Il existe deux types de démembrement de la propriété. D’une part, le démembrement permanent, le plus souvent effectué entre parents et enfants. Le parent donne la nue-propriété à l’enfant et garde l’usufruit, c'est-à-dire les loyers. Au décès du parent, l’usufruit rejoint la nue propriété et les héritiers reçoivent alors le bien dans son intégralité. D’autre part, le démembrement peut être temporaire. Dans ce cas, le propriétaire garde la nue propriété et cède, à titre gratuit ou onéreux, l’usufruit pour une durée définie à l’avance, le plus souvent sur une période s’échelonnant entre deux et dix ans. Au terme de la période prévue, l’usufruit rejoint la nue propriété. Dans les deux cas, le démembrement se fait par acte notarié qui indique les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
L’usufruitier perçoit les loyers, déclare ses loyers, supporte les charges d’entretien qu’il peut déduire de ses impôts, s’acquitte de l’ISF sur la valeur totale du bien.
Le nu-propriétaire n’a aucun revenu à déclarer au titre du bien démembré, mais c’est à lui qu’incombent les grosses réparations. S’il engage des dépenses sur ce bien, il peut en déduire le coût des revenus fonciers produits par d’autres immeubles, la même année et les dix suivantes. Et s’il engage notamment des grosses réparations (toiture, étanchéité…), il peut en imputer le coût sur son revenu global, sans limitation de montant.
Premier atout pour un propriétaire soumis à l’ISF, échapper à cet impôt de solidarité sur la fortune. Celui-ci doit être acquitté par l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien. Le démembrement permet aussi de procurer des revenus complémentaires à un enfant qui fait de longues études tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût, l’acquisition ne portant que sur la nue-propriété.
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