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Les notaires viennent de clore l'exercice 2008 qui indique une baisse des volumes et des prix. En volume, pour la France entière, les transactions réalisées et donc les actes de vente signés sur les logements anciens et neufs portent sur 746 000 unités contre 929 000 unités en 2007, soit une décélération de 20 %. Pour le premier trimestre 2009, les notaires constatent, à travers les actes qui arrivent dans leurs études, une chute de 30 % des volumes par rapport au premier trimestre 2008.

Côté prix, l’heure est aussi à la baisse, de l’ordre de 5 à 10 %, une bonne partie de la province ayant décroché alors que Paris résiste, contrairement à la crise précédente. Pour l’année 2009, la dépréciation des prix pour les notaires comme pour les agents immobiliers devrait osciller entre 5 et 10 %. Mais insiste Pierre Bazaille, notaire responsable de la conjoncture immobilière nationale, dans l’ancien, cette « baisse va être extrêmement contrastée et non uniforme, en fonction des secteurs de localisation et de la nature du bien ».

A Paris comme dans les grandes métropoles régionales, les biens d’exception situés dans les quartiers cotés et matures vont continuer à faire de la résistance, voire monter légèrement. Exactement comme cela s’était passé lors de la crise précédente. La rareté des biens hors du commun dotés d’une situation privilégiée comme une vue sur la Seine, le Rhône, la mer ou un lac contribuent à la fermeté de leurs prix.Par ailleurs, les biens ne présentant aucun défaut d’orientation, d’étage, de qualité de construction et de qualité environnementale par rapport à des transports en commun, un parc, de bonnes écoles et des commerces de proximité devraient maintenir leurs prix.

En revanche, le moindre défaut peut faire descendre le prix de 5 %. Dans les autres villes de province, notamment celles qui ont moins de 150 000 habitants, la révision des valeurs pourrait être de l’ordre de 10 % même dans les centres villes. Il faut dire que ces communes avaient vu leurs prix s’envoler entre 2005 et 2007. Enfin, toujours selon les notaires, les biens qui risquent le plus de pâtir de la période actuelle et enregistrer un recul des prix supérieur à 10 % sont ceux situés en périphérie des villes. Là encore, il faut y voir le facteur emplacement, mais aussi celui du coût qu’induisent les moyens de transport.

En fait, conclut Maître Bazaille, « Il s’agit d’un repositionnement des prix en fonction des qualités intrinsèques et extrinsèques du bien et non d’une spirale baissière comme en 1992 ». Le marché semble donc revenir à ses fondamentaux, à savoir qu’un rez-de-chaussée n’a pas la même valeur qu’un quatrième avec ascenseur pour des raisons de clarté et de sécurité, qu’un 85 m2 sur courette d’immeuble n’a pas le même prix que celui donnant sur un square…Des fondamentaux qui ne sont plus respectés en période d’euphorie, mais qui reviennent en période de récession. Et qui permettent à la pierre de garder une valeur patrimoniale pérenne sur un long terme.

Elisabeth Lelogeais - Avril 2009