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Avant de boucler vos valises, faut-il signer un compromis de vente ou attendre la rentrée ? Est-ce enfin le bon moment pour acheter ou investir et passer des vacances sans regret ? Quelques pistes de réflexion.

La sempiternelle question revient inéluctablement : « est-ce le bon moment pour acheter ? ». A chaque fois, que ce soit en 1981 avec l'arrivée de la gauche au pouvoir, en 1991 avec l'éclatement de la bulle spéculative des années 1988/1991, fin 2008-début 2009 avec la crise financière mondiale, acquéreurs comme investisseurs se retrouvent au pied du mur : faut-il attendre que les valeurs baissent encore ou se positionner avant que les prix ne retrouvent une pente ascendante ? sur les deux premières périodes, on aura lu et entendu tous les scénarios possibles. Et, a posteriori, avec le recul, certaines analyses émanées de professionnels ou d'économistes peuvent faire sourire. Pour le cas de figure actuel, les leçons tirées du passé ne semblent pas de mise. Pire encore, les études et indices se multiplient à jet continu et sur tous les segments de marché, produits par les promoteurs, les réseaux d'agences, les banques, les gestionnaires de patrimoine, les notaires... En un mot, tous les acteurs du marché. Pour un profane, difficile de s'y retrouver dans ce fatras d'informations qui s'amplifient, se contredisent, s'annulent en quelques jours. Un vrai casse-tête pour celui qui cherche un toit pour abriter sa famille ou cherche un investissement pour avoir un complément de revenus ou se constituer un patrimoine. Avant de partir en vacances, quelques principes de base pour réfléchir dans un contexte où le taux du crédit s'avère attractif, le taux moyen d'un crédit sur 20 ans fluctuant autour des 4,30 % contre 5 % voici un an. Si vous voulez acheter du neuf pour l'habiter, sachez que les promoteurs ont encore quelques lots à déstocker sur lesquels ils consentent à faire un geste. Sachez aussi que malgré la crise, les prix des programmes en cours de lancement n'ont que très peu baissé, les normes techniques et réglementaires renchérissant les coûts de construction. Enfin, l'annulation ou le report d'opérations allège certes les stocks des professionnels, mais risque, à terme, de produire de la pénurie de logements neuf et donc d'engendrer, à nouveau une hausse des prix.

C'est peut-être alors le moment de profiter du doublement du prêt à taux zéro valable uniquement pour l'année 2009. Côté ancien, les transactions régressent, et vous avez donc plus de choix. Les prix se sont réajustés d'environ 10 % en un an, mais restent encore 115 % plus élevés qu'en 1997. Vous êtes sans doute tenté d'attendre une baisse plus prononcée que les analystes promettent. Mais attention, les biens sans défaut ont déjà engrangé leur réduction de prix et les taux de crédit semblent arriver à un plancher. Selon divers courtiers, les OAT remontent, les banques ne vont plus pouvoir travailler sans marge et les taux pourraient bien reprendre 0,20 à 0,30 % d'ici la fin de l'été. Sur le créneau de l'investissement, vous n'avez que l'embarras du choix. Les dispositifs se bousculent. Les amortissements Robien et Borloo perdurent jusqu'à la fin de l'année et peuvent se compléter avec le dispositif Scellier. Vous pouvez, dans le meilleur des cas, amortir un bien et bénéficier pour l'autre de la réduction d'impôt. Du jamais vu. Vous pouvez aussi vous laisser séduire par un Scellier LMNP pour diversifier votre patrimoine en tâtant de la résidence de tourisme, d'affaires, étudiante ou pour personnages âgées dépendantes. Version plus exotique, vous pouvez tenter un Scellier Outre-mer. La défiscalisation ne doit pas vous faire oublier que vous achetez un bien immobilier et non un produit financier. Vous devez donc être vigilant sur la qualité du bien et sur son emplacement, sur le marché locatif local et dans le cas d'une résidence avec services vous assurer de la fiabilité de l'exploitant. Enfin, vous devrez faire des choix puisqu'il existe désormais un plafonnement de ces niches fiscales fixé à 25 000 euros plus 10 % du revenu imposable. A moins de vous envier d'un monument historique classé ou inscrit qui échappe à ce plafonnement.

Elisabeth Lelogeais