L’harmonisation européenne et la volonté de traiter à égalité l’imposition fiscale des plus-values immobilières réalisées par les particuliers avec les valeurs mobilières ont eu raison de notre ancien régime d’imposition. Désormais, un propriétaire qui vend un bien immobilier n’a plus aucun calcul compliqué à faire. Le notaire chargé de la transaction prélève dans les conditions que nous allons préciser 26 % sur le prix de vente et les verse directement aux impôts. Y a-t-il lieu pour autant de prédire que cette (ré ?) évolution fiscale réduira à néant la spécificité des logements au regard de leur nature commerciale ? En d’autres termes, l’assimilation fiscale du régime d’imposition de la vente des biens immobiliers à celles des actions, est-elle susceptible de finir par contraindre les “ bons pères de famille ” candidats à l’acquisition d’un logement à se positionner sur le marché des logements comme les traders à la bourse ? Pour l’heure, une certitude s’impose. La santé du marché immobilier est réputée excellente et l’on constate depuis plusieurs années, une hausse annuelle moyenne de 10 % des prix. Si cette valeur est très éloignée de celles que l’on constate à la bourse où de telles variations peuvent être quotidiennes, elle permet aux propriétaires désireux de réinvestir dans l’immobilier, de concevoir des montages qui leur permettent d’espérer des gains substantiels. Mais une mise en garde s’impose. De nombreux candidats à l’acquisition ont tenté l’expérience spéculative immobilière au cours des années 1990… Et certains d’entre eux, mal conseillés, sont devenus les tristes clients des commissions de surendettements... Pour que de telles situations ne se renouvellent pas, les propriétaires susceptibles de s’endetter de façon importante pour acheter dans le neuf doivent s’entourer de conseils. Les professionnels partenaires de Se Loger connaissent exactement les marchés immobiliers spécifiques à chaque région de France et sont de précieux alliés dans ce type d’opération.
En matière d’achat immobilier, il est habituellement conseillé d’encourager le candidat acquéreur à réduire au maximum, la charge financière représentée par l’emprunt nécessaire à l’acquisition d’un logement. Pour ce faire, les solutions consistent à se présenter auprès d’un banquier avec un apport personnel important provenant de l’épargne personnelle, des divers prêts assimilables à cet apport et, lorsque c’est possible, des sommes retirées de la vente d’un logement dont le candidat acquéreur est déjà propriétaire. Ce faisant, le prêteur, rassuré par le profil de son client, acceptera de rogner sur sa marge et sera enclin à lui proposer une formule de financement avantageuse. Il n’en reste pas moins que les candidats acquéreurs déjà propriétaires d’un bien immobilier, sont susceptibles de planifier un montage financier qui repose sur la conservation, pour une durée plus ou moins longue, du logement ancien. Plutôt que de vendre le logement possédé et de réinvestir immédiatement le produit de cette vente dans un logement neuf, un montage financier reposant sur l’augmentation de l’endettement, le recours éventuel à un crédit relais et la possible mise en location du bien peut être mis en place.
Le bon usage du prêt relais
Les propriétaires qui ne souhaitent ou ne peuvent pas revendre immédiatement pour acquérir une nouvelle résidence peuvent obtenir de leur banquier les fonds nécessaires au financement de leur habitation. Tel est l’objet des prêts relais au titre desquels les banques peuvent accorder une avance de trésorerie représentant jusqu’à 90% de la valeur du bien déjà possédé. Ce prêt se décompose en deux périodes. La première pendant laquelle l’emprunteur ne paye que les intérêts et les assurances courants sur la totalité des sommes prêtées. La seconde qui débute dès la revente du bien et le remboursement partiel du crédit, pendant que le capital restant dû est remboursé selon les modalités de durées et de taux définies lors de la souscription du prêt relais.
L’allègement des charges de remboursement
L’efficacité du crédit relais, repose sur l’aménagement contractuel des modalités de remboursement des crédits. Par exemple, lorsqu’un candidat emprunte à taux constant, 150 000 € à 4,56 % pendant 15 ans, ses mensualités de remboursement sont de 1 152 €. Le premier mois, la part de capital est de 582 €, celle des intérêts de 570 €, les assurances n’étant pas prises en compte. Le crédit relais consiste à convenir avec l’établissement prêteur, que l’amortissement, c’est-à-dire le remboursement du capital sera retardé. Le plus souvent, ce différé est au maximum de 24 mois. Ainsi, une somme de 150 000 € pourrait ne coûter que 570 € par mois, c’est-à-dire le prix des intérêts pendant le temps estimé nécessaire à l’emprunteur pour vendre son propre bien.
Le propriétaire d’une maison estimée à 150 000 € veut acquérir un appartement neuf de 225 000 €. Une opération crédit relais peut être envisagée. La banque prêtera à court terme 225 000 €, sachant que l’emprunteur remboursera 150 000 € dès qu’il aura revendu son propre logement. Les 75 000 € restants seront ensuite remboursés au titre d’un prêt à taux fixe (ou éventuellement variable) pendant une durée de 10 ou 15 ans.
Explication : 225 000 à 4.56 % à taux fixe pendant 15 ans, coûtent 1 728 € par mois. Lors de la première mensualité, la part de capital remboursée est de 873 € tandis que la part d’intérêts est de 855 € (hors assurances). L’opération crédit relais se résume ainsi. L’emprunteur met son habitation en vente au prix de 150 000 € et s’engage à rembourser cette somme à son banquier dès que la cession interviendra. En contrepartie, il ne rembourse que les seuls intérêts de la somme empruntée - soit 855 € - pendant le temps nécessaire à la vente de son bien. La vente faite et le crédit partiellement remboursé, il n’est plus débiteur que de 75 000 € (225 000 € = prix du logement neuf - 150 000 € = prix du logement vendu) remboursable comme un crédit immobilier classique, au taux et pendant la durée convenus lors de la souscription du crédit relais.
Combien pouvez-vous emprunter au titre d’un crédit relais ?
Le montant du prêt relais dépend de la valeur du bien dont la revente permet le remboursement partiel du crédit. A cet égard, il convient de retrancher à cette valeur les crédits qui resteraient éventuellement dus. Ceci dit, dans un tel cas, les crédits en cours souvent contractés à des taux moins avantageux que ceux actuellement en vigueur peuvent être repris et renégociés dans le cadre du crédit relais. Ensuite, se pose la question de l’évaluation de votre logement. Par sécurité, l’établissement prêteur prévoit une marge variable entre 10 et 20 % de la valeur estimée du bien. Cela permet de tenir éventuellement compte de la surévaluation de la valeur de son bien par le propriétaire.
S’agissant des capacités de remboursement du crédit relais, la règle traditionnelle selon laquelle les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser le tiers des revenus de l’emprunteur s’applique. La formule repose cependant sur le fait que l’emprunteur est déjà propriétaire d’un logement et que par définition ses charges baisseront dès qu’il aura remboursé une partie de son crédit grâce à la revente de son bien. Il y donc une place importante pour la négociation et la préparation d’un tel dossier doit être particulièrement soignée pour obtenir les meilleures conditions. Les candidats au prêt relais ne doivent négliger aucun des avantages dont ils peuvent bénéficier notamment au titre des prêts aidés et autres petits prêts (1 % logement, prêts de la famille, etc...) D’ailleurs, le montage du dossier peut induire de substantielles incidences sur les coûts annexes de l’opération. Pour se prémunir, le banquier prend une garantie sur le bien acheté. Il peut s’agir selon les cas, soit d’une hypothèque soit d’un privilège de prêteur de denier ou éventuellement d’une caution délivrée par un organisme habilité. Lorsque l’opération semble parfaitement sûre, il pourra éventuellement accepter, s’agissant du bien à vendre, de différer la prise de garantie pendant un certain laps de temps ou simplement y renoncer...
Exemple :
Monsieur Renoir était propriétaire depuis 1975 d’un 2 pièces de 40 m² à Paris et n’a pas cédé à une offre d’achat de 100 000 € lorsqu’il a voulu se loger plus confortablement. En 2002, l’intéressé a emprunté la totalité des 150 000 € nécessaires à l’achat d’un 3 pièces neuf en banlieue parisienne. Conseillé par un agent immobilier, Monsieur Renoir a loué son logement en meublé au prix de 850 € net chaque mois pendant le temps nécessaire à la vente. Ce faisant, le remboursement de ce crédit lui a coûté 1 152 € par mois à 4,56 %. En janvier 2003, un agent immobilier lui a transmis une offre de 125 000 € d’un candidat acquéreur. Cette proposition a été acceptée et Monsieur Renoir a pu rembourser partiellement et sans frais son prêt par anticipation. Aujourd’hui, il ne lui reste plus que 25 000 à rembourser sur 15 ans au taux de 4,56 %, soit 192 € par mois. S’il avait accepté de vendre à 100 000 €, Monsieur Renoir aurait du rembourser 50 000 € pendant 15 ans, soit 384 € par mois.
Le nouveau régime des plus values immobilière des particuliers
Depuis le 1er janvier 2004, le régime des plus-values réalisées par les particuliers au moment de la vente d’un logement a été très sensiblement modifié.
Les biens exonérés
L’exonération d’impôts sur les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence principale est maintenue, à condition que le bien constitue la résidence principale du cédant au moment de la vente. Désormais, la condition de durée d'occupation minimale de 5 ans au moment de la vente n'est plus exigée lorsque l'occupation du bien par le contribuable n'a pas été continue depuis l'acquisition du bien. Par ailleurs, la plus-value est exonérée lorsque le contribuable détient le bien dans son patrimoine depuis 15 ans au lieu de 22 ans auparavant. Les ventes dont le montant est inférieur à 15 000 € sont exonérées d'impôt. L'exonération s'applique séparément à chaque vente réalisée au cours de l'année et remplace le montant annuel global de cessions exonérées qui était antérieurement fixé à 4 600€.
L'exonération des ventes liées aux expropriations est maintenue. Dans un délai porté à 12 mois au lieu de 6, l'indemnité peut être utilisée pour l’achat, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles, sans tenir compte de leur destination. En revanche sont supprimées les exonérations concernant la première cession d'un logement autre que la résidence principale, celles qui bénéficiaient au vendeur dont le patrimoine immobilier était inférieur à 61 000 € et celles concernant les ventes de terrain agricole ou forestier.
Le calcul de la plus-value
La plus-value, c’est la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Le prix de vente étant le prix stipulé dans l'acte de cession, éventuellement majoré des charges et indemnités qui incombent au vendeur et qui ont été mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, duquel on retranche les frais de cession (TVA éventuellement, commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque).
Le prix de cession est majoré de toutes les charges en capital ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit (sauf indemnités d'assurances reçues en cas de sinistre). D’autre part, des frais limitativement énumérés viennent en déduction du prix de cession sur présentation de justificatifs : il en est ainsi du montant de la TVA éventuellement acquittée, des frais versés à un intermédiaire ou un mandataire, des frais liés aux certificats et diagnostics obligatoires (termites, amiante, plomb...), des indemnités d'éviction versées au locataire, des honoraires éventuellement versés à un architecte pour une étude préalable à une demande de permis de construire ainsi que des frais de mainlevée d'hypothèque sur le bien.
Le prix d'acquisition
Pour les acquisitions à titre gratuit, il peut être majoré des frais d'acquisition et des droits de succession ou de donation pour leur montant réel. Pour les acquisitions à titre onéreux, le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire fixé à 7,5% au lieu de 10% auparavant. Quant aux travaux, ils doivent exclusivement avoir été réalisés par une entreprise pour être pris en compte, ce qui exclu ceux réalisés par le cédant lui-même.
Bon à savoir : à défaut de justification du coût réel des travaux, ceux-ci peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition du bien lorsque la vente intervient 5 ans après l'acquisition.
Pour les terrains à bâtir, le prix d'acquisition est majoré des frais de voirie, réseaux et distribution, imposés par les collectivités territoriales. Viennent également majorer le prix d'acquisition les charges en capital ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit.
Résidence secondaire : En cas de vente d’une résidence secondaire, le prix d'acquisition ne peut plus être majoré des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire.
La disparition du coefficient d'érosion monétaire
Autre innovation, l'application du coefficient d'érosion monétaire aux prix et frais d'acquisition, ainsi qu'au montant des travaux, est supprimée. Ce coefficient qui figure dans les pages chiffres et indices de ce magazine était destiné à rétablir la valeur du bien acheté en francs constants et s’appliquait en cas de plus- values à long terme (délai de détention du bien supérieur à 2 ans).
Les abattements sur la plus-value
L'abattement pour durée de détention est désormais fixé à 10% par année de détention, décompté à partir de 5 ans de détention du bien. L'exonération est donc acquise au bout de 15 ans de détention contre 22 ans avant le 1er janvier 2004. L'abattement général annuel de 915 € est remplacé par un abattement de 1 000 € applicable à chaque cession réalisée au cours de l'année. Quant à l'abattement de 6 100 € qui était applicable en cas de vente d'une première résidence secondaire, il est supprimé.
La déclaration et le paiement de la plus-value
Les plus-values immobilières sont globalement imposées au taux de 26 % (16% à titre forfaitaire auxquels s’ajoutent 10% de prélèvements sociaux). De fait, la plus-value imposable n'est plus ajoutée au revenu global du contribuable, lequel n’a aucune déclaration à effectuer lorsque la plus-value est exonérée ou lorsque la vente ne donne pas lieu à une imposition. En cas de besoin, la déclaration de la plus-value est établie avec le notaire au moment de la vente, le paiement de l'impôt au trésor étant effectué directement par le notaire par prélèvement sur le prix de vente.
Fin encadré
Choisir le bon contrat de location en attendant de vendre.
Dans l’hypothèse d’un montage financier faisant appel à la location, diverses précautions doivent être prises pour que l’opération ne se transforme pas en charge financière. Une attention particulière doit être apportée au type de contrat de location mis en place ainsi qu’au régime fiscal de la location. Le contrat de location en meublé est particulièrement adapté aux locations de courtes durées. En cas de contrat de location vide, il convient d’être très prudent. L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 permet de louer vide un logement pour une durée inférieure à trois ans et au minimum de 12 mois. Mais un tel contrat de location n’est valable que lorsqu’un événement précis, indiqué dans le contrat dès sa signature, justifie que le bailleur ait à reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Toutefois, la réalisation de l’événement qui justifie le recours au contrat de courte durée ne doit pas dépendre de la volonté du bailleur. Ce qui n’est pas le cas lorsque le propriétaire veut récupérer son logement vide pour le vendre.
Quel contrat de location faut-il conclure ?
Avant de louer un logement, le choix du type de contrat de location à mettre en œuvre doit être mûrement réfléchi. De cette question dépend la facilité avec laquelle le propriétaire peut récupérer son bien pour en disposer librement. A côté de la formule classique du contrat de location vide, il existe celle de la location meublée qui offre à chacun la possibilité d’aménager les clauses à sa convenance.
Le contrat de location vide est obligatoirement écrit et confère une certaine stabilité au locataire. Lorsque le propriétaire est une personne physique, sa durée est en principe de 3 ans au minimum (6 ans autrement). Le loyer est déterminé librement au début du bail et ne peut être réajusté qu’à la date anniversaire de la location ou, le cas échéant, à la date fixée par les parties, en fonction de la moyenne annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction (environ + 1 % par an). Exceptionnellement, la révision peut être supérieure, à condition que le loyer soit sous-évalué. Cet ajustement peut avoir lieu, lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire une fois tous les trois ans, conformément à une procédure protectrice des droits du locataire.
En contrepartie, lors de l’entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie égal à 2 mois de loyer hors charges. Il doit s’assurer en souscrivant une assurance multirisque habitation et doit restituer le logement en fin de contrat dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé (état des lieux d’entrée), sous réserve de la vétusté.
Mettre fin à un contrat de location vide
La question des modalités de fin du contrat doit être soigneusement appréciée, notamment lorsque l’investissement est réalisé dans une perspective à court ou moyen terme. Pratiquement en effet, la vente d’un logement occupé est plus difficile que celle d’un logement vide et peut parfois s’accompagner d’une relative décote. Ainsi, en cas de location vide, le propriétaire ne peut donner congé qu’en fin de bail. Cette demande qui doit être réceptionnée par le locataire, 6 mois avant la date de renouvellement du bail et doit être justifiée, soit par un motif légitime et sérieux - par exemple, le locataire ne paye pas ou paye son loyer en retard -, par la mise en vente du logement ou parce que le propriétaire souhaite récupérer le logement afin d’y loger lui-même ou envisage d’y faire habiter les membres de sa famille. Ajoutons que lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer un logement à proximité correspondant à ses besoins.
En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'une priorité d’achat. Le propriétaire étant tenu de lui proposer d'acheter en premier. Le congé valant offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire n’y répond pas ou refuse l’offre, il doit quitter les lieux au terme du congé. S’il accepte, un nouveau délai de 2 mois ou 4 mois en cas de sollicitation d’un prêt, court à compter de l’expédition de l’offre pour signer l'acte de vente.
Pour sa part, le locataire peut quitter les lieux à tout moment sans avoir à fournir de motifs. Il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d'huissier au bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois à dater de la réception du congé par le bailleur. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d'emploi, lorsque le locataire bénéficie du RMI ou s’il a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile.
Caractéristiques d'un contrat de location meublée
Si les conditions impératives ci-dessus exposées paraissent trop contraignantes ou inadaptées à un projet d’investissement, le propriétaire peut fixer librement les conditions du contrat de location. Il peut conclure un contrat de location en meublé. Dans ce cadre seulement, les clauses du contrat peuvent être définies librement, notamment celles relatives à la durée et aux modalités de cessation du bail. La seule contrainte qui s’impose au bailleur est de fournir au locataire tous les meubles qui lui permettront d’habiter dans les lieux. Si tel n’est pas le cas, le juge éventuellement saisi d’une contestation, peut qualifier le contrat de location vide… Hors cette contrainte, le bailleur dispose d’une autonomie suffisamment grande pour définir des modalités de location adaptées à ses convenances.
Loyer sous-évalué : que faire ?
1er cas : la location vide. Le bailleur peut augmenter le loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué. Cela s’entend d’un loyer nettement inférieur à ceux du voisinage pour des logements déjà loués. L’ajustement ne peut avoir lieu que lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire à l’expiration d’une période triennale. Toutefois, afin de permettre au locataire d'apprécier si le loyer proposé est justifié, le bailleur doit lui indiquer le montant du nouveau loyer 6 mois avant la fin du bail et lui fournir une liste d'au moins trois références de loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces références, que le bailleur peut se procurer auprès de l’observatoire des loyers, 21, rue Miollis, 75015 Paris ou auprès de Ministère de l'Equipement et du Logement, contiennent le nom de la rue et de la dizaine de numéro où se situe l'immeuble, la qualité et l’époque de la construction, l’étage du logement et la présence ou non d'un ascenseur, la surface habitable et le nombre de pièces, l’équipement (chauffage central, sanitaires, etc.), le montant du loyer mensuel hors charges.
Si le locataire accepte ces nouvelles conditions, celles-ci s’appliquent. En cas de refus ou d’absence de réponse, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance composée pour moitié de propriétaires et pour moitié de locataires, analyse les arguments des deux parties, puis rend un avis. En cas de désaccord, le propriétaire peut soit renoncer à l’augmentation, soit saisir le juge qui fixe les conditions du bail.
Signalons enfin que lorsque l’augmentation du loyer est inférieure ou égale à 10 %, elle s’applique par tiers sur 3 ans. Si elle est supérieure à 10 %, elle aura lieu par sixième pendant 6 ans.
2 ème cas : la location meublée. Le bailleur doit respecter les clauses du contrat signé avec le locataire. Sauf clause particulière prévue à ce sujet, le propriétaire doit attendre la fin du contrat en cours et le louer aux nouvelles conditions à un nouveau locataire. Si le contrat prévoit une clause de renouvellement par tacite reconduction, le congé doit être délivré au locataire selon les modalités prévues au contrat. Le congé peut être assorti d’une proposition de nouveau contrat, incluant les nouvelles conditions de prix. En cas de refus du locataire, celui-ci quitte les lieux et le propriétaire retrouve sa liberté de louer.
Le meublé et la TVA
Les locations meublées, notamment les appartements, villas, chambres, meublés à usage d'habitation et loués par des particuliers, ainsi que les gîtes ruraux loués par des agriculteurs ou collectivités locales et les logements loués à titre onéreux par les employeurs à leur personnel, ne sont pas assujettis à la TVA.
Dans les autres cas, le bailleur doit acquitter une TVA de 5,5 % sur le prix de la location meublée, mais il peut en principe l'inclure dans le montant du loyer. Lorsque le loyer total perçu pendant l'année n'excède pas 23 000 € (hors taxes) une franchise de TVA s’applique et aucune déclaration à ce titre ne doit être faite.
Le meublé et la taxe foncière
Lorsque des logements neufs sont loués en meublé, l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans qui s’applique aux constructions neuves est supprimée. Toutefois, cette exonération est maintenue pour le loueur en meublé lorsqu’il loue une ou plusieurs pièces de son habitation personnelle.
Le meublé et la taxe d’habitation
Lorsque le meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, l'occupant est imposable à la taxe d'habitation. Lorsque le logement constitue en tout ou partie l’habitation personnelle du propriétaire et celle du locataire, c'est le propriétaire qui paye la taxe d'habitation s'il occupe personnellement le logement à titre de résidence principale ou secondaire dans l'intervalle des locations ou si le logement loué meublé fait partie de son habitation personnelle.
Le meublé et la taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont normalement assujettis à la taxe professionnelle. En sont toutefois exonérés les propriétaires qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables.
Les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural, à condition que le gîte soit classé gîte de France et ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire et celles qui louent en meublé des locaux classés appartements et chambres meublés loués à la semaine dans la limite de douze semaines, à l'occasion des vacances lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle, peuvent bénéficier d’une exonération au titre d’une délibération des collectivités territoriales.
Etienne Langevin
Annuaire d'Agences immobilières