Acheter ou vendre en viager

Vendre un bien en viager, c’est en transférer la propriété à un tiers, le débirentier, qui, en contrepartie, va verser au crédirentier, une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle jusqu’au décès de ce dernier. 

Ce système de vente est bien encadré par la loi (articles 1968 et suivant du Code civil) et par les professionnels spécialisés. Toutefois, il repose sur une condition impérative : l’aléa. 

La vente en viager est donc un contrat aléatoire dans la mesure où, au départ, personne ne peut dire qui va faire la meilleure affaire du débirentier ou du crédirentier. Et la plus célèbre illustration est celle de Jeanne Calment qui est décédée bien après son débirentier. 

Hormis ce cas célèbre, le contrat de viager permet à l’acquéreur (débirentier) d’acheter un bien avec une décote d’environ 30 % et au vendeur (crédirentier) de percevoir une rente comme complément de retraite dans le cas d’un viager libre ou loué, soit de rester dans son logement dans le cas d’un viager occupé.

Viager libre, occupé, loué

Dans le cas d’un viager libre, le crédirentier n’en conserve pas l’usage, et le débirentier peut donc l’occuper immédiatement ou le louer. Mais son prix est également plus élevé et se situe dans la valeur du marché du bien de cette catégorie (quartier, environnement, état de l’immeuble, typologie du bien, état du bien…). Pour le vendeur, le prix total du bien est converti en rente.

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur devient usufruitier, il conserve le droit d’y habiter ou d’en recueillir les loyers. Dans ce cas, le montant du prix de vente tient compte d’un abattement pour l’usufruit et l’occupation. Et le montant de la rente est moindre.

Dans le cas d’un viager loué, les revenus reviennent au débirentier. Ce qui lui permet éventuellement de compenser la rente qu’il acquitte chaque mois, trimestre ou année.

Le bouquet et le montant de la rente, les éléments du calcul du prix

Deux éléments composent le prix du viager : le bouquet et le montant de la rente, à savoir, le capital et le loyer.
 
Le bouquet est la somme d’argent versée comptant par le débirentier. Son montant se définit librement entre les deux parties au contrat, mais il n’est en rien obligatoire. Pour le crédirentier, il constitue une somme qu’il peut utiliser à sa guise. Mais ce bouquet viendra en déduction du prix de vente pour calculer la rente viagère. En général, il ne dépasse pas 40 % de la valeur totale estimée. 

Côté rente, son calcul est aléatoire puisqu’il repose sur des critères qui tiennent compte des tables de mortalité, même si ces dernières sont établies selon des statistiques élaborées. 

Seul bémol à ces tables : elles ne sont pas toujours très récentes et ne tiennent pas forcément compte de l’évolution rapide de l’allongement de la vie et de la différence, là encore assez nouvelles, entre hommes et femmes. 

Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant l’accord des parties au contrat. L’indice de référence est libre, mais celui des prix à la consommation semble le plus approprié. 

Pour être sûr de voir sa rente versée, le vendeur peut inclure, dans l’acte notarié, une clause résolutoire selon laquelle la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages.

La répartition des charges

Elle s’apparente à celui de la répartition des charges entre locataires et propriétaires (article 606 du Code civil). Au crédirentier de préserver le bien et de le maintenir en bon état en assurant les réparations d’entretien courant, au débirentier de prendre en charge les gros travaux comme la réfection d’une toiture, l’installation d’un ascenseur, le ravalement…

Un viager sur une ou deux têtes

Au cas où le viager est conclu sur une tête et donc une seule personne, la rente prend fin avec le décès du crédirentier. En revanche, si la rente est réversible et donc conclue sur deux têtes avec réversibilité sur le conjoint survivant, le débirentier devra s’acquitter de la rente jusqu’au décès de ce dernier. Le viager peut prévoir une réversibilité à 100 %, 75 %, 50 %... Le plus souvent, la réversibilité est au profit du conjoint ou de la conjointe, mais elle peut se faire au profit d’un enfant ou d’un tiers nommément désigné lors de la signature du contrat.

L’annulation de la vente

Deux cas d’annulation peuvent survenir. D’une part, quand le prix est jugé insuffisant par l’administration fiscale. D’autre part, lorsque l’aléa (article 1964 du Code civil) n’existe pas, soit parce que le vendeur se savait atteint par la maladie et que son décès intervient dans les 20 jours après la signature de l’acte, soit parce que le débirentier savait son vendeur atteint d’une maladie le condamnant à court terme.
 

Elisabeth Lelogeais - SeLoger.com - Avril 2008