Dommages-ouvrage : une assurance indispensable

Le 5 janvier 1978 paraissait la loi sur l'assurance construction dite « loi Spinetta » traitant de la responsabilité des maîtres d'œuvre (les professionnels) et des maîtres d'ouvrage (acquéreurs de maisons individuelles ou commanditaires de gros travaux de réhabilitation). Deux volets caractérisent cette assurance : d'une part celui de l'assurance dommages qui est une assurance de chose mise en œuvre par le propriétaire, d'autre part l'assurance de responsabilité contractée par les maîtres d'œuvre pour les travaux de bâtiment. La « dommages-ouvrage » n'est pas une assurance fourre-tout. Elle finance les travaux de réparation couverts par la garantie décennale c'est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de la maison et ceux qui la rendent inhabitable ou nuisent gravement à son occupation normale même s'ils résultent d'un défaut du terrain (articles 1 792 et 2 270 du code civil). D'autant part, elle se met en œuvre en dehors de toute recherche de responsabilité. Avant 1978, lors d'un sinistre relevant de la garantie décennale, le constructeur ou l'entreprise générale dirigeant les travaux reportait la faute sur une tierce personne, fabricant de matériaux ou divers corps de bâtiment. Chacun rendait l'autre responsable et le mal n'était pas réparé voire s'aggravait. Avec la « dommages-ouvrage », nul besoin de trouver le responsable pour que l'assurance indemnise le souscripteur. A charge pour la compagnie d'assurance de se retourner ensuite contre le professionnel responsable du sinistre ou contre son assureur. Il s'agit donc d'une garantie de préfinancement des travaux. Reste que pour la faire jouer, il faut encore l'avoir souscrite.

S'assurer : ou et à quel prix ?

Lorsque la maison est achetée dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), dans un « nouveau village » par exemple, l'assurance dommages-ouvrage est contractée par le promoteur-constructeur. Lorsque la construction de la maison se fait en secteur diffus, qu'elle soit isolée ou dans un lotissement, ou lorsque de lourds travaux sont envisagés, l'assurance est souscrite soit pour le compte de l'acquéreur par le constructeur ou par l'entreprise générale qui pilote les travaux, soit directement par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire le propriétaire.
Dans la grande majorité des cas, c'est le constructeur ou l'entreprise qui négocie la prime pour le compte de son client. Principal intérêt : un tarif attractif en raison de multiples contrats souscrits auprès de leur compagnie. Il faut compter environ 2 500 euros pour une maison neuve de 92 000 euros (hors terrain) et entre 1,75 et 2% du montant des travaux en matière de rénovation. Les « bons » professionnels, ceux qui connaissent peu de sinistres, obtiennent les meilleurs tarifs, de l'ordre de 2 000 euros pour une maison neuve. Les autres voient leur prime gonfler, et parfois ne la souscrivent pas, causant un grave préjudice au maître d'ouvrage qui pense être assuré. D'où la nécessité d'exiger du maître d'œuvre l'attestation de cette assurance et de se renseigner auprès de la compagnie pour savoir s'il est à jour de sa prime annuelle. Parfois, certaines compagnies refusent catégoriquement d'assurer le professionnel. Le maître d'ouvrage doit alors s'assurer directement auprès d'une compagnie. Un vrai cauchemar tant les tarifs sont dissuasifs et tant les refus des compagnies sont nombreux. Seule issue pour le particulier, s'adresser au Bureau central de tarification. Attention, ce bureau n'a pas pour mission de désigner un assureur mais de fixer le tarif moyennant lequel un assureur est tenu de garantir une personne qui s'est vue refuser une garantie obligatoire.

Les risques couverts

Il s'agit des malfaçons couvertes par la garantie décennale et qui compromettent la solidité du bien, le rendent inhabitable ou nuisent à son occupation. Il peut s'agir de fissures graves d'un mur porteur, d'un effondrement de charpente, d'un affaissement de dallage, d'infiltration d'eau, d'une rupture de canalisation encastrée dans un plancher. En matière de travaux, la dommages-ouvrage joue aussi lorsque les travaux touche le gros œuvre et tout ce qui peut servir à ouvrir ou fermer un bâtiment (toiture, murs, portes et fenêtres) ; il en est de même pour les travaux susceptibles de mettre en cause la solidité, l'étanchéité et la sécurité du bâtiment comme la pose d'une fenêtre de toit, d'un garde-corps, la réfection totale d'une installation électrique, le ravalement complet... Dans tous les cas, les juges interprètent de plus en plus largement la notion « d'impropriété à la destination » et l'appliquent à un chauffage mal conçu ne permettant pas d'obtenir une température suffisante, à la gêne occasionnée par la formation de buée sur les doubles-vitrages des fenêtres... Dans les travaux, des malfaçons peuvent affecter la partie nouvelle réhabilitée, modifiée ou agrandie mais aussi parfois la partie ancienne. Il est parfois difficile d'apprécier si le dommage a été provoqué au moment du chantier ou s'il existait auparavant et donc de savoir si la dommages-ouvrage doit couvrir seulement les désordres liés aux travaux de rénovation ou bien ceux affectant l'ensemble du bâtiment. Là encore, c'est aux juges qu'il appartient de trancher. Par ailleurs, certains désordres isolés qui, en principe, ne rentrent pas dans le champ d'application de cette assurance, peuvent être admis dans la mesure où ils provoquent des dégâts de grande ampleur : ainsi, une micro-fissure du carrelage au sol relève de la garantie de parfait achèvement mais la multiplication des fissures due à un manque de planéité de la dalle est du ressort de la décennale.
Enfin, la dommages-ouvrage peut jouer lorsque des désordres de nature décennale ont fait l'objet de réserves lors de la réception et qu'ils n'ont pas été réparés après une mise en demeure restée infructueuse auprès du constructeur ou de l'entrepreneur. Mais aussi avant la réception et donc en cours de chantier lorsque le maître d'ouvrage résilie le contrat avec le constructeur ou l'entrepreneur pour manquement grave à ses obligations ou si l'entreprise est tombée en faillite. En aucun cas, l'assurance ne couvre les défauts d'entretien et le mauvais usage de l'habitation.

Faire jouer l'assurance

Dès l'apparition du sinistre, il faut informer l'assurance. Le délai indiqué au contrat est le plus souvent de cinq jours. Lorsque la déchéance pour déclaration tardive est prévue dans le contrat, elle ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a posé un préjudice. Le courrier doit être le plus précis possible tant sur la date d'apparition des dommages que sur leur description. Il ne faut pas hésiter à signaler le caractère grave du désordre afin que celui-ci n'aille pas d'emblée rejoindre les dossiers « sans-suite ». A produire aussi la photocopie des assurances des professionnels et les procès-verbaux de réception. Une fois le courrier envoyé, deux solutions. Soit l'assureur évalue que la mise en jeu de la garantie est injustifiée ou que le dommage est inférieur à 1830 euros TTC. Il doit alors notifier son refus de garantie ou son offre d'indemnité dans les quinze jours. L'assureur peut toujours contester cette décision et demander la désignation d'un expert.
Soit l'assureur évalue les dommages à plus de 1 830 euros. Il désigne alors un expert qui, dans les soixante jours à partir de la réception de la déclaration de sinistre doit adresser un rapport précisant si la garantie est acquise ou non. L'assuré peut toujours récuser l'expert de la compagnie qui en nommera un autre. Si le second ne convient pas, un nouvel expert sera désigné en justice, par le juge des référés. En cas de refus, la décision doit être motivée. Si le dossier est accepté, l'assureur fait une offre d'indemnisation dans les 90 jours à compter de la réception du sinistre ou dans les 135 jours s'il y a eu récusation de l'expert. Lorsque l'assuré accepte l'offre, l'assureur doit verser l'indemnité dans les 15 jours. En cas de non-respect des délais, que ce soit pour faire connaître sa décision ou pour verser l'indemnité, l'assureur peut se voir fortement sanctionné puisque la loi prévoit que la garantie est alors acquise et que l'assuré peut engager les dépenses selon sa propre estimation et peut se les faire rembourser avec une majoration de plein droit d'un intérêt égal au double du taux d'intérêt légal.

Les sanctions possibles

Un professionnel qui ne souscrit pas cette assurance obligatoire s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 76 224 euros et/à un emprisonnement de six mois. Les particuliers n'encourent pas de sanction pénale mais une autre forme de sanction peut intervenir. Lors de la vente d'un bien neuf achevé depuis moins de 10 ans ou d'un bien lourdement rénové depuis moins de 10 ans, le vendeur doit produire l'attestation de l'assurance. Dans l'acte de vente, le notaire précise l'existence ou non de cette assurance. Son absence peut se traduire par une baisse du prix de vente, voire par l'annulation de la transaction. Pire encore, en cas de malfaçons survenues après la vente, le vendeur peut être poursuivi par l'acquéreur et contraint à payer les réparations. Enfin, certaines banques ne débloquent leurs prêts qu'au vu de l'attestation d'assurance.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com – mars 2005