DISPOSITIF BORLOO: La loi portant engagement national pour le logement également dénommée LOI BORLOO comporte 2 volets:
1) Robien recentré (concerne les propriétaires-bailleurs de logements neufs qui ne souhaitent pas respecter un plafond de ressources pour les locataires).
2) Borloo populaire (concerne les propriétaires de logements neufs qui acceptent de louer à des personnes aux ressources moins importantes et les propriétaires de logements anciens).
CONTRIBUABLES CONCERNES: L'ensemble des investisseurs disposant de revenus fonciers et situés dans les tranches médianes d'imposition.
AVANTAGE FISCAL: Robien recentré: Déduction au titre de l'amortissemt autorisée dans la limite de 6% du montant de l'investissement les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes, soit une déduction totale de 50 % au maximum.
Borloo populaire logement neuf: déduction au titre de l'amortissement autorisée dans la limite de 6 % du montant de l'investissement les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes, et enfin 2,5% pour les 6 dernières années soit une déduction totale de 65 % au maximum.
Borloo populaire logement ancien: déduction forfaitaire sur les revenus des loyers de 30 %.
FISCALITE: Pour les logements neufs: possibilité d'amortir le bien de 50% pour le robien recentré et 65 % pour le Borloo Populaire.
Pour les logements anciens: déduction forfaitaire de 30%.
OBLIGATIONS: Robien recentré: Engagement de location ou de conservation des parts au minimum de 9 ans. Respect des plafonds de loyers variables en fonction de 4 zones.
Borloo populaire logements neufs: Engagement de location de 9 ans. Repect des plafonds de loyers variables en fonction de 4 zones. Respect des plafonds de ressources des locataires.
Borloo popualire logements anciens: Engagement de location au minimu de 6 ans. Engagement de conventionnement validé par l'anah.
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DISPOSITF LOI GIRARDIN: Un dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d'une loi-programme pour l'outre-mer. Il reprend en substance les dipositions mises en place par la loi Paul tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures. La durée de validité de ce nouveau régime est portée à 15 jours, soit jusqu'au 31 décembre 2017.
CONTRIBUABLES CONCERNES: Pour le logement à recommander à tous types d'investisseur dès lors qu'ils se situent au moins dans les tranches médianes d'imposition. Pour les autres types de défiscalistion, à conseiller exclusivement aux investisseurs surfiscalisés, situés dans les tranches maximales d'imposition.
AVANTAGE FISCAL: Les particuliers qui investissent dans le logement bénéficient d'une réduction d'impôt étalée sur 5 ans, de 40 % du montant de l'investissement dans le secteur intermédiaire. 4% supplémentaires sont accordés dans les 2 secteurs si le logement est alimenté à partir de l'énergie solaire. Ceux qui investissent dans les autres secteurs par le biais d'une entreprise ont le droit à une réduction d'impôt de 50 à 70% du montant de l'investissement, imputable dès la 1ère année de l'investissement sans plafonnement.
FISCALITE: 1) Investissements réalisés dans le secteur du logement (voir avantages) 2) Investissements réalisés dans les autres secteurs (voir avantage)
OBLIGATIONS: 1) Secteur du logement - s'il s'agit d'un investissement dans le logement, l'affectation à l'habitation principale doit être au moins de 5 ans, et de 6 ans, s'il s'agit d'un investissement dans le logement intermédiaire. 2) Autres secteurs: Les investisseurs réalisés doivent être affectés à l'exercice d'une activité éligible à la loi Girardin, et ce pendant au moins 5 ans. Dans certains cas, l'obtention d'un agrément préalable est nécessaire.
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DISPOSITIF LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE: Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d'habitation meublés. Elles sont à ce titre imposées aux BIC.
CONTRIBUABLES CONCERNES: Un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les 2 dernières tranches d'imposition, et disposant de bonnes assises financières. Le ticket d'entrée est élevé, de l'ordre de 400 000 E, puisqu'il nécessite l'acquisition de plusieurs logements.
AVANTAGE FISCAL: Opter pour le régime du loueur en meublé professionnel offre à l'investisseur la possibilité d'imputer ses déficits sur son revenu global et non sur ses simples BIC, et d'amortir les biens liés à la location sur le mode linéaire.Il peut en outre bénéficier dans certains cas de l'éxonération des plues-values et d'allégements fiscaux en cas de mutation à titre gratuit.
FISCALITE: Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. En outre, il peut-être exonéré d'impôt sur les plues values s'il exerce son activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes n'excédent pas 250 000 E TTC. Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés. En revanche, la plupart des LMP sont désormais imposables à l'ISF.
OBLIGATIONS: Pour être considéré comme LMP, l'inscription au RCS reste toujours obligatoire en dépit des mesures prises dans le cadre de la loi de financés rectificative pour 2002. De plus, cette activité doit rapporter au loueur plus de 23 000 E de recttes brutes annuelles, ou représenter plus de 50 % de ses revenus.
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DISPOSITIF RTC EN ZRR:
L'acquisition d'un appartement situé en résidence de tourisme classée, appartenant à une zone de revitalisation rurale ou situé dans certaines zones rurales bénéficiant de l'objectif n°2 européen, est assortie d'une réduction d'impôt. Celle-ci n'est pas incompatible avec le droit de jouissance accordé aux propriétaires.
CONTRIBUABLES CONCERNES: Tout contribuable situé dans les tranches médianes d'imposition qui souhaite bénéficier à la fois d'un dispositif de défiscalisation et de périodes de loisirs.
AVANTAGE FISCAL: Plusieurs avnatges 1) Investissement en résidence de tourisme (voir les avantages) 2) Travaux de réhabilitation d'une RTC située en ZRR (voir les avantages) 3) Dispositif Robien en ZRR (voir les avantages)
FISCALITE: La réduction d'impôt est de 25% dans le cadre d'une acquisition de logement neuf en RTC. Cette réduction est étalée sur 6 ans. Pour son obtention, l'investissement est plafonné à 50 000 euros pour une personne seule et à 100 000 euros pour un couple marié. Dans le cadre de travaux d'agrandissement, de reconstruction, de grosses réparations, le taux de la réduction est de 20 à 40 % dans les mêmes limites de plafond. L'obtention du remboursement de la TVA est en outre, possible.
OBLIGATIONS: Il importe d'investir dans une RTC qui:
- doit être situé en zone de revitalisation rurale ou dans certaines zones rurales répondant aux objectifs n°2 européens ou dans certaines agglomérations nouvelles;
- doit être confiée par bail commercial à un exploitant pendant au minimum 9 ans, et ce dans le mois qui suit la date de son acquisition ou de son achévement.
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DISPOSITIF DEMEMBREMENT: En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier peut percevoir des revenus. Mais le capital est aliéné. Il n'est tenu qu'aux dépenses d'entretien. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.
CONTRIBUABLES CONCERNES: Pour l'acquisition de la nue-propriété: en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats. Pour l'acquisition de l'usufruit: en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants mais peu imposés à l'IR.
AVANTAGE FISCAL: Possibilité pour le nu-propriétaire d'imputer ses charges sur son revenu global sans limitation, ou sur ses revenus fonciers pendant 10 ans et non plus 5 ans.
FIASCALITE: Si l'immeuble est donné en location, l'usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu'il perçoit. Le nu-propriétaire, s'il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d'autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excédent le montant de ses revenus fonciers.
OBLIGATIONS: Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s'il n'y a pas tenu légalement. Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d'une succession ou d'une donation entre parents, jusqu'au 4ème degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu'il soit bâti ou non. Le démembremet portant sur des titres de société est donc exclu.
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DISPOSITIF LOI MALRAUX: Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur.
CONTRIBUABLES CONCERNES: S'adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches supérieures à 40% et disposant de revenus fonciers.
AVANTAGE FISCAL: Possibilité de déduire les travaux de restauration immobilière du revenu global de l'investisseur et non de ses seuls revenus fonciers. Cet avantage est accordé, que l'investissement s'effectué de manière directe ou indirecte (par le biais de SCPI)
FISCALITE: Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration, à l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt. Il en va de même des charges, il s'agit:
- des dépenses de démolition,
- des frais d'adhésion à des AFU,
- des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants,
- des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.
OBLIGATIONS: Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti. Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d'habitation exclusivement, et ce pendant une durée minimale de 6 années.
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DISPOSITF MONUMENTS HISTORIQUES: En vertu de l'article 156-l-3 du CGI, la rénovation d'un monument historique engendre des déficits imputables sur le revenu global (y compris les intérêts d'emprunt).
CONTRIBUABLES CONCERNES: Ce type d'investissement intéresse essentiellement les investisseurs fortement imposés, situés dans les tranches marginales d'imposition d'au moins 40% ou soumis à l'ISF.Il intéresse aussi les investisseurs ayant un objectif successoral.
AVANTAGE FISCAL: L'avantage fiscal est différent selon que le bien procure ou non des revenus. En l'absence de revenus, l'ensemble des charges peut venir s'imputer sur le revenu global du propriétaire y compris les intérêts d'emprunt.
FISCALITE: Imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Exonération totale des droits de succession. Ce même en cas de détention de l'immeuble par l'intermédiaire d'une SCI familiale.
OBLIGATIONS: Pour bénéficier des possibilités de déduction sur le revenu global, l'immeuble doit être classé monument historique ou être inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Pour prétendre à l'éxonération des droits de succession une convention à durée indéterminée doit être conclue entre les héritiers, légataitres ou donataires, et les ministres de la Culture et des Financés.
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¹ Cette mention est donnée à titre d'information éditoriale sur la base des habitudes de consommation et des taux généralement pratiqués : un emprunt sur 240 mois avec un apport de 30% de l'acquisition hors frais de notaire et un taux nominal de 5,21% hors frais annexes tels que l'assurance. Cette mention ne constitue en aucun cas une offre de prêt de la part de l'éditeur de ce site ni de ses éventuels partenaires bancaires.
² Prix net, hors frais notariés, d'enregistrement et de publicité foncière.
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