L'avant-contrat : un document qui engage

La promesse unilatérale de vente

En tant que vendeur, vous donnez une option de vente à un futur acquéreur. Et vous vous engagez sur un délai précis à lui vendre le bien. A ce titre, vous pouvez lui demander de vous verser une indemnité d’immobilisation, correspondant, en général, à 10 % du prix de vente. Si vous levez l’option, la vente est définitive. 

Si vous renoncez, vous devez rembourser les 10 % d’indemnité et parfois des dommages et intérêts. 
Si l’acheteur se désiste, vous conservez les 10 %. Cet avant-contrat peut être rédigé par un notaire.

Le cas échéant, elle est réalisée sous seing privé et doit être enregistrée, sous peine de nullité, dans les 10 jours auprès de la trésorerie la plus proche  du logement de l’acquéreur ou du vendeur. Elle doit être signée en trois exemplaires, l’un pour le vendeur, l’autre pour l’acheteur et le troisième pour la trésorerie.

La promesse synallagmatique de vente

Appelée aussi compromis de vente, elle correspond à un engagement de part et d’autre sur le bien et sur son prix. D’où l’expression le compromis vaut vente.

Le vendeur peut éventuellement demander une indemnité d’immobilisation de 10 % « séquestrée » chez l’agent immobilier qui dispose d’une garantie financière ou chez le notaire. 

L’acquéreur ne peut se dédire que si une des conditions suspensives indiquée dans cet avant-contrat ne peut se réaliser. Au cas où la vente ne se conclut pas hormis cette possibilité, le dédit peut conduire à une action en justice. Ce document se signe chez l’agent immobilier ou chez le notaire.

Le contenu de l’avant contrat

Plusieurs pièces doivent figurer. L’identité des parties et leur situation personnelle (mariage, pacs, concubinage) ainsi que leurs adresses respectives et bien évidemment l’adresse du bien à vendre avec étage, numéro du lot de copropriété et des annexes (cave, parking).

Côté vendeur, il est demandé le titre de propriété, les diagnostics thermiques obligatoires, les documents relatifs aux travaux (permis de construire, autorisation préalable de travaux), garantie décennale si les travaux ont moins de 10 ans, la répartition des charges de copropriété entre les deux parties et l’attestation de l’assurance dommages ouvrage pour une maison individuelle.

Côté acheteur, l’origine des fonds, la somme empruntée et à quel taux et les conditions suspensives. Les plus courantes étant l’obtention du ou des prêts, du permis de construire pour la construction d’une maison, la purge d’un droit de préemption administratif ou de la mairie, l’absence d’inscription hypothécaire.

Enfin, le montant du prix du bien est inscrit en lettres et en chiffres. A partir du moment où vendeur et acheteur ont apposé leurs signatures, le prix ne peut plus être modifié.

Le délai de rétractation

Une fois l’avant-contrat signé, l’acquéreur dispose d’un délai de sept jours pour réfléchir et changer d’avis sans avoir à motiver sa décision. Cette possibilité de réflexion résulte de la loi Solidarité et Renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000.

Concrètement, le professionnel envoie une lettre recommandée avec accusé de réception à l’acheteur. A compter du lendemain de la présentation de ce document le délai de sept jours court. La notification peut également se faire par exploit d’huissier ou être remise contre émargement.

A l’expiration de ce délai, deux issues : l’acquéreur  accepte l’avant-contrat et l’affaire suit son cours ; il se rétracte dans le délai imparti, par recommandé. Et le vendeur doit lui restituer l’indemnité d’immobilisation dans les vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
 

Elisabeth Lelogeais - SeLoger.com - Mars 2008