Défiscalisation, les pièges à éviter

Ces règles ne sont pas nouvelles. En effet, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou ancien, la localisation est primordiale. Elle sous-entend une demande soutenue et une clientèle solvable. Ce qui implique de sélectionner une ville dynamique au plan économique, et donc susceptible d'attirer des emplois et à fortiori de nouveaux habitants, et, si possible, de privilégier les villes dotées d'un tissu économique diversifié plutôt que celles dont la prospérité ne repose que sur une seule branche d'activité et donc une locomotive et qui, en cas de fermeture, laisse la commune et ses voisines en état de précarité.

Des éléments qui doivent conduire l'investisseur à se rendre sur place pour sentir le marché et son environnement économique sans omettre de vérifier les prix et les qualités du logement proposé.

Ce qui est nouveau, en revanche, c'est, notamment dans le neuf, Robien recentré ou Borloo populaire, la prolifération de programmes qui laissent à désirer en emplacement et en bassin d'emplois. Aucun intérêt, en effet, de bénéficier d'un avantage fiscal si l'investissement est surpayé. D'autant que la plus value n'est pas forcément au rendez-vous. Par ailleurs, des rentabilités mirobolantes sont annoncées, sans rapport avec le marché local. Pire encore, des logements ne trouvent pas locataires et les bailleurs ne peuvent alors bénéficier de l'impact fiscal.

Dans les zones de revitalisation rurale, les programmes, souvent de qualité, vont devoir faire face au réchauffement de la planète et donc à un manque d'enneigement des stations de moyenne altitude. Mais des résidences dans certaines stations balnéaires ou dans la campagne profonde bien desservies par le TGV ou les lignes Low Cost obtiennent et vont obtenir un bon taux de remplissage, et donc une bonne rentabilité pour les investisseurs.

Hors de ces circuits, peu de salut. Retour en milieu urbain pour la loi Malraux. Attention aux mini-surfaces dont étudiants, étrangers ou locaux ne veulent plus. A chaque type d'investissement, son marché et ses locataires qui le nourrissent. Et aux bailleurs d'être vigilants.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com – Avril 2007

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