Olonne, une maison à Hossegor et une résidence principale à Bordeaux... Compte tenu des prix, les 760 000 euros sont vite atteints. Inutile pour autant de payer plus d'ISF qu'il ne faut. D'où la nécessité d'estimer la pierre au plus juste, sachant que les biens doivent être déclarés pour leur valeur vénale au premier janvier de l'année d'imposition. Cette valeur correspond au prix qui pourrait résulter du jeu normal de l'offre et de la demande compte tenu du marché, des particularités physiques, juridiques et économiques du bien. Pour évaluer ces actifs immobiliers, la méthode la plus couramment employée est celle de la comparaison qui consiste à recenser les transactions récentes portant sur des biens identiques ou tout au moins similaires en les pondérant en fonction de certains caractères physiques, juridiques...C'est d'ailleurs cette méthode qu'emploient l'administration fiscale et les experts judiciaires en cas de contestation.

La méthode
Première démarche : détecter des ventes de biens de même nature en se référant aux chiffres communiqués par les notaires et en croisant plusieurs paramètres. Tout d'abord, la catégorie de biens (appartement, maison de ville, hôtel particulier, maison avec terrain, manoir, grange...) ; puis le secteur géographique. Il faut resserrer la zone géographique, allant de la commune au quartier, à la rue, voire au même côté de la rue pour des raisons d'exposition, l'idéal étant un bien dans le même immeuble. Enfin, les ventes servant de référence doivent avoir eu lieu l'année précédente. Sauf pour les biens rares et atypiques pour lesquelles les transactions sont toutes aussi rares, auquel cas, la période peut s'étendre sur deux ans.

Deuxième démarche : peaufiner l'analyse en tenant compte de certains facteurs susceptibles de corriger la valeur, à la hausse comme à la baisse. Il faut alors aller dans le détail pour détenir les caractéristiques physiques du bien : la qualité des matériaux à l'extérieur (pierre de taille, crépi, briques, tuffeau...) et à l'intérieur (parquet, carrelage, moquette...) ; l'étage, sachant que les prix montent au fur et à mesure que l'appartement s'élève, excepté pour un immeuble sans ascenseur ; l'orientation, la présence ou non d'un grand balcon ou d'une terrasse qui, même pondéré, renchérit le prix du bien ; l'état d'entretien du bien, mais aussi celui de l'immeuble... Avec tous ces éléments physiques et si le bien ne souffre d'aucune particularité juridique (SCI, indivision, démembrement de propriété), la comparaison est assez aisée. En revanche, pour les biens atypiques certains facteurs ont une belle valeur ajoutée (immense pièce de réception avec cheminée, terrasse entourant tout l'appartement, parc ou bois à la campagne, vue mer à 180°...) ; et d'autres sont porteurs de moins-value terrain trop exigu, servitude de passage, notamment en bord de mer avec le chemin des douaniers, mitoyenneté, nuisances sonores avec un TGV qui file à toute allure, des « Mirages » qui s‘entraînent...).

Pour un bien acquis à titre d'investissement, la méthode de comparaison peut être retenue. Elle peut aussi être couplée avec la méthode de capitalisation qui consiste à déterminer la valeur vénale du bien en appliquant au revenu qu'il procure à son propriétaire bailleur, un taux de capitalisation lui-même variable selon les régions : en brut autour de 3,5 % à Paris, 4,5 % en Ile-de-France, 7 % et plus en province. Les données fournies par l'Observatoire des loyers (Clameur) dont SeLoger fait partie, font office de références sérieuses. Reste que là encore, il faut pondérer le loyer en fonction de la qualité de l'immeuble, des prestations, de la qualité intrinsèque du bien, du confort, de l'étage... ce qui ne se traduit jamais dans des statistiques. Et cette pondération peut osciller dans un sens comme dans l'autre.

Les décotes autorisées
Un abattement de 20 % sur la valeur vénale libre de la résidence principale est totalement admis. Mais des décotes liées à la situation juridique du bien sont également autorisées. C'est le cas de l'indivision. Ainsi, les droits indivis n'aboutissant pas à la quote-part physique d'un bien immobilier, il est reconnu qu'ils ont une valeur vénale inférieure à celle obtenue en appliquant le pourcentage de participation du contribuable à la valeur du bien. Sans compter qu'un bien détenu en indivision peut générer des litiges et donc avoir une influence sur la valeur vénale du bien. De même, les parts de SCI font également l'objet d'une décote du fait de leur faible liquidité : elles ne traduisent pas une valeur vénale correspondant à la valeur des biens composant l'actif. Droits indivis et parts de SCI induisent, selon les professionnels, sur une décote d'au moins 10 %. Côté investissement, la décote est de l'ordre de 20 % pour les logements loués sous la loi du 6 juillet 1989 mais elle peut franchir les 35 % pour ceux encore régis par la loi de 1948. Histoire de compenser le manque à gagner, mais surtout la difficulté de vendre dès lors où, dans ce dernier cas, les occupants sont âgés.

L'expertise par un professionnel, un gage de sécurité
Pour être sûr d'être dans une bonne évaluation et ne pas être exposé aux réprimandes de l'administration fiscale, le recours à un professionnel (expert ou notaire) s'avère une solution de tranquillité. Pour un « avis de valeur » avec visite d'un appartement « standard » et rapport sommaire, il faut tabler sur 300 euros. Pour le même « avis » un bien atypique pour lequel l'expert passe plus de temps, la facture approche les 1 000 euros. Pour une expertise affinée avec rapport détaillé contenant des éléments de référence, il faut prévoir entre 1 500 et 4 000 euros selon la complexité du ou des biens et donc du temps passé à visiter et à rédiger. En cas de simple actualisation et de vérification de cette expertise élaborée, il faut envisager de débourser un peu moins de 1 000 euros.

Les délais de prescription
Le délai de reprise de l'administration se termine soit à la fin de la troisième année qui suit celle du dépôt de la déclaration pour un redressement pour « insuffisance d'évaluation », soit dix ans après le 1er janvier de l'année d'imposition pour réintégrer des biens qui n'avaient pas été déclarés.

Les sanctions possibles
Les sanctions peuvent se traduire par des intérêts de retard (0,4 % par mois) si l'insuffisance d'évaluation dépasse les 10 % autorisés. En cas de mauvaise foi prouvée par l'administration fiscale, les rappels d'impôt sont assortis d'une majoration de 40 % (et plus si manœuvres frauduleuses et abus de droit) et des intérêts de retard.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com - Juin 2007