Pour éviter toutes ces tâches fastidieuses qui demandent quelques notions fiscales, juridiques et immobilières, vous pouvez décider d'opter pour les services d'un professionnel. Certes, ils ont un coût, mais celui-ci sera bien vite amorti.
Depuis quelques années déjà, les promoteurs qui vendent des logements neufs proposent, en option, un package de services. Certains réseaux vont plus loin et incluent ce package dans le prix de vente.
Ces fameux packs offrent un certain nombre de prestations aidant l'investisseur, et les plus complets couvrent l'opération du début jusqu'à la fin, c'est-à-dire du financement à l'assurance revente pour éviter la moins-value, en passant par la gestion locative, la protection contre les impayés de loyers, la protection juridique et la vacance locative. Des services qui semblent convenir à de nombreux investisseurs dans le neuf puisque dans les programmes où ils sont proposés, les clients se ruent dessus pour bénéficier de quelques-unes de ces prestations ou de la totalité.
Reste que le package ne doit pas être imposé par le vendeur et qu'il doit être suffisamment détaillé pour que l'investisseur puisse choisir et comparer le contenu et le prix de chaque prestation.
Les prestations classiques : la gestion locative et les assurances locatives
Les promoteurs et les gestionnaires qui leur sont parfois adossés ou avec lesquels ils sous-traitent, ont bien compris la nécessité de proposer les services liés à la gestion du bien. Evidemment, pour ces professionnels de la gestion, il ne s'agit pas seulement de percevoir les loyers et de les reverser ensuite au bailleur. Avec le dispositif Robien en l'occurrence, il s'agit d'une part de savoir si le loyer est au bon niveau, pas seulement légal mais aussi au niveau du marché en prenant en ligne de compte l'indexation, et d'autre part de récupérer les charges qui peuvent l'être au profit du bailleur. Ce service se paie entre 6 et 8% TTC des loyers selon l'étendue des prestations. Ce prix est sensiblement inférieur à celui que vous obtiendriez en vous adressant en direct à un gestionnaire.
Par ailleurs, au gré des partenariats noués entre promoteurs et gestionnaires nationaux ou régionaux, le bailleur jouit de quelques avantages ; à titre d'exemples, la recherche et la mise en place du premier locataire ou encore la possibilité de percevoir des loyers chaque mois et non pas chaque trimestre ce qui permet à un bailleur qui a financé son achat à l'aide d'un emprunt de recevoir le montant du loyer juste avant de payer son échéance et d'éviter tout frais supplémentaire.
Certains « plus » peuvent aussi revêtir la forme de l'aide à la déclaration de revenus, voire de « conseiller fiscal » pour savoir s'il faut opter ou non pour le micro-foncier.
Les assurances locatives sont un autre point fort des packages. Par assurances locatives, il faut entendre celles qui règlent les impayés de loyers, la vacance locative ou encore les dégradations locatives. Tous ces problèmes sont la hantise du bailleur qui risque de se retrouver dans une situation délicate s'il a emprunté et s'il compte sur les loyers pour rembourser son prêt, d'où l'intérêt de souscrire une ou plusieurs de ces assurances pour éviter la catastrophe.
L'assurance pour se prémunir contre d'éventuels impayés de loyers est d'ailleurs la plus souscrite par les bailleurs, à hauteur de 90% des clients. Ceux qui ne la contractent pas sont mis en garde par le promoteur, par écrit en général, pour bien montrer qu'il remplit son rôle de conseil.
Pour le bailleur, la solution la plus avantageuse consiste à souscrire auprès du gestionnaire « agréé » par le promoteur : avec la masse de contrats qu'il récolte, le gestionnaire bénéficie d'un tarif groupe et, par ricochet, son client se voit doté d'un tarif préférentiel. Pour autant, avant de s'engager, mieux vaut décrypter plusieurs points (voir plus bas).
Vous pouvez aussi souscrire une garantie vacance locative qui assure la perte de revenus locatifs entre le départ d'un locataire et l'arrivée de l'autre, et une assurance couvrant les dégradations locatives, le plus souvent plafonnée à 7 000 €, dès l'instant où les dégâts excèdent le dépôt de garantie.
L'ensemble de toutes ces garanties (gestion assortie de l'assurance loyers impayés, vacance locative, dégradations et protection locative) coûte autour de 12% des loyers dans les packs promoteurs.
Les points clés à surveiller
Au premier abord, tous les contrats se ressemblent et pourtant, en y regardant de plus près, ils n'offrent pas les mêmes niveaux de couverture.
- Loyers, charges et taxes récupérables sont toujours assurés mais peuvent être plafonnés dans le temps (sur 12, 24,30 mois), dans le montant (plafond mensuel ou enveloppe globale) et parfois sur les deux tableaux. L'idéal serait une indemnisation illimitée en durée et en montant mais cela n'existe pratiquement pas. Selon les assureurs, le délai de 30 mois couvre le propriétaire jusqu'à la récupération de son logement, l'expulsion d'un locataire demandant entre 24 et 36 mois.
- L'indemnité d'occupation : lorsque le juge prononce la résiliation du bail, il demande au locataire de payer une indemnité jusqu'à son départ des lieux. On ne peut plus alors parler de loyers. Si le locataire n'obtempère pas, le propriétaire est alors privé de revenus. Tous les contrats prévoient une indemnité d'occupation mais certains en limitent le paiement au montant du loyer même si le juge a fixé cette indemnité à un niveau supérieur à celui du loyer.
- Frais de contentieux : il s'agit des frais liés au recouvrement des loyers, charges et taxes (frais d'huissier, d'assignation devant le tribunal...). Ces frais peuvent être illimités ou plafonnés à un certain montant par sinistre.
- Protection juridique : elle est désormais incluse dans tous les contrats et n'est que rarement limitée en montant. A la question de savoir si elle fait doublon avec la protection juridique offerte d'emblée par certaines cartes de crédit, les assureurs restent prudents et leurs réponses se bornent bien souvent à conseiller aux propriétaires de lire scrupuleusement le contrat de l'autre protection juridique déjà souscrite et d'en vérifier les exclusions. Plus concrètement, pour un bailleur ayant souscrit une assurance « impayés de loyers », il est beaucoup plus simple d'être garanti en défense/recours par l'avocat de la compagnie qui a tout le dossier en main que d'en confier cette partie à un avocat extérieur.
- Dégradations : tous les cas de figure existent même celui qui ne couvre pas les détériorations immobilières. Certains contrats englobent automatiquement cette garantie en plafonnant le montant par sinistre, d'autres appliquent un coefficient de vétusté, d'autres indemnisent en plus la perte de loyers résultant de ces dégradations. Enfin, certains proposent cette garantie en option avec une prime supplémentaire.
Elisabeth Lelogeais
SeLoger – Octobre 2005
