Les prêts longue durée, mode d'emploi

Pourquoi un allongement de la durée des prêts ?
Alors qu'en 2000, la durée moyenne d'un prêt était de 13 ans, en 2005, cette moyenne passait à 17 ans et elle oscillait entre 18 et 19 ans en 2006. Deux facteurs, qui vont de pair, participent à cet allongement. D'une part, la hausse des prix de l'immobilier sur cette période et d'autre part, la baisse des taux d'intérêt. Dès lors, pour compenser la hausse des prix de la pierre, les emprunteurs ont profité de la baisse des taux pour devenir propriétaire. Et les banques ne se sont pas privées de faire jouer la concurrence pour prêter facilement et longuement.

Pourquoi emprunter à long terme ?
Il n'y a pas mille et une raisons. L'emprunt à long terme, sur 25 ou 30 ans permet de gommer la hausse des prix et de devenir propriétaire pour une mensualité équivalente à son loyer. Dès lors, plus de loyers jetés à fond perdu et l'assurance d'un nid pour abriter sa famille et ses enfants, et d'avoir un toit pour sa retraite. Sans compter que ce prêt, compte tenu des taux de crédit attractifs, permet d'emprunter plus et éventuellement d'acheter plus grand ou mieux situé. D'où l'attrait des jeunes salariés pour acheter quitte à s'endetter sur un long terme. A titre d'exemple, en remboursant une mensualité de 1 000 euros, on peut emprunter 158 065 euros sur 20 ans mais 177 185 euros sur 25 ans et 188 420 euros sur 30 ans.

Pourquoi emprunter à très long terme, sur 40 ou 50 ans ?
Pour des raisons sensiblement identiques à celles décrites précédemment. Sur un temps plus long, la mensualité est plus légère : pour un prêt de 150 000 euros, sur 15 ans, il faut débourser 1 139 euros mais seulement 767 euros, soit 33% de moins sur 25 ans. Et pour une mensualité de 1 000 euros, la capacité d'emprunt est de 195 432 euros, soit 49% de plus que sur 15 ans, (soit 63 835 euros) et 10% de plus qu'à partir de 25 ans (soit 18 247 euros).

Quels risques pour l'emprunteur ?
S'endetter sur un long terme, c'est prendre plusieurs risques. En effet, sur une période de 30 ans et plus, nul ne peut savoir quel va être le marché du travail, pas plus que celui de l'immobilier ni celui des taux, d'autant qu'en matière de prêt à long terme, le taux révisable est de mise.

Diverses sources d'incertitude se profilent donc. Avec quelques gommages que ne manquent pas de soulever leurs partisans à savoir, sur une période aussi longue, certes, l'immobilier connaîtra des hauts et des bas, les taux évolueront à la hausse et à la baisse, la situation de l'emprunteur, au niveau travail et famille, pourra aussi subir des hauts et des bas, mais sur tout ce temps, un lissage pourra s'effectuer.

Les détracteurs utilisent ces mêmes arguments avec seulement la vision négative de la baisse de l'immobilier, de la hausse des taux...

Reste qu'emprunter sur un très long terme s'assortit de quelques bémols : un amortissement du capital très lent, ce qui induit, en cas de revente rapide, un important capital restant dû. Et en cas d'obligation de vente, pour une raison de force majeure, dans une période de crise de la pierre et de prix bas, une difficulté à rembourser son prêt. Et comme la banque n'est pas philanthrope, l'ultime risque de se voir revendre son bien.

A qui s'adresser ?
Les établissements financiers mais aussi les banques généralistes proposent désormais des prêts longs : 30 ans pour le Crédit du Nord, la Société Générale et BNP Paribas ; 35 ans pour l'UCB ; 40 ans annoncés pour le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France.

Mais d'ores et déjà, 50 ans pour un prêt contracté auprès de la Kutxa Banque, établissement financier espagnol par l'intermédiaire du courtier Cafpi. Une durée qui provoque un tollé sur la place financière mais qui ne présente guère plus de risques qu'un prêt sur 40 ans. Il est fort à parier que les banques vont bientôt imiter cette caisse d'épargne espagnole pour aller dans l'air du temps, inspiré des Etats-Unis et des Anglais.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com – Février 2007