PACA, un diminutif barbare pour définir une région placée sous les meilleurs auspices : le ciel, bleu azur, le soleil au zénith et la mer, cette Grande Bleue qui envoûte primo-accédants ou seniors en passant par les cadres mutés.
Au-delà de l'abréviation, il y a bien sûr, un environnement privilégié qui englobe la beauté des paysages, un climat attrayant, un bassin d'emplois important renforcé par le tourisme, des stations balnéaires, un arrière-pays où se construit de nombreux programmes neufs, en appartements comme en maisons et des villes qui doivent loger des actifs.
Dans toute la région, et quel que soit le département, le foncier est rare et cher et les prix ont tendance à grimper d'où la nécessité d'acheter pendant que les prix restent abordables, tant au niveau de l'accession qu'au niveau de l'investissement, en résidence principale comme en résidence secondaire.
Bouches-du-Rhône : Marseille toujours
La capitale des Bouches-du-Rhône a fait ses preuves en une petite dizaine d'années, passant d'une ville délaissée et abîmée à une ville qui a enfin le vent en poupe grâce notamment à la réhabilitation de secteurs du centre tombés en désuétude comme Le Panier ou Belzunce, et prochainement le quartier de l'avenue de la République ou à la construction de quelques milliers de logements.
Le renouveau de Marseille est dû en majeure partie à Euroméditerranée, une « opération d'intérêt national » lancée en 1995 sur 310 hectares, qui vise non seulement la ville et l'agglomération, mais qui la hisse aussi comme tête de pont de la coopération méditerranéenne.
Dix ans après la première phase de l'opération, les objectifs prévus sont en partie atteints : le dynamisme souffle et a redoré le blason du centre ville, la qualité de vie y a été améliorée grâce à la création de nombreux équipements. Marseille est en plein développement donc et ce n'est pas fini ! La restructuration devrait durer jusqu'en 2012 et la ville attire acquéreurs, investisseurs et locataires. Et compte tenu d'une offre inférieure à la demande, les prix continuent à augmenter pour se situer, en prix moyen, autour de 3 000 euros par m². Selon la fédération des promoteurs-constructeurs, les prix ont doublé en huit ans puisqu'en 1996, le mettre carré atteignait les 1 520 euros, ce qui le classait parmi les valeurs les plus faibles de l'hexagone.
Mais les écarts restent malgré tout importants, allant de 2 300 euros dans les quartiers nord à 4 000 euros et plus dans le centre ou sur des sites exceptionnels.
Dans le centre, autour de la Canebière, du Vieux Port et du théatre, et donc dans un tissu urbain étroit, pas de constructions en cours.
Côté Prado, dans le VIIIème arrondissement, on trouve plusieurs opérations signées Kaufman et Broad dans une gamme de prix élevés correspondant à la notoriété du quartier, autour de 3 800 euros le m².
Non loin de là, le quartier du Rouet fait l'objet d'une importante zone d'aménagement concerté qui devrait renflouer la ville d'environ un millier de logements sur quatre ans. En attendant ce ballon d'oxygène, une petite dizaine de programmes se partage le marché.
Boulevard de Dunkerque (IIème), les prix de « l'Atrium » démarrent, pour les trois pièces, à partir de 197 000 euros, hors parking.
Dans le Xème, boulevard Saint-Jean, dans « l'Espace Saint-Jean » (Promogim), les studios peuvent s'acquérir à partir de 91 000 euros, les deux pièces à 138 000 euros, les trois pièces à 161 000 euros et les quatre pièces à 255 000 euros.
Dans le XVIème, une nouvelle réalisation, « les Bastides de la mer » griffée Vinci Immobilier et commercialisée par Constructa Vente propose une cinquantaine d'appartements regroupés en six bastides dans un parc de 10 000 hectares. Les prix y sont très compétitifs, entre 118 000 et 232 000 euros pour des appartements allant du deux aux quatre pièces, parking inclus.
A toute proximité de Marseille, au nord, la ville d'Aix-en-Provence exerce toujours son pouvoir de séduction avec son fameux Cours Mirabeau, ses platanes, son festival et ses facultés renommées. Seul bémol : trop peu de constructions et des prix qui ont fait un bond de 113% en huit ans pour se fixer aujourd'hui, en prix moyen, à 4 400 euros le m².
Au sud de Marseille et sur la mer, La Ciotat a repris des couleurs et on peut désormais y décrocher quelques appartements neufs à prix forts, identiques, pour certains programmes bien placés, à ceux d'Aix !
Dans le « Domaine du Golfe » qui conjugue appartements et maisons, les trois pièces démarrent à 290 000 euros hors parking et les maisons à partir de 480 000 euros.
Sur Vitrolles, les prix sont nettement plus abordables, les trois pièces pouvant se négocier autour de 152 000 euros.
Entre Lubéron et Alpilles : l'arrière-pays de rêve
Mallemort-en-Provence, un petit bourg entre Avignon et Aix, enchassé entre le Lubéron et les Alpilles. C'est sur cette commune que le domaine de Pont Royal s'étend sur 180 hectares, en bordure d'un magnifique golf dessiné par Ballesteros. Le site, qui a démarré voici une quizaine d'années sous la houlette de Pierre et Vacances, se présente comme un village provençal avec ruelles, maisons, appartements et places avec fontaine, le tout sur fond de garrigue, d'oliviers, de senteurs ennivrantes de thym, de serpolet, de pins...
Dans ce domaine clos et sécurisé, les enfants sont rois avec des clubs pour tous les âges, des piscines à vagues, des courts de tennis, des terrains de foot et de basket, des barques sur les lacs... Pendant ce temps-là, les parents peuvent profiter de longs moments de détente pour faire un parcours de golf ou pour aller flâner aux Baux de Provence ou à Saint-Rémy.
Dans ce contexte privilégié, MGM a acquis les derniers droits à construire du domaine pour bâtir appartements et maisons de village. Le programme s'appelle le « Hameau des Trois Collines » et décline plusieurs modèles d'appartements avec grandes terrasses, du deux pièces de 45 m2 à partir de 175 000 euros aux cinq pièces de 107 m2 à 478 000 euros en passant par des trois pièces de 60m2 à partir de 219 000 euros. On peut également acquérir des maisons de village avec un étage sises le long de la colline dans une fourchette de prix qui fluctue entre 250 000 euros pour 66 m2 et 525 000 euros pour 115 m2 avec, en prime, cuisine et salle de bains parfaitement équipées mais aussi une vue imprenable sur cette toile provençale.
Var : le renouveau passe par la Seyne
Le département est bien connu pour ses stations balnéaires très appréciées des vacanciers comme Bandol, Sanary, La Croix-Valmer, les Issambres et bien évidemment, la station mythique de Saint-Tropez. Il l'est moins ou l'était moins pour ses principales villes comme Toulon ou la Seyne qui ont été sinistrées pendant des années. Mais aujourd'hui, la morosité de ces villes n'est plus qu'un mauvais souvenir.
Toulon, la préfecture du Var reprend vie. En six ans, sa population a augmenté de 4%. Les programmes neufs, entre 2 300 et 3 000 euros le m2 n'y sont pas encore très nombreux, faute de foncier, mais il est indéniable que cette ville longtemps mal-aimée reprend vie avec notamment la rénovation de son centre.
Nettement plus spectaculaire est la renaissance de la ville de la Seyne-sur-Mer. La seconde ville du Var, portuaire de surcroît, vient de tourner la page de ce qui a été sa force et sa richesse pendant des années : les chantiers navals.
Vingt ans après leur fermeture, les plaies se cicatrisent et la ville repart sur un projet de reconversion des anciens chantiers navals. Elle en profite aussi pour réhabiliter son centre ancien, et protéger et réhabiliter son patrimoine environnant dans le quartier des Tamaris et celui des Sablettes, ce dernier ayant été construit par l'architecte Fernand Pouillon.
Avec un taux de création d'entreprises supérieur à la moyenne PACA (743 établissements créés en trois ans, soit plus de 1 200 emplois), et l'extension de son port de plaisance avec plus de 600 anneaux, la Seyne est en voie de devenir un pôle de dynamisme économique et touristique pour toute l'agglomération toulousaine.
Au cœur de ces transformations, et en pleine ville tout en étant au bord de la Méditerranée, l'opération Porte Marine devient l'adresse résidentielle et emblématique de la ville. Elle a été conçue et articulée par la Société d'Economie Mixte, Marseille Aménagement, autour d'une liaison forte entre la ville, le parc et la mer au travers d'un mail central d'environ 180 mètres de long.
Au cœur de ce site, Constructa, présent dans la ville depuis plus de 30 ans et cette fois-ci sous la marque Propria, et Eiffage Immobilier Méditerranée lancent quatre résidences de standing, à l'architecture contemporaine et maritime et quelques surfaces commerciales en pied d'immeubles. Au total 220 logements dont les prix évoluent entre 2 600 et 3 600 euros le m2. Des premiers prix destinés en priorité aux primo-accédants locaux et donc aux actifs.
Une reconversion spectaculaire
En 1986, les chantiers navals fermaient définitivement. Les municipalités se succèdent sans pour autant trouver une solution.
C'est avec l'élection d'Arthur Paecht, en 2001, que l'aventure commence sur un site de 40 hectares avec pour objectif de réapproprier la rade aux Seynois, les chantiers étant clos par un mur qui cachait la mer.
Au programme d'ici les prochaines échéances électorales : la réalisation d'un parc paysager marin de 4 hectares avec jeux thématiques, un bassin de 1 100 m², un centre de conférence, un pôle théatral, un musée dédié à la mémoire des chantiers navals, des espaces d'expositions, une esplanade minérale pour accueillir de grands évènements culturels comme le Salon nautique, un nouveau port de plaisance avec 600 anneaux, ce qui double la capacité du port actuel mais autorise aussi la mise à quai de bateaux de croisières. Enfin, la réhabilitation et le dévoiement du Cours Toussaint Merle ainsi que la restauration de la « Porte des Chantiers » et la reconversion du « Pont Eiffel » en Belvédère, deux bâtiments historiques et symboliques, complètent ce projet.
Le Var, c'est aussi et bien évidemment des stations balnéaires et un arrière-pays de rêve. Côté mer, la construction s'anime sur la commune d'Hyères au sein même de la ville avec les « Terrasses de Sarah » commercialisées à partir de 180 000 euros pour les deux pièces et 275 000 euros pour les quatre pièces.
Sur Hyères-les-Palmiers, des villas aux « Jardins du Béal » avec des quatre pièces à partir de 287 560 euros et dans la campagne hyèroises, la « Villa Floréal » (groupe Arcade) entre ville et nature tout en étant à quelques pas des plages, offre quelques dernières opportunités d'achat de trois pièces à partir de 196 000 euros et de quatre pièces à partir de 258 500 euros.
A la Croix-Valmer, Kaufman et Broad vend, à proximité de la plage de Gigaro, quelques villas de quatre et cinq pièces à partir de 420 000 euros. Aux Issambres, au « Domaine de la Palmeraie » (MGM), au cœur d'un vaste parc paysager clos et sécurisé, des maisons de village de trois à cinq pièces se répartissent autour de la piscine et se vendent entre 494 000 et 717 000 euros.
A Sainte-Maxime, à 150 m de la mer, des maisons de style provencal se négocient à partir de 385 000 euros.
Dans les terres, il y a Fayence et Tourettes-sur-Fayence. Pour profiter du chant des cigales, la résidence « les jardins de Manon »(MGM) à Tourettes plonge l'acquéreur dans un parc paysager de 6 500 m². Les dernières opportunités sont à saisir de suite comme ce trois pièces de 70 m² à 337 000 euros.
Alpes Maritimes : Nice mène le jeu
Si Cannes, Nice, Antibes et toute la « riviera » font rêver, le niveau des prix commence à être inquiétant. Le département figure parmi les plus chers de France, ce qui pénalise les actifs. A Nice, d'après une étude réalisée par Socoprim, il ressort que le prix des logements neufs a augmenté de 38% en un an sur l'ensemble des 23 communes de l'agglomération niçoise et que les valeurs du stock disponible (moins de 600 logements) se situent autour de 5 500 euros le m2. Certes, ce chiffre reflète une moyenne et il y a une grande disparité entre le programme le moins cher à 2 652 euros le m2, et le plus cher à plus de 11 000 euros le m2. La pénurie foncière explique en partie cette flambée des prix mais un autre phénomène aggrave la tension : l'acquisition faite par une clientèle étrangère prête à mettre n'importe quel prix pour avoir un bien sûr la Côte d'Azur.
A Nice, dans le secteur de la Californie, il faut compter 125 000 euros pour un studio et près de 220 000 euros pour un trois pièces.
Dans le secteur de la Lanterne, les valeurs sont identiques mais quelques programmes « Villa Ondine » (Meunier Mediterranée) et « Terra Lucia » (Marignan) proposent quelques grandes surfaces comme des quatre pièces à partir de 339 000 euros ou des cinq pièces à partir de 440 000 euros.
Tout près de la Promenade des Anglais, les prix se raffermissent encore : « Au Palais de la Liberté » (Promogim), les trois pièces démarrent à 308 000 euros et les quatre pièces à 585 000 euros. Mais on peut encore trouver des valeurs encore plus délirantes dans l'exceptionnelle résidence « l'Impératrice » surplombant la baie des Anges avec des quatre pièces entre 790 000 et 840 000 euros, des quatre pièces penthouse à 1 350 000 euros et des cinq pièces à 1 700 000 euros. Des prix qui rejoignent voire dépassent ceux de Cannes où la construction fait pourtant cruellement défaut.
Actuellement, la ville aux mille paillettes et à la légendaire Croisette ne propose que quatre programmes : « Au Ponant » (Meunier), dans une rue calme en retrait du boulevard de la République, les appartements du studio au cinq pièces sont proposés entre 122 750 et 750 000 euros.
A proximité du Suquet, à « La farandole », des deux pièces entièrement climatisées peuvent se décrocher à partir de 257 000 euros.
Pour trouver plus abordable, il faut se diriger vers Cagnes-sur-mer, Grasse ou Menton.
A Cagnes, au « Carré du Soleil », en plein centre ville, les trois pièces sont à 275 000 euros et moins cher encore, à partir de 229 000 euros au « Palais Victoria ».
A Menton, sur les hauteurs, les deux pièces évoluent entre 220 000 et 240 000 euros.
A Grasse, plusieurs réalisations signées Constructa affichent un prix moyen de 3 000 euros le m². Prix raisonnables et davantage compatibles avec les revenus de la population locale. Il est d'ailleurs grand temps que les communes s'interrogent sur la maîtrise foncière. Certains cadres diplomés commencent à refuser la région, leur budget n'étant pas en adéquation avec le prix des logements. A terme, si rien n'est fait, la Côte d'Azur risque de devenir un grand village de vacances pour milliardaires.
Elisabeth Lelogeais
Annuaire d'Agences immobilières