Louer vide ou meublé, choisissez votre formule - avril 2003

Pour le bailleur, choisir de signer un contrat de location vide plutôt qu'un contrat de location meublé avec un locataire peut se résumer ainsi. Existe-t-il un contexte contractuel qui donnerait de meilleures garanties au titre du paiement des loyers. Et s'il existe une réponse à cette question, y a-t-il lieu de s'interroger sur les éventuelles incidences fiscales de ce choix en terme de rentabilité d'un investissement locatif. Ainsi posé, l'option pour un régime de location ne dépend plus que d'un arbitrage. Celui opéré par le bailleur entre les contraintes juridiques inhérentes à chaque type de contrat et éventuellement du coût de la mise en place de telle ou telle solution contractuelle. Ce faisant, et avant toute autre investigation, une obligation récente s'impose au bailleur qu'il s'agisse d'une location vide ou d'un meublé. Le logement fourni au locataire doit respecter les normes de décence.

L'OBLIGATION DE LOUER UN LOGEMENT DECENT
La Loi SRU du 13 décembre 2002 impose aux bailleurs de fournir un logement décent à son locataire.
Cette règle s'applique lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et ce, quel que soit le type de contrat de location conclu, vide, meublé, mixte ou encore loué à des travailleurs saisonniers ou en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi.

Rappel des normes de décence
Selon le décret du 30 janvier 2002, sont considérés comme décents, les logements qui respectent la sécurité physique et la santé des locataires. Et au cas ou cela s'avèrerait nécessaire…, le texte précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, il doit être protégé contre les ruissellements, infiltrations et remontées d'eau. Des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des balcons, rampes d'escaliers..) doivent être en état d'usage et les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. En outre, un logement doit comporter les éléments d'équipement suivants :
une installation de chauffage, une installation en eau potable (avec une pression et un débit suffisant), des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le reflux des odeurs, munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson, comprenant un évier relié à l'eau chaude et froide, et à une installation d'évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement (WC, douche ou baignoire), un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces, et l'utilisation des appareils ménagers courants.

Comment la surface des logements est-elle déterminée ?
Selon l'article 4 du décret, un logement décent doit au minimum être d'une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, ou encore, doit disposer d'un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable étant déterminés conformément aux dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation. Selon ce dernier texte, " la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ".

Les logements de moins de 9 m²
Plus d'un an après sa mise en place, il est encore trop tôt, faute de jurisprudence significative, pour évaluer les conséquences de cette réglementation. Quoiqu'il en soit, ce texte donne aux locataires le droit d'exiger du bailleur la mise en conformité du logement sans que cette demande ne porte atteinte à la validité du contrat de bail en cours. En l'absence de réalisation des travaux de mise aux normes de décences, le texte prévoit qu'une réduction des loyers peut être décidée par le juge afin d'aligner le prix du loyer sur ceux pratiqués dans les logements comparables.

Quant aux locataires des meublés qui ne respectent pas les normes de décences, il semblerait, en l'état actuel des textes et de la jurisprudence, et lorsque le propriétaire n'a pas inclus dans le contrat de bail une clause par laquelle le locataire accepte le logement " en l'état ", qu'ils n'aient que la possibilité d'engager qu'une action en exécution forcée pour contraindre le bailleur à les exécuter lorsque cela est possible ou encore une action en résiliation du bail pour non-respect de ses obligations.

Pas d'aide au logement pour les locations qui ne respectent pas les normes (art. L. 542-2-2, L. 542-6 et L. 553-4 du code de la sécurité sociale)
Compte tenu de la pénurie chronique de logements locatifs, il semble peu probable que les contentieux liés aux logements décents abondent. Paradoxalement, les premières " victimes " des mesures en questions risquent d'être les locataires eux-mêmes. En effet, les aides au logement ne sont pas attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence, les CAF ou les CMSA étant habilitées à faire vérifier le respect des exigences de décence. Par exception, les allocations logement peuvent être maintenues lorsque le locataire agit en justice pour demander la mise du bien en conformité ou, sur examen au cas par cas, lorsque la situation sociale du locataire le justifie. Un décret non encore publié devrait prochainement définir les modalités de cette dérogation.

Location vide ou location meublée ?
Avant de s'engager, le propriétaire doit se pencher sur la question du type de contrat de location qu'il entend mettre en œuvre dans son logement. S'il opte pour le meublé, il doit prévoir un budget pour les meubles. Rappelons que la jurisprudence exige que ceux-ci doivent être suffisants pour permettre la vie du locataire. Quant à la location vide, elle est la formule la plus répandue et la plus simple, car hormis le prix du loyer librement fixé lors de la conclusion du contrat, toutes les conditions sont pré-réglementées.

Le contrat de location vide est obligatoirement écrit et confère une certaine stabilité au locataire. Lorsque le propriétaire est une personne physique, sa durée est en principe de 3 ans au minimum (6 ans autrement). Le loyer est déterminé librement au début du bail et ne varie qu'à la date anniversaire de la location ou, le cas échéant, à la date fixée par les parties, en fonction de la moyenne annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction (environ + 1 % par an). Par exception, la révision peut être supérieure, à condition que le loyer soit sous-évalué. Cet ajustement peut avoir lieu, lors du renouvellement du bail, c'est-à-dire une fois tous les trois ans, conformément à une procédure protectrice des droits du locataire (voir encadré).

En contrepartie, lors de l'entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie égal à 2 mois de loyer hors charges. Il doit s'assurer en souscrivant une assurance multirisques habitation et doit restituer le logement en fin de contrat dans le même état que celui dans lequel il l'a trouvé (état des lieux d'entrée), sous réserve de la vétusté.

Sont notamment interdites les clauses qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur, celles qui l'obligent à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables en vue de la vente ou de la location du local loué, celles qui imposent le paiement du loyer par prélèvement automatique ou celles qui prévoient la résiliation du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Le contrat de location meublée
Pour sa part, la location en meublée ainsi que la location saisonnière qui lui est apparentée, est le domaine de la liberté. Le bailleur est seulement tenu de fournir tous les meubles nécessaires à l'habitation du locataire, ce qui, en terme de coût à la charge du propriétaire, le différencie de la location vide.

Moyennant quoi, sous réserve de respecter les dispositions d'ordre public et les bonnes mœurs, le contrat de location est librement rédigé. Le bailleur peut définir toutes les clauses du contrat, notamment celles relatives à la durée et aux modalités de cessation du bail.

La durée du contrat de location
La question des modalités de fin du contrat doit être soigneusement appréciée, notamment lorsque l'investissement est réalisé dans une perspective à court ou moyen terme, car la vente d'un logement occupé est plus difficile que celle d'un logement vide.

Or, dans le cadre de la location vide, le propriétaire ne peut donner congé et donc récupérer son logement vide qu'en fin de bail. Cette demande qui doit être réceptionnée par le locataire 6 mois avant la date de renouvellement du bail, doit être justifiée, soit par un motif légitime et sérieux - par exemple, le locataire ne paye pas ou paye son loyer en retard -, par la mise en vente du logement, ou parce que le propriétaire souhaite récupérer le logement afin d'y loger lui-même ou d'y faire habiter les membres de sa famille. Ajoutons que lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer un logement à proximité correspondant à ses besoins.

En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'une priorité d'achat ce qui impose au propriétaire de lui proposer d'acheter en premier. Le congé valant offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire n'y répond pas ou refuse l'offre, il doit quitter les lieux au terme du congé. S'il accepte, un nouveau délai de 2 mois ou 4 mois en cas de sollicitation d'un prêt, court à compter de l'expédition de l'offre pour signer l'acte de vente.

Le locataire quant à lui, peut quitter les lieux à tout moment sans avoir à fournir de motifs. Il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d'huissier au bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois à dater de la réception du congé par le bailleur. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d'emploi, lorsque le locataire bénéficie du RMI ou s'il a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile. A défaut de congé donné dans les formes et délais légaux, le contrat est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou de 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Quelle durée minimale pour le contrat de location meublée ?
La durée minimale du contrat de location paraît être la principale contrainte contractuelle à laquelle le bailleur s'expose. Lorsque le locataire traverse des difficultés et ne peut plus régler son loyer, il a fort heureusement pour lui et a fortiori si ses raisons sont légitimes, de sérieuses chances d'obtenir du juge des mesures de sursis et d'aménagement de sa dette. En tout état de cause, cette observation se vérifie quasi-systématiquement tant que le contrat n'est pas parvenu à son terme. Or, en cas de location vide, le bail est généralement de trois ans… ce qui peut dans certains cas sembler long au bailleur qui attend son loyer pour rembourser un crédit immobilier.

De ce point de vue, le meublé est parfois présenté comme " LA " solution qui libèrerait le bailleur du risque de maintien du contrat de location par le juge au titre des mesures de sursis accordées au locataire en cas de non-paiement de loyers tant que le bail n'est pas parvenu à échéance. La location meublée n'est pas spécifiquement réglementée, lorsque le bailleur loue au plus quatre logements. Dans ce cas, il est parfaitement loisible au bailleur de fixer une durée de location minimale, le maintien dans les lieux du locataire étant garanti par la tacite reconduction du contrat… tant que les choses se passent bien !

Dans la pratique, la situation suivante peut se présenter. Le bailleur signe un contrat de location meublée d'une durée de deux mois, renouvelable par tacite reconduction. En même temps, la durée du congé est elle-même fixée à deux mois, comme le dépôt de garantie, si bien qu'à la moindre alerte, le bailleur est en droit de mettre fin au contrat de location. Dans un tel cas, il est mis fin au bail meublé au terme du congé, à la différence d'un contrat de location vide dont la fin anticipée ne sera prononcée par le juge, qu'à la seule condition que les arguments en défense du locataire ne soient pas du tout convaincants...

Le cas des bailleurs privés louant plus de quatre logements meublés
La solution préconisée ci-dessus a toutefois ses limites. La loi prévoit que toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés, a droit à l'établissement d'un contrat écrit d'une durée d'un an, dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. Dans ce cas, en cas de renouvellement, le bail est tacitement reconduit pour un an sauf congé délivré par le bailleur dans un délai de trois mois avant l'échéance. Quant au locataire, il peut résilier le contrat à tout moment et doit respecter un préavis de un mois.

Trouver le bon locataire
Le parcours du bailleur est parsemé d'aléas qui risquent de compromettre, parfois irrémédiablement, la viabilité de son investissement. Citons de façon non exhaustive, les contestations sur le loyer, la lenteur et le retard des paiements, l'entretien négligeant du logement ou les départs intempestifs. Le propriétaire a donc tout intérêt à bien choisir ses locataires, retenir de préférence ceux dont l'engagement est garanti par une caution et à les choyer. Rappelons que le contrat de caution est un acte très formaliste qui doit être rempli avec soin sous peine de ne pas être valable (voir encadré).

La fixation du loyer
La différence de prix du loyer entre un même logement loué vide ou en meublé varie selon la qualité et la quantité de meubles qui garnissent le logement. Au plus faible niveau d'équipement, il peut n'exister aucune différence de prix entre les deux types de locations. Il n'en reste pas moins que c'est au bailleur qu'il appartient de déterminer le prix de la location en se référant, autant que possible, au prix de marché. Cette position est celle qui permet de " recruter " un nombre suffisant de postulants locataires afin de choisir ensuite le meilleur dossier. A cet égard, le propriétaire est notamment en droit de demander les justificatifs de revenus du locataire et de la caution (dernières fiches de salaire, avis d'imposition) et les preuves du règlement effectif des loyers auprès d'un précédent propriétaire (quittances des loyers antérieurs).

Rappelons que la liberté de choix du locataire n'est pas toujours complète. Si le logement est loué dans le cadre des dispositions Besson, les ressources du locataire et le montant du loyer sont plafonnées. En 2003, les limites ci-dessous s'appliquent.

Plafonds mensuels de loyers par mètre carré

Zone	Dispositif Besson logements anciens Dispositif Besson logements neufs
zone 1 bis	11,4 € 12,9 €
zone 1	9,8 € 11,4 €
zone 2	6,2 € 8,8 €
zone 3	5,7 € 8,3 €

zone I bis : Paris et de ses communes limitrophes Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
zone I : communes appartenant à la zone I figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 relatif au classement des communes par zones géographiques, à l'exception des communes mentionnées ci-dessus.
zone II : agglomérations de plus de 100 000 habitants
zone III : toutes les autres communes.

Le plafond de ressources des locataires à prendre en compte dépend du lieu d'habitation et de la composition familiale. A partir du 1er janvier 2003 dans le cadre du dispositif BESSON les limites sont les suivantes :

Le prix du loyer peut-il être modifié ?
En cas de location vide, le bailleur ne peut augmenter de loyer en cours de bail que lorsque celui-ci est "manifestement sous-évalué". Cela s'entend d'un loyer nettement inférieur à ceux du voisinage pour des logements déjà loués. Dans ce cas, l'ajustement ne peut avoir lieu que lors du renouvellement du bail, c'est-à-dire au terme de l'expiration d'une période triennale. Afin de permettre au locataire d'apprécier si le loyer proposé est justifié, le bailleur doit lui indiquer le montant du nouveau loyer 6 mois avant la fin du bail et lui fournir une liste d'au moins trois références de loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces références, que le bailleur peut se procurer auprès de l'observatoire des loyers, 21, rue Miollis, 75015 Paris ou auprès de Ministère de l'Equipement et du Logement, contiennent le nom de la rue et de la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, la qualité et l'époque de la construction, l'étage du logement et présence ou non d'un ascenseur, la surface habitable et nombre de pièces, l'équipement (chauffage central, sanitaires, etc.), le montant du loyer mensuel hors charges. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, celles-ci s'appliquent. En cas de refus ou d'absence de réponse, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance composée pour moitié de propriétaires et pour moitié de locataires, analyse les arguments des deux parties, puis rend un avis. En cas de désaccord, le propriétaire peut soit renoncer à l'augmentation, soit saisir le juge qui fixe les conditions du bail. Signalons enfin que lorsque l'augmentation du loyer est inférieure ou égale à 10 %, elle s'applique par tiers sur 3 ans. Si elle est supérieure à 10 %, elle aura lieu par sixième pendant 6 ans.

Signalons qu'exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et son locataire ont prévu cette possibilité lors de la signature du bail ou si un avenant est signé entre les parties en cours de bail. Cette hausse de loyer peut survenir lorsque le propriétaire fait exécuter à ses frais des travaux d'amélioration.

En cas de location meublée, le bailleur doit respecter les clauses du contrat signé avec le locataire. Sauf clause particulière prévue à ce sujet, le propriétaire doit attendre la fin du contrat en cours et le louer aux nouvelles conditions à un nouveau locataire. Si le contrat prévoit une clause de renouvellement par tacite reconduction, le congé doit être délivré au locataire selon les modalités prévues au contrat. Le congé peut être assorti d'une proposition de nouveau contrat, incluant les nouvelles conditions de prix. En cas de refus du locataire, celui-ci quitte les lieux et le propriétaire retrouve sa liberté de louer.

Révision du loyer en cours de bail
Le montant du loyer est déterminé dans le contrat de location. Ce montant ne peut être révisé que si une clause d'indexation prévoyant la révision annuelle du loyer est incluse dans le bail. A défaut, le montant du loyer ne peut pas être modifié pendant toute la durée de la location. Généralement, l'augmentation intervient à la date anniversaire du contrat de location, mais peut avoir lieu à une autre date fixée en accord avec le locataire et ne peut être supérieure à la variation de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur quatre trimestres. A défaut de précision dans le bail, l'indice de référence est le dernier indice INSEE du coût de la construction connu lors de la signature du contrat de location.

LES CONFLITS AVEC LE LOCATAIRE
Lorsque l'entente directe entre propriétaire et locataire n'est plus possible, la seule issue possible pour résoudre un litige est celle du contentieux. Pour toutes questions relatives aux loyers et aux baux d'habitation, le tribunal d'Instance est seul compétent, quel que soit le montant des sommes en jeu. L'avantage de cette juridiction tient au fait qu'elle peut être saisie très simplement et surtout, que la représentation par un avocat n'y est pas indispensable.

La procédure de conciliation
Cette procédure gratuite consiste à s'adresser au greffe du tribunal afin de demander que la partie adverse soit convoquée en vue d'une audience de conciliation. Si les parties parviennent à s'entendre, leur accord est mentionné dans un procès verbal ayant valeur de jugement. Sinon, l'affaire est renvoyée devant le tribunal.

Injonction de payer et injonction de faire
Rapides et gratuites ces procédures concernent les litiges civils dont l'enjeu est inférieur à 4 573 €.
Lorsque le locataire ne paye pas ou lorsque le propriétaire refuse de délivrer une quittance à son locataire, il suffit au plaignant de remplir un imprimé disponible au Greffe du Tribunal d'Instance, et de fournir les pièces justifiant sa réclamation (loi, contrat de location, courriers échangés, etc…). Si la demande est justifiée, le juge fait injonction à la partie adverse d'exécuter la décision rendue dans un délai déterminé. En cas de contestation, le présumé débiteur de l'obligation contesté peut faire opposition. Il lui suffit alors d'adresser un courrier au tribunal d'instance dans lequel il explique les raisons de son opposition. A réception de cette lettre, le juge fixe une date d'audience au cours de laquelle les deux parties font valoir leur position, puis statue définitivement.

L'assignation devant le tribunal
Pour assigner un adversaire devant le juge du tribunal d'instance, une assignation explicitant les motifs de l'assignation à comparaître doit lui être délivrée par un huissier de justice. Lors de l'audience, chacune des parties apporte les preuves de ses dires, puis le tribunal rend sa décision. Il est possible de faire appel de la décision rendue à condition de saisir la cours d'appel dans un délai de 1 mois, à compter de la signification du jugement du tribunal d'instance. Signalons que lorsque le montant du litige ne dépasse pas 1981 €, l'assignation peut être délivrée directement, sans l'intervention d'un huissier.

Le référé
Lorsqu'une décision doit intervenir très rapidement (troubles de voisinages, violation du droit de propriété, etc.) une procédure de référé peut être intentée. Pour que cette procédure rapide ait une chance d'aboutir, le plaignant doit faire incontestablement la preuve de ses allégations. Dans ce cas, le juge pourra peut prendre très rapidement une décision, sans quoi, l'affaire est renvoyée à l'audience du tribunal d'instance.

L'expulsion du locataire
Quel que soit le contrat de location, la procédure d'expulsion est la même. Aucune expulsion sans relogement n'est possible pendant la période d'hiver entre le 1er novembre et le 15 mars. Cette solution de dernière extrémité suppose, en cas de non-paiement des loyers et charges au terme convenu, que le bailleur saisisse le juge d'instance pour qu'il prononce la fin du bail (la résolution) et obtienne l'expulsion. Une fois l'expulsion prononcée, le locataire peut saisir le juge de l'exécution et lui demander des délais d'exécution, lorsque ceux-ci ne sont pas accordés d'office.

Quant à la procédure d'expulsion, sa mise en œuvre suppose que le bailleur ait fait signifier au locataire un commandement d'avoir à quitter les lieux par acte d'huissier. Si le locataire reste dans les lieux à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant ce commandement, le bailleur peut demander à un huissier de procéder à l'expulsion. En cas d'opposition du locataire, l'huissier doit requérir le concours de la force publique. Dans les situations sociales les plus complexes, le propriétaire peut demander auprès du tribunal administratif une indemnisation au titre des loyers non perçus en cas de non-interventionn des forces de l'ordre.

Régime micro-foncier ou régime micro-entreprise ?
Pour des raisons qui ne semblent tenir qu'à l'impénétrable logique fiscale, le régime juridique et le traitement fiscal des locations sont traités très différemment selon qu'ils proviennent de logements meublés ou vides. Quoiqu'il en soit, dans les deux cas, les bailleurs peuvent bénéficier de régimes fiscaux favorables tant que leurs revenus locatifs ne dépassent pas certaines limites.

LOCATIONS VIDES et micro-foncier : 40 % d'abattement
Pour les propriétaires de logements vides, le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 € par an. Quant à la déclaration fiscale, il suffit d'indiquer le montant brut annuel des revenus fonciers dans une case de la déclaration générale des revenus spécialement prévue à cet effet. Le plafond de 15 000 € est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris les loyers en retard ou en avance. Sont éventuellement incluses les subventions de l'Anah ainsi que les indemnités d'assurance allouées au titre des loyers impayés. Signalons également que les déficits fonciers s'imputent sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.

Important : les provisions pour charges payées par le locataire ainsi que les taxes perçues sur les loyers ne sont pas prises en compte dans le plafond de 15 000 €.

L'intérêt du micro-foncier consiste en un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges, alors que le régime de droit commun est de 14% en cas de location vide. Les contribuables n'ont cependant pas la possibilité, au-delà des 40 %, d'imputer d'autres charges, notamment celles relatives au crédit immobilier.

L'imposition des revenus fonciers
Le revenu net foncier (c'est-à-dire le brut annuel - 40 %) est ajouté au revenu global du propriétaire auquel s'applique le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il est soumis au prélèvement social de 2%, à la CSG et à la CRDS, soit 10% du bénéfice net foncier.

Le propriétaire peut choisir le régime réel d'imposition lors de la déclaration de revenus, c'est-à-dire qu'il peut opter (dans le cas le plus fréquent) pour l'abattement forfaitaire pour frais et charges de 14 %. Cette option est cependant irrévocable pendant cinq ans et se renouvelle ensuite tacitement pour la même période.

LOCATIONS MEUBLEES et micro-entreprise : 72 % d'abattement
Les propriétaires de locations meublées dont les revenus ne dépassent pas 76 300 € par an, ont droit, tout comme les contribuables tirant des revenus de locations vides, à un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 72%.

Les propriétaires qui optent pour ce régime n'ont aucune déclaration de résultat spécifique à remplir et doivent seulement joindre à leur déclaration de revenus un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux. Comme dans le cas du micro-foncier, ils indiquent directement sur leur déclaration générale de revenus, le chiffre d'affaires brut annuel sans appliquer le moindre abattement. Signalons que les déficits antérieurs ne sont pas " reportables " dans ce cas.

Le meublé et la taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont normalement assujettis à la taxe professionnelle dont le montant, lorsqu'elle est due, correspond au coût de la taxe d'habitation. Il existe toutefois de nombreux cas d'exonération. Il en est ainsi en cas de location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique, pour les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables. Il en est de même pour les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (à condition que le gîte soit classé "gîte de France" et ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire) et pour celles qui louent en meublé des locaux classés -appartements et chambres meublés loués à la semaine dans la limite de douze semaines, à l'occasion des vacances- lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle. Ajoutons que l'exonération peut également provenir d'une délibération contraire des collectivités territoriales.

Le contrat de caution
Lorsque le locataire ne paye pas le loyer, le propriétaire peut faire appel à la caution s'il a pris soin de demander ce type de garantie à son locataire. La personne qui se porte caution engage tous ses biens personnels, salaires revenus ou pensions. Il s'agit donc d'un acte extrêmement grave dont les conséquences peuvent être catastrophiques pour celui ou celle qui apporte sa garantie. Il s'agit généralement d'un membre de la famille ou d'un ami qui s'engage par pure amitié ou en raison de liens familiaux envers le bailleur à payer le loyer en lieu et place du locataire si ce dernier ne peut plus faire face au paiement de sa dette.

Mise en garde : l'engagement de la caution n'est valable que si un grand nombre de conditions est respecté. Obligatoirement écrit, l'engagement de la caution doit contenir différentes mentions obligatoires. A défaut, l'engagement pris est nul et le propriétaire se trouve sans garantie… Une attention toute particulière doit donc être portée à la rédaction de ce document. La personne qui se porte caution doit écrire de sa propre main dans l'acte de caution, le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent dans le bail. Elle doit également exprimer de façon explicite qu'elle a connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement et doit enfin recopier l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

"Art. 22-1. - Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de locataire conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité de cautionnement."

Le Code de la consommation (articles L. 313-7 à L. 313-10 et L. 341-1) réglemente l'acte de caution qui doit être mûrement réfléchi. Ainsi, l'engagement de la caution ne sera pas valable, c'est-à-dire que le créancier ne pourra pas invoquer l'intervention de la caution, s'il est disproportionné par rapport à ses revenus, sauf si ses biens sont suffisants au moment où la caution est mise en oeuvre. Il reste cependant que le contrat peut être établi sous seing privé, sans aucun formalisme, entre l'établissement prêteur et celui qui apporte sa caution. Cela dit, l'acte peut être établi sous la responsabilité d'un notaire. Dans ce cas, ce dernier informe et conseille les parties sur le tenant et les aboutissants de leurs engagements.

Si la caution s'est engagée sous bénéfice de discussion, le créancier doit poursuivre le locataire en premier lieu, la caution n'étant tenue de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. En revanche, si la caution a renoncé au bénéfice de discussion, le propriétaire peut s'adresser à elle, avant même d'avoir inquiété le locataire. Enfin, en cas de caution solidaire, le bailleur peut, à son choix, s'adresser à l'un ou à l'autre ou aux deux ensemble...

Etienne Langevin