Tout ce que vous pouvez déduire de vos impôts

Des encouragements existent aussi bien en faveur de ceux qui ont voulu acheter ou qui veulent aménager une résidence principale que pour ceux qui investissent dans l'immobilier locatif. Ceci étant, les modalités de mise en œuvre et l'éventuelle complexité des dispositifs fiscaux évoluent au gré des ans (et des gouvernements). A la veille de la mise en place d'un nouveau budget, il nous paraît opportun de dresser l'inventaire des dispositifs en place. Commençons ce récapitulatif en évoquant les dispositions prévues pour les acquéreurs d'une résidence principale. Sans aucun doute, ce secteur économique se porte aujourd'hui très bien et ce, en grande partie, grâce aux dernières mesures qui ont expiré le 31 décembre 2001. Il n'en reste pas moins qu'à l'heure où nous écrivons ce texte, les propriétaires d'une résidence principale qui décident d'accomplir des travaux peuvent profiter de certains avantages. Il s'agit des crédits d'impôts pour les dépenses d'entretien et de la réduction de TVA sur les gros travaux.

LA REDUCTION D'IMPOTS POUR TRAVAUX DANS LA RESIDENCE PRINCIPALE
Les avantages fiscaux relatifs à la résidence principale s'appliquent aux aménagements qui constituent un élément de confort nouveau ou permettent d'adapter un immeuble aux conditions modernes de vie. Sont visés les travaux éligibles à la TVA à 5,5% payés entre le 15 septembre 1999 et le 31 décembre 2002 réalisés dans une résidence principale achevée depuis plus de deux ans. La liste des équipements ouvrant droit à ce crédit d'impôt est fixée par arrêté ministériel du 17 février 2000. En résumé, il s'agit de l'acquisition de gros équipements de chauffage tels que chaudière utilisée pour le chauffage ou la production d'eau chaude, les cuves à fioul, les citernes à gaz et les pompes à chaleur, de l'acquisition d'un ascenseur, de gros équipements sanitaires comme une cabine hammam ou un sauna prêt à poser.

De fait, en 2002, tout contribuable, propriétaire occupant, locataire, usufruitier, occupant à titre gratuit peut profiter d'une réduction maximale d'impôt égale à 15 % des dépenses dans la limite de 4 000 euros pour une personne seule ou 8 000 euros pour un couple, augmentés de 400 euros pour le premier enfant et chaque personne à charge (autre que les enfants), 500 euros pour le second enfant et 600 euros par enfant à compter du troisième

Concrètement, le crédit d'impôt pour l'acquisition de gros équipements, pour les dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable et pour les dépenses de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année au cours de laquelle la dépense a été payée. Lorsque le crédit d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, il lui est remboursé. D'une manière générale, sont exclues du dispositif les dépenses de gros équipements réalisés dans le cadre de travaux ne bénéficiant pas du taux réduit de TVA (travaux de construction, reconstruction, agrandissement).

La définition fiscale de la résidence principale : pour prétendre aux avantages prévus par la loi, les travaux doivent être accomplis dans les logements qui répondent aux conditions suivantes. La résidence principale est le lieu où demeurent habituellement et effectivement les membres du foyer et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Les résidences secondaires sont donc exclues du champ d'application des règles en cause, mais il faut savoir que les inspecteurs des impôts les apprécient avec souplesse, notamment lorsque des travaux sont accomplis dans un logement destiné à devenir la résidence principale du contribuable.

Pour mémoire : Les mesures fiscales en faveur de l'immobilier se suivent et ne se ressemblent pas. Ainsi, les propriétaires qui ont acquis un logement neuf ou réhabilité avant le 1er janvier 1997, ont bénéficié, sur le montant des intérêts de leur emprunt, d'une réduction plafonnée à 3050 € (20 000 F) pour une personne seule, 6100 € (40 000 F) pour un couple marié, réduction majorée de 305 € (2 000 F) par personne à charge, puis de 380 € (2 500 F) pour le deuxième enfant et de 460 € (3 000 F) par enfant à partir du troisième. Pour un logement ancien acquis avant le 1er janvier 1998, la réduction d'impôt est de 25% des intérêts versés, plafonnée à 2287 € (15 000 F) plus 305 € (2 000 F) par personne à charge.

LA TVA A 5.5 % SUR LES TRAVAUX
Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien accomplis dans les logements achevés depuis plus de deux ans sont soumis à une TVA au taux de 5,5 % au lieu de 19,6%. Ce taux s'applique aux factures émises entre le 15 septembre 1999 et le 31 décembre 2002. Cet avantage profite aux propriétaires, aux bailleurs et aux locataires ainsi qu'aux occupants à titre gratuit et s'applique aux locaux affectés exclusivement à l'habitation et à ceux affectés pour partie à l'habitation et pour partie à l'exercice d'une activité professionnelle, qu'il s'agisse de résidences principales, secondaires ou locatives.

Pour bénéficier de la TVA à 5.5 %, une attestation datée et signée certifiant que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans et qu'il est affecté à un usage d'habitation doit être remise à l'entreprise avant le commencement des travaux. Le taux réduit s'applique alors aux fournitures (sanitaire, chauffage, production d'eau chaude, les équipements de production d'énergies renouvelables à usage domestique, les systèmes d'ouverture du logement, les équipements de sécurité et équipements électriques) utilisées par l'entreprise. Pour leur part, les travaux de transformation ou d'amélioration qui concourent à la production d'un immeuble neuf et les travaux de nettoyage, d'aménagement et d'entretien des espaces verts ne sont pas concernés.

Bon à savoir : lorsque les travaux sont urgents (plomberie, travaux de serrurerie consécutifs à une effraction, perte des clés), la condition d'achèvement depuis plus de deux ans ne s'applique pas.

Les locaux concernés par la TVA à 5,5 %
Le taux réduit concerne les locaux d'habitation (maisons individuelles ou logements situés dans des immeubles collectifs), ainsi que leurs dépendances habituelles (cave, garage, loggias, etc.). L'immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux (sauf urgence). Aucune autre condition n'est exigée : le local peut être nu ou meublé, occupé ou vacant, occupé par le propriétaire ou par un locataire, à usage d'habitation principale ou secondaire, etc.

Bon à savoir : Le contribuable peut également bénéficier du taux réduit de TVA lorsque les travaux sont réalisés sur son terrain, par exemple les travaux de réfection d'une clôture ou de raccordement aux réseaux publics.

Locaux mixtes : l'ensemble des travaux réalisés dans un local bénéficie du taux réduit lorsque plus de la moitié de la surface est affectée à l'habitation. A défaut, seuls les travaux accomplis sur les surfaces d'habitation restent soumis au taux réduit.

Le taux de 5,5 % s'applique également aux travaux de transformation en local d'habitation d'un local achevé depuis plus de deux ans.

Quant aux travaux accomplis dans les parties communes des immeubles collectifs, le taux de TVA à 5,5 % s'applique lorsque l'immeuble comprend plus de 50 % de locaux à usage d'habitation.

Quels types de travaux ?
Le taux réduit de TVA s'applique à l'ensemble des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, ainsi qu'à la fourniture des équipements et matières premières nécessaires, à condition que ces équipements et matières premières soient facturés par l'entreprise. Il en est notamment ainsi pour les prestations de main-d'œuvre; les matières premières et fournitures nécessaires à la réalisation des travaux (béton, ciment, plâtre, carrelage, parquet, produits de traitement, papiers peints, tuyaux, fils électriques, etc.) ; les équipements sanitaires (baignoire, robinets, WC, etc.) ; les appareils de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation et de climatisation fixes (chaudière, cuves, radiateurs, adoucisseurs d'eau, ballons, inserts, etc.), les systèmes d'ouverture du logement (fenêtres, volets, portes blindées, poignées, stores, etc.) ; les équipements de sécurité (alarmes, digicode, interphone, serrures, détecteurs de fumée, etc.) ; les équipements électriques (tableaux électriques, prises, interrupteurs, etc.) ; les équipements divers (antennes de télévision, parabole, cheminée, boîtes aux lettres, etc..

Bon à savoir : les matières premières, fournitures et équipements achetés directement par le contribuable restent soumis au taux normal de TVA à 19,6%. Il en est de même, y compris s'ils sont fournis par l'entreprise, pour les gros appareils de chauffage installés dans des immeubles collectifs, les saunas, les matériels de chauffage mobile, les ascenseurs, et naturellement les appareils ménagers et les équipements mobiliers (éléments de cuisine, coffres-forts, etc.) ainsi que tous les travaux d'entretien et d'aménagement des espaces verts.

Il n'en reste pas moins que les mesures favorables à l'acquisition ou à l'amélioration de la résidence principale sont moins nombreuses que celles mises en place pour encourager le développement du secteur locatif. Les contribuables ont le choix entre différents dispositifs d'incitation à l'investissement qui ont en commun de permettre de financer des projets immobiliers non immédiatement rentables. Dans la phase de financement, les investisseurs " économisent " grâce aux incitations fiscales des sommes qui autrement iraient directement dans les caisses du Trésor.

La plus novatrice de ces incitations consiste en l'instauration d'un " statut " pour les bailleurs privés. Ce faisant, l'Etat ouvre peu à peu aux investisseurs particuliers un marché jusque là réservé aux organismes d'état et aux sociétés d'HLM. Et si, du fait du plafonnement des loyers dans ce type de logements, les perspectives de rentabilité ne sont pas aussi patentes que dans le secteur libre, tout est fait à l'aide des garanties de loyers notamment, pour conférer sécurité et stabilité à ces investissements. Reste alors à l'investisseur à choisir une stratégie patrimoniale. D'un côté, la sécurité du paiement des loyers en contrepartie d'une rentabilité plafonnée. De l'autre, la rentabilité, mais sans garantie de paiement des loyers.

ACHETER POUR LOUER ET ECONOMISER DES IMPOTS
Les incitations fiscales à l'investissement (Besson, Malraux…) consistent à compenser par une économie d'impôts, les conséquences pécuniaires d'investissements accomplis dans des secteurs immobiliers non immédiatement rentables. Les déficits fonciers subis par les investisseurs, c'est-à-dire la perte qui résulte de la différence entre les sommes dépensées pour financer l'acquisition du ou des immeubles et celles qui proviennent des revenus locatifs de ces mêmes immeubles, donnent lieu à une économie d'impôt plus ou moins importante. Mais avant d'évoquer ces différents régimes fiscaux, évoquons le cas le plus général : celui de l'imposition des revenus fonciers qui proviennent de la location classique d'un logement vide.

LE REGIME GENERAL DE L'IMPOSITION DES REVENUS FONCIERS
Le revenu brut foncier comprend l'ensemble des loyers perçus au cours de l'année d'imposition. Sont inclus les arriérés de loyers ainsi que les loyers perçus d'avance. Il en est de même pour les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles telles que les subventions de l'Anah ou les indemnités d'assurance perçues au titre d'une assurance loyers impayés. Il convient également de tenir compte, au moment de la déclaration des revenus, des recettes tirées de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières et des indemnités diverses comme celles relatives à la résiliation du bail.

Bon à savoir : le dépôt de garantie du locataire (généralement 2 mois du loyer hors charges) n'est imposable que s'il compense des loyers impayés. Quant aux dépenses réglées par le propriétaire pour le compte des locataires, elles viennent en déduction du revenu brut.

Les charges déductibles du revenu foncier
Les règles d'imposition des revenus fonciers définissent les charges dont le contribuable peut tenir compte afin de diminuer son assiette imposable.

Les intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt et les frais liés au crédit (frais de dossier) sont déductibles du revenu foncier lorsque les crédits en cause servent à financer la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien dans la limite où ces travaux ne changent pas la consistance générale du local.

Les dépenses d'entretien et de réparation
Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à conserver le local en bon état. Il en est ainsi pour les frais liés aux travaux de rénovation des installations électriques, de la toiture, du chauffage, etc.

Bon à savoir : les travaux d'embellissement (remplacement des moquettes, papiers peints, etc.) ne sont déductibles que s'ils sont destinés à faciliter la relocation.

Frais de gérance et de gardiennage
Quand la gestion est confiée à un tiers (agent immobilier, etc.), les frais de gérance sont déductibles.
Sont également déductibles les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes à ces rémunérations.

Déduction forfaitaire et frais de gestion
Les frais divers de gestion et l'amortissement de l'immeuble sont couverts par une déduction forfaitaire calculée sur le montant du revenu brut foncier. Le taux de cette déduction varie selon la nature de l'immeuble et les modalités de la location. Dans le régime de droit commun, le taux est de 14% pour les locaux neufs ou anciens. Il est de 6% pour les logements neufs placés soumis au régime de l'amortissement Périssol ou Besson.

Impôts et taxes
Les taxe foncière, taxe d'équipement, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, incombant au propriétaire sont déductibles du revenu brut foncier.

Assurances pour loyers impayés
La prime payée pour couvrir le risque d'impayés de loyers est déductible. Pour leur part, les indemnités versées par l'assureur doivent être déclarées dans le revenu foncier.

Louer à une personne bénéficiant du RMI
Les revenus provenant de la location d'un logement à un locataire bénéficiant du RMI peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu pendant les trois premières années de location, ce délai pouvant être renouvelé. Il en est ainsi lorsque le logement loué mesure au minimum 9 m2 pour une personne seule plus 7 m2 par personne supplémentaire, comporte un poste d'eau potable, un wc particulier dans les maisons individuelles ou un wc commun à l'étage dans les immeubles collectifs, ainsi qu'un chauffage. Par ailleurs, le loyer annuel par m² habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 52 € en Ile- de-France et 43 € dans les autres régions.
Bon à savoir : lors de la déclaration des revenus, le bailleur doit adresser au fisc les justificatifs requis, à savoir : une copie du contrat de location, une attestation de conformité aux normes du logement, une copie de l'attribution au locataire du RMI, une note indiquant la superficie du logement, l'identité du locataire ainsi que le montant du loyer.

Le régime micro-foncier
Optionnel jusqu'à l'imposition des revenus 2002, ce régime s'applique automatiquement, dès l'imposition des revenus 2001, aux propriétaires-bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 euros par an. Fort peu contraignant, il suppose simplement que le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus.

En contrepartie, il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges. Il en résulte une imposition qui porte seulement sur 60% de ce revenu foncier brut.
Bon à savoir : les contribuables ne peuvent plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement de 40 %. Les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.

Bon à savoir : l'intérêt du régime "micro-foncier" dépend des charges de la location. Dans les premières années de remboursement d'un crédit immobilier contracté pour financer un investissement locatif, le propriétaire peut trouver un meilleur avantage à déduire ses charges réelles, notamment lorsque celles-ci sont supérieures à 40 % (ce qui est souvent le cas lorsque le coût des intérêts est le plus élevé).

Quel est l'intérêt de " subir " un déficit foncier ?
Les contribuables propriétaires qui subissent une perte bénéficient des aides fiscales sous certaines réserves. Depuis janvier 2000, les déficits qui résultent de dépenses payées à compter de cette date et qui ne résultent pas des charges représentées par le remboursement d'intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans une certaine limite. Dans le régime de droit commun, le déficit ne peut être imputé qu'à hauteur de 10 700 €.

Lorsque le déficit dépasse cette limite, il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. D'autre part, lorsque le revenu global du contribuable ne permet pas d'imputer le déficit foncier, celui-ci s'impute sur les revenus globaux des 5 années suivantes. Toutefois, la part du déficit qui résulte des intérêts d'emprunts n'est seulement imputable que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans.
Bon à savoir : les intérêts d'emprunt sont déduits en premier lieu du revenu brut foncier, ce qui donne un déficit foncier qui est alors imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années à hauteur de 10 700 € sur le revenu global de l'année.

Pour tirer fiscalement avantage d'un déficit foncier, le logement doit être loué de façon effective et permanente jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit. *

Important : ces dispositions ne s'appliquent pas dans le cadre des dispositions Malraux et des monuments historiques (voir ci-après). Ce système présente l'avantage de la souplesse. Le délai de conservation du bien est limité à 4 ans et les dépenses de rénovation sont avantageusement déductibles sur les revenus fonciers ultérieurs. de surcroît, dans ce cadre dit de droit commun, les revenus fonciers bénéficient d'une réduction forfaitaire égale à 14 %, ce qui réduit d'autant l'assiette imposable du contribuable.

Certains régimes fiscaux permettent aux propriétaires de bénéficier de modalités de déduction plus avantageuse. C'est notamment le cas des locations dans le cadre de la loi BESSON.

La Loi BESSON
Depuis le 1er janvier 1999, le dispositif Besson est destiné à inciter les contribuables à investir dans un habitat intermédiaire ente haut de gamme et niveau modeste. Des avantages fiscaux sont accordés aux propriétaires qui acceptent de louer vides, à des locataires dont les ressources ne dépassent certains plafonds. En outre, le montant des loyers doit être inférieur à certaines limites. Ce dispositif est prévu pour s'appliquer le plus largement possible, puisque les conditions de ressources des locataires sont censées être remplies par 80 % de la population française. Enfin, un volet de sécurisation pour les bailleurs consistant en une garantie contre les impayés de loyers et de charges accompagne ce dispositif afin de le rendre définitivement attractif.

Comment fonctionne cet avantage fiscal ?

Elargissement du dispositif BESSON : un amendement au projet de budget 2003 devra permettre aux propriétaires de continuer à bénéficier du dispositif BESSON s'ils louent un logement neuf à un ascendant ou à un descendant, ce qui était jusqu'alors interdit.

Dans le neuf, le bailleur peut imputer sur les revenus de la location une partie du prix de revient du bien. Ainsi, pendant une période déterminée, une fraction du prix de revient de l'immeuble vient en déduction des revenus fonciers du bailleur au moment de la déclaration des impôts. Le déficit qui en résulte entraîne mécaniquement une diminution des impôts puisque l'assiette imposable est réduite. La somme que le bailleur est autorisé à déduire est égale à 8 % du prix du bien pendant les 5 premières années. Les 4 années suivantes, cette part est de 2,5 %. A l'issue de cette période de 9 ans, l'amortissement peut être renouvelé pendant 2 périodes de 3 ans, à raison de 2,5 % par an, soit donc à nouveau 15 % du prix d'acquisition. Au bout du compte, en 15 ans, 65 % du prix de revient du bien peuvent ainsi être déduits des revenus fonciers. Signalons qu'en même temps, la déduction forfaitaire sur les loyers est réduite de 14 % à 6 %. Toutefois, au terme de la période d'amortissement, le taux de 14 % s'applique à nouveau, sauf à s'engager dans le dispositif Besson prévu pour l'ancien.

Dans l'ancien, l'avantage Besson consiste en un régime de déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers. Ce taux est égal à 25 % au lieu de 14 % dans le cas général.

Plafonds des loyers et des revenus du locataire dans le dispositif Besson
Dans le neuf et dans l'ancien, le bailleur doit s'engager à louer son bien pour une durée minimale. Dans le neuf, l'engagement est de 9 ans. Dans l'ancien il est de 6 ans. Les loyers quant à eux ne doivent pas dépasser les limites ci-dessous :

Plafonds de loyers applicables aux logements neufs et anciens en 2002

(*) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves et Vincennes.
(**) Les agglomérations sont déterminées par le Schéma Directeur de l'Aménagement de l'Urbanisme.

Plafonds de ressources des locataires
Les ressources des locataires (figurant sur les avis d'imposition N-2 par rapport au jour de la location) dans le neuf et dans l'ancien ne doivent pas être supérieures aux limites ci-dessous. (Le bailleur continue de bénéficier du dispositif, même en cas de dépassement des limites en cours de bail).

Composition de la famille du locataire
Ile-de-France Province
EURO FRANCS EURO FRANCS
Personne seule 18 316,75 120 150 15 292,16 100 310
Couple marié 30 102,58 197 460 23 414,64 153 590
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge 36 156,33 237 170 28 032,33 183 880
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge 43 162,89 283 130 33 926,00 222 540
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge 51 128,35 335 380 39 819,68 261 200
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge 57 497,67 377 160 44 916,05 294 630
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 6 530,92 + 42 840 + 5 097,90 + 33 440

Sécurisation du bailleur
Gratuite pour le bailleur pourvu qu'un organisme collecteur du 1% logement soit associé à la signature du bail, la sécurisation des bailleurs, dans le neuf comme dans l'ancien, leur permet de percevoir directement l'allocation logement dont bénéficie éventuellement le locataire, sans avoir besoin de l'accord du locataire. De plus, une garantie de loyers impayés s'applique pendant 9 mois en cas de chômage du locataire. Cette garantie est de 3 ans si le bailleur autorise l'organisme collecteur du 1 % logement à présenter un salarié d'une entreprise cotisant au 1%. Dans ce cas, la garantie fonctionne dès que le locataire subit une baisse imprévisible des revenus supérieure à 30 %, non limitée au seul cas de chômage.

Un exemple permet de saisir tout l'attrait de ce dispositif :
Soit l'acquisition d'un appartement de 50 m² au Kremlin-bicêtre au prix de 106 715 €, loué 572 € par mois (soit 11.5 € par m²).

Loyers annuels = 572 € x 12 = 6864 €
Déduction forfaitaire sur les loyers = 6864 € x 6 % = 1373 €
Intérêts d'emprunt déductibles = 6864 €
Amortissement Besson = 106 715 € x 8 % = 8537 € pendant les 5 premières années
Amortissement Besson = 106 715 € x 2,5 % = 2668 € pendant les 4 premières suivantes

Pour un contribuable imposé à 43%, l'économie d'impôt est égale à :
6864 € (de revenus locatifs) - (1373 € (déduction forfaitaire) + 6864 € (intérêts d'emprunt déductibles) + 8537 € (amortissement BESSON)) = - 8537 € de déficit foncier.
Il en résulte :
8567 € x 43% = 3671 € par an pendant les 5 premières années
2668 € x 43% = 1147 € par an pour 4 les années suivantes.
Au total, l'économie d'impôts est de 22943 € sur 9 ans !

LOI MALRAUX
Autre secteur soutenu par les aides fiscales : celui des monuments anciens. Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physiques ou associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Cependant, les conditions d' " élection " au régime loi Malraux sont très strictes et les contribuables qui se lancent dans ce type d'investissement ont tout intérêt à s'adresser à de véritables spécialistes pour éviter les très coûteuses requalifications de ces opérations. Le risque consiste en effet à ce que les services des impôts considèrent que l'opération n'entre pas dans le cadre prévu, avec comme conséquence pour le contribuable de devoir restituer au fisc les sommes indûment économisées… Les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Ensuite, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s'agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.

Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L'avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition. Enfin, signalons que le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

MONUMENTS HISTORIQUES
Les propriétaires donnant en location un immeuble classé Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt.

Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les déficits fonciers dans ce cas s'imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition. Dans ce cas, comme dans le précédent, le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

LES LOCATIONS IMPOSEES AU TITRE DES BIC
Parfois, les réductions d'impôts ou les incitations fiscales dépendent du type de contrat conclu par le propriétaire. Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce, ce qui suppose qu'il loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 23 000 € (taxes comprises) ou doivent représenter au moins 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges de la même période. Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

La déclaration très simplifiée des revenus des locations
Les contribuables dont les revenus provenant des locations meublées ne dépassent pas 76 300 € (500 000 F) bénéficient d'un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 70%. Ce régime cesse lorsque le seuil de 76 300 € est dépassé. En outre, les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultat spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus.

Au-delà de 76 300 € le régime réel simplifié s'applique. Le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Ce même régime fait place à celui du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures 76 300 et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié.

Le loueur non professionnel est le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. Son bénéfice imposable est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. La seule obligation qui lui incombe est de tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant des recettes. Toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur le revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime réel, simplifié ou normal.

Le loueur doit souscrire une déclaration spéciale de résultat n° 2031 accompagnée, sauf dispense, d'un bilan simplifié, d'un compte de résultat simplifié, d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
Signalons que les loueurs en meublé dispensés de produire un bilan fiscal peuvent inscrire un élément dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur leur déclaration afin de déduire les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion de leur chiffre d'affaires.

L'imposition du loueur en meublé
Les revenus de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC. Sont toutefois exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables (soit 139 €/m2 en Ile-de-France et 99 € en province pour les baux signés en 2002).
La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an. Le loueur en meublé peut également bénéficier de l'exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.

Les déficits du loueur en meublé
L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur. En cas de loueur professionnel, le déficit est imputable en totalité sur le revenu global. Ce statut est accordé aux propriétaires inscrits au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € TTC de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.
Pour le loueur non professionnel, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Attention : lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

Les plus-values
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel. Une exonération est accordée aux petites entreprises dont l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et lorsque les recettes annuelles TTC sont inférieures à 152 600 € l'année de la cession. Pour les loueurs non professionnels, la vente du logement meublé est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

La TVA et la taxe professionnelle
La location meublée n'est pas soumise à la TVA, ce qui empêche le propriétaire de récupérer cette taxe sur ses achats. D'autre part, les loueurs en meublé doivent acquitter la taxe professionnelle. Toutefois, les locations de tout ou partie d'une résidence secondaire ou principale sont exonérées à ce titre.

Encadré
Louer une chambre meublée à un étudiant
Lorsque la chambre meublée fait partie de l'habitation principale du bailleur, (une chambre de service située dans l'immeuble est également concernée) et qu'elle constitue la résidence principale du locataire, qu'il soit étudiant ou non et que le prix annuel de la location charges non comprises, n'excède pas 132 € en Ile-de-France et 93 € dans les autres régions, les loyers perçus ne sont pas imposables.

Lorsque le meublé est situé en dehors de l'habitation principale du bailleur, les loyers perçus sont exonérés lorsque le locataire étudiant bénéficie d'une bourse d'enseignement accordée sur des critères sociaux. La surface habitable doit être au moins de 9 mètres carrés pour une personne seule plus 7 mètres carrés par personne supplémentaire et doit comporter les éléments de confort essentiels. Enfin, le loyer annuel hors charges par mètre carré ne doit pas excéder 52 € en Ile-de-France et 43 € dans les autres régions.
Fin encadré

Encadré
INVESTIR DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Pour harmoniser le développement des régions, le gouvernement a mis en place jusqu'au 31 décembre 2002 une incitation en faveur de l'investissement locatif dans les résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisations rurales. Moyennant l'engagement pris de louer le logement pendant neuf ans, le propriétaire investisseur peut économiser immédiatement 19,6% de son investissement (9,50 % dans les Dom-Tom) sous forme de récupération de TVA et bénéficier, pour un couple marié, d'une économie d'impôt pouvant aller jusqu'à 90 000 F.

Une résidence de tourisme, c'est un complexe immobilier où sont inclus des services et des équipements équivalents à ceux d'un hôtel, à savoir notamment l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage et la fourniture de linge. Sous cette condition, l'investissement entre dans le cadre des activités fiscalement soumises à la TVA ce qui offre à l'investisseur, la possibilité de récupérer la TVA de 19,6 % qui pèse sur l'acquisition des logements neufs. Mais attention, les résidences doivent se situer dans une zone dite de revitalisation rurale et doivent respecter des normes de surface minimale (entre 9 et 21 m² pour deux personnes) et avoir reçu un agrément du ministère du Tourisme.
Bon à savoir : ce dispositif ne concerne pas le littoral et les grandes stations de montagne, mais plutôt les régions où existe un potentiel de développement du tourisme vert. (Pyrénées, Lozère, Lot, Alpes-de-Haute-Provence, la Corse, etc.)

En choisissant ce type d'acquisition, l'investisseur devient propriétaire d'un logement neuf (ou d'un logement ancien reconstruit, le permis de construire faisant foi) dont la gestion locative est confiée à une société chargée de l'exploitation de la résidence. La gestion de la résidence de tourisme s'exerce dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans qui comporte, pour la société gestionnaire, l'obligation de mettre au moins 20 % des capacités d'hébergement de la résidence à la disposition de touristes étrangers.

Cependant, le propriétaire dispose d'un droit d'occupation ou d'une réserve de jouissance (correspondant à un avantage en nature imposable) qui est au minimum de quatre semaines mais qui ne peut pas dépasser 8 semaines. Au-delà de ce délai, la location risquerait de ne plus entrer dans le champ d'application de la TVA ce qui entraîne comme conséquence, l'impossibilité de récupérer celle ayant grevé la construction et la remise en cause de la réduction d'impôt offerte par le fisc pour ce type d'investissement (voir ci-après).

Des incitations sous forme d'économies d'impôt
L'investissement en résidence de Tourisme permet de bénéficier d'importantes réductions d'impôt.
En 1999 et 2000, cette économie était de 15 % du montant de l'investissement plafonné à 250.000 Francs pour une personne célibataire, soit une réduction d'impôt de 37.500 F et à 500.000 Francs pour un couple marié, ce qui correspondait à une réduction d'impôt de 75.000 F. A partir du 1er janvier 2001, les plafonds sont portés à 300.000, soit une réduction d'impôt de 45.000 F et 600.000 F pour un couple, soit une réduction d'impôt de 90.000 F. Cette réduction est étalée sur 4 ans au plus, à raison du quart de l'avantage maximal chaque année.
Fin encadré

Etienne Langevin -  décembre 2002