Montagne : allier plaisir et placement

La montagne française est réputée pour être l'une des plus belles du monde. Preuve en est la fréquentation des stations par une clientèle européenne et mondiale tant au plan de l'accession que de la location. Il faut dire que cette fameuse montagne envoûte non seulement par ses paysages, mais aussi par la diversité de niveau des pistes, des pratiques sportives avec les disciplines de ski alpin, de ski de fond et des stations elles-mêmes : de haute ou de moyenne montagne, internationales ou familiales, mondaines ou plus « sauvages », très animées ou plus conviviales et riches en activités : ski-joering (ski tracté), quad, scooter des neiges, balades en chiens de traîneaux, escalade sur glace, parapente, ULM, mais aussi cours de gastronomie et d'œnologie, de peinture, de bridge et centre de remise en forme, promenade dans l'histoire et l'architecture... Chaque station y va également de sa manifestation : la Coupe du Monde de Ski Alpin aux Houches, la Grande Odyssée avec la course internationale des chiens de traîneaux à Val Cenis, le tournoi de qualification olympique de hockey sur glace à Serre Chevalier... Il y en a pour tous les goûts et pour presque tous les budgets. A chacun donc de choisir en fonction de ses affinités, de ses besoins en ski, des activités annexes, des distances par rapport à la résidence principale et bien évidemment en fonction de ses finances.

Les Alpes restent toujours les stations les plus onéreuses, enneigement assuré et équipements toujours plus sophistiqués des stations obligent. Mais les autres massifs (Pyrénées, Jura, Vosges) méritent le détour, notamment pour des skieurs qui recherchent parfois des parcours moins techniques mais aussi une ambiance plus détendue et des prix plus attractifs.

Alpes : la cote fait grimper les prix au sommet
Les Alpes attirent près de 10 millions de touristes dont un bon million provenant de l'étranger. C'est donc un marché très actif tant en acquisition qu'en location et l'investissement s'amortit rapidement, d'autant plus que hormis la saison d'hiver très prisée, la saison d'été est de plus en plus recherchée dans les stations-stars comme dans les stations villages.
Les Alpes ont joué la carte des équipements : depuis 1992, année des Jeux Olympiques d'Albertville, autoroutes et TGV desservent à la vallée, mettant les stations à moins d'une heure de Bourg Saint-Maurice ou de Moutiers. Les remontées mécaniques, télésièges et funiculaires d'avant-garde dont le tout dernier « Vanoise Express » relient, quant à eux, La Plagne aux Arcs et permettent un haut débit de passage pour accéder aux pistes les plus variées en difficulté.
Les stations en ont profité pour construire ou pour rénover leur parc immobilier, proposer des activités aux skieurs non aguerris (ski de fond, raquettes) et animer une vie hors pistes (patinoires, bobsleigh, spectacles, stages, fitness, balnéothérapie...).
Les grandes stars restent toujours les mêmes : Courchevel, Méribel, Val d'Isère, les Arcs, la Plagne, les Menuires, Chamonix, Avoriaz, Tignes, Val Thorens, l'Alpe d'Huez... Mais certaines stations recherchées pour leur côté authentique prennent de l'essor : Valmorel, Saint-François-Longchamp, Les Coches, Samoëns, Valmeinier, Valloire, Val Cenis, les Gets, Sainte-Foy en Tarentaise, Vallandry, Saint-Martin-de-Belleville...

Stations stars : des prix à la hauteur de leur réputation
Courchevel, Méribel, Megève, Val d'Isère, Tignes, les Arcs, Avoriaz, Chamonix, la Plagne, les Menuires, Val Thorens, l'Alpe d'Huez, les Deux Alpes sont autant d'excellentes stations grâce aux domaines skiables (Les Trois Vallées, l'Espace Killy, Paradiski, Les Portes du Soleil...), à la qualité des équipements et des pistes, à l'enneigement, à la notoriété des sites, aux activités et à la qualité de vie et au parc immobilier qu'elles commencent à rénover.
Certes, toutes ces stations offrent des disparités et donc des micro-marchés à prix variables. Les deux stations stars, Courchevel et Megève, sont fréquentées par une clientèle nationale mais aussi très internationale. Cœur de ville à caractère authentique, grands hôtels et chalets somptueux réservés à une clientèle à haut pouvoir d'achat et souvent internationale, le neuf y est distillé au compte-gouttes et à des prix exorbitants, entre 7 000 et 10 000 euros le m2. Viennent ensuite Chamonix, Méribel et Val d'Isère. Là encore, ce sont des stations implantées depuis longtemps dans le splendide massif de la Tarentaise : les skieurs bénéficient d'un domaine hors pair en qualité de pistes et d'équipement. La construction neuve reste très parcimonieuse, faute de foncier constructible.
Sur Chamonix, il faut désormais compter au bas mot 6 500 euros le m2.
Aux Houches, les prix sont légèrement moins élevés.
Sur Val d'Isère, rares sont les programmes neufs. En rénovation, « l'Aquila » (Pierre et Vacances ) propose de très grands appartements avec prestations haut de gamme vendus entre 510 000 et 690 000 euros.
Sur Tignes, toute proche de Val d'Isère, c'est le quartier « Val Claret » qui est en vogue avec la construction de résidences en bois et en pierre, du centre Aquatonic des Thermes Marins de Saint-Malo, de l'hôtel « l'Ecrin du Val Claret », du restaurant gastronomique « Le Chalet Bouvier ». Au « Nevada » (MGM), c'est une quarantaine d'appartements de 45 à 77 m2 qui se vendent, en résidence de tourisme à partir de 308 000 euros hors taxes.
Sur Val Thorens et les Menuires, elles-aussi pratiquement voisines, les prix évoluent entre 4 200 et 5 200 euros le m2.
Aux Menuires, qui fête ses 40 ans en février 2006, on entreprend aussi une grande politique de rénovation des résidences et des galeries marchandes. La station se dote d'un grand centre sportif aquatique et ludique, et, à l'emplacement de l'ancienne tour VVF, c'est le « hameau des Airelles » (MGM) qui décline des appartements de deux à quatre pièces duplex : dans cette résidence de tourisme, des 3 pièces de 50 m2 se vendent 205 000 euros hors taxes et les 4 pièces de 65 m2 à 353 000 euros hors taxe.
Aux Arcs et à la Plagne, le domaine skiable est magnifique et d'autant plus imposant que depuis 2003, ces deux stations sont reliées par un téléphérique géant à étage, « Vanoise Express » qui donne lieu au fameux Paradiski. Par ailleurs, ces deux stations, lancées à la fin des années soixante-dix, entreprennent une réhabilitation de leur parc ancien, relookant ainsi des immeubles en les habillant de bois.
La station des Arcs se découpe sur quatre niveaux : les Arcs 1600, les Arcs 1800, les Arcs 1 950 et les Arcs 2000. C'est à 1600 qu'a commencé l'aventure avec un groupe d'architectes et Charlotte Perriand. L'aventure s'est poursuivie à 1800 dans le même esprit de constructions épousant la pente de la montagne. A ces deux hauteurs, l'homogénéité de l'architecture est obligatoire et les peintures des balcons obéissent à un cahier des charges. Aux Arcs 2000, on trouve très peu d'habitations mais des restaurants et un club Méditerranée. Enfin, Arcs 1950, beaucoup plus récente, est créée par Intrawest, un groupe canadien, à la fin des années quatre-vingt-dix.
De nombreux programmes, tous vendus à prix d'or ces dernières années, forment un petit village très prisé d'une clientèle internationale. Malgré tous ces « étages », la construction fait défaut. Seul à 1600, un programme réalisé par Lagrange Patrimoine est en vente.

A Avoriaz, station créée de toutes pièces par le groupe Pierre et Vacances à la fin des années soixante-dix, plus aucune construction n'est possible mais de profondes rénovations ont été lancées et les résidences offrent dorénavant des surfaces plus spacieuses et des prestations plus luxueuses. Dans cet espace avant-gardiste par son architecture et par sa vocation piétonne, Pierre et Vacances Conseil Immobilier propose à « l'Antarès » des deux pièces à 112 000 euros hors taxes et à « l'Aster » des deux et trois pièces entre 240 000 et 300 000 euros.

Stations villages : les prix prennent de l'altitude
Entre 1 100 et 1 600 mètres d'altitude, de nombreuses petites stations égrènent le massif alpin. Certaines comme Saint-Martin de Belleville, Saint-François de Longchamp, Morzine, Combloux, Les Coches, Aussois-en-Vanoise, Vallandry, Châtel ou La Toussuire sont reliées à de grands domaines skiables, d'autres comme Valmorel, La Clusaz, Samoëns ou Val Cenis ont leur propre domaine. Les constructions s'éparpillent autour du cœur d'anciens villages sous forme de chalets divisés en appartements. Ces stations qui recréent l'esprit savoyard séduisent les adeptes de la moyenne montagne. A Vallandry, par exemple, proche des Arcs et reliée à la Plagne par la « Vanoise Express », de petits immeubles poussent à flanc de montagne.
Le Club Méditerranée inaugure, à la fin de l'année, un de ses rares sites de moyenne montagne. MGM emboîte le pas en lançant une centaine d'appartements au travers de 6 chalets à « l'Orée des Cimes » : les prestations sont encore plus haut de gamme qu'auparavant et plus novatrices avec, en outre, un espace « Spas et Beauté » pour se relaxer après les activités liées au ski.
Dans cette résidence de tourisme, les 3 pièces de 58 m2 sont proposées à partir de 372 000 euros hors taxes et les 4 pièces de 77 m2 à partir de 494 000 euros hors taxes. Au cœur de l'Espace Cristal, et dans un site peuplé de vieilles fermes et d'illustres chalets, la station de Crest Voland Cohennoz prend son envol avec des petites résidences où les appartements se négocient à partir de 3 500 euros le m2.

Alpes du Sud : le soleil réchauffe les prix
De la neige et du soleil, avec la possibilité de faire de grandes promenades en plein soleil et de skier en tee-shirt dès le printemps, de profiter des restaurants d'altitude mais aussi des prix de l'immobilier encore raisonnables, même s'ils se raffermissent, et de la défiscalisation ZRR.
Dans les Hautes-Alpes, plusieurs stations offrent quelques programmes neufs. A Risoul, une résidence de tourisme estampillée Ricardo Boffil, le « Sirius II » (Selectys Conseil) propose, sur le domaine de la Forêt Blanche, des appartements entre 80 000 et 160 000 euros hors taxes.
A Superdévoluy, les appartements du « Chalet de Superdevoluy » commercialisés par Immo-Investir fluctuent entre 88 000 et 130 000 euros.
A Orcières-en-Merlette, ce même commercialisateur décline des petites surfaces dans une résidence quatre étoiles, de 130 000 à 180 000 euros.
Serre-Chevalier, station natale du champion olympique Luc Alphand, re-dopée, elle aussi, par l'arrivée du Club Méditerranée, reprend des couleurs d'autant plus que les investisseurs peuvent y faire jouer le dispositif Demessine.
Sur Puy-Saint-Vincent, plusieurs opportunités à moins de 100 000 euros pour un petit deux pièces, avec toujours la possibilité de faire jouer la réduction en ZRR.

Pyrénées : ski, soleil et thermalisme
Le massif des Pyrénées n'est pas autant apprécié que celui des Alpes : des sommets moins élevés que ceux de la chaîne du Mont-Blanc, un manque d'enneigement pas toujours pallié par des canons à neige, des stations nettement moins cotées et fréquentées que celles des Alpes et qui ne bénéficient pas toujours d'une infrastructure de qualité.
Toutefois, pour la population régionale, française ou espagnole, les stations que sont Saint-Lary ou Font-Romeu fournissent un bon espace de détente pour passer des vacances, des week-ends ou pour faire un investissement. D'autant qu'à titre de placement, ces stations rentrent dans le cadre de la loi Demessine et des zones de revitalisation rurale, apportant ainsi un gain fiscal. Sur Font-Romeu, par exemple, « les chalets de Font-Romeu » proposent des appartements à acquérir entre 95 000 et 160 000 euros.

Massif Central, Jura, Vosges : des micro-marchésLes stations du Massif Central (la Bourboule, le Mont-Dore, Besse, Superbesse et Superlioran) ont de la difficulté à s'affirmer pour attirer une clientèle internationale présente pendant toute la saison : l'enneigement irrégulier et la faiblesse des équipements ne favorisent guère leur développement hors frontières.
Peu de promoteurs se risquent d'ailleurs à construire des résidences. Pour acquérir un appartement, il faut donc se tourner vers le marché de l'ancien. Même scénario pour le Jura qui cumule pourtant deux points forts : la proximité de Paris et ses pistes de ski de fond. Néanmoins, les stations des Rousses, Métabief ou Lelex-Mijoux, qui ont beaucoup construit dans les années 80, montrent une pause. Là encore, c'est le marché de l'ancien qui domine.

Elisabeth Lelogeais