Investir dans une maison destinée à la location : un placement encore meconnu

Vivre dans une maison reste toujours le mode d'habitat préféré des Français qui recherchent une grande surface, un grand carré de verdure et éventuellement une piscine privée à l'abri des regards dans des villes comme Marseille, Montpellier, Toulouse, Nantes, Rennes, Lille...

UNE OFFRE TRES HETEROCLITE EN REGION

Très souvent, habiter en région est synonyme d'habitat individuel. Individuel pur ou mitoyen, avec ou sans jardin, de plain-pied ou avec étage voire combles, piscine ou tennis... Encore faut-il trouver un programme de maisons en village. Les réalisations en nouveaux villages se font rares, faute de foncier, qu'elles soient implantées au Nord, au Sud, à l'Est ou à l'Ouest. A Nantes, par exemple, peu d'offres même dans les communes environnantes si ce n'est à Thouaré-sur-Loire où une trentaine de maisons de 122 à 205 m2 habitables sur des terrains de 615 à 935 m2 aux « hameaux du Clarais » (European Homes) démarrent à 231 750 euros ou encore à Rezé, au bord de la Sèvre nantaise où treize maisons réalisées par Nexity se vendent à partir de 252 000 euros pour des quatre pièces.

A Angers, près du lac de Maine, de belles maisons de cinq pièces se négocient à partir de 235 000 euros. A Vannes, à seulement cinq minutes du centre historique, une dizaine de petites maisons de 2/3 pièces peuvent s'acquérir à partir de 119 000 euros. A Toulouse, dans le quartier Saint-Simon, des villas de quatre pièces affichent des valeurs de 190 000 à 205 000 euros. A Marseille, dans le quartier de Sormiou (9ème), une quinzaine de maisons de trois et quatre chambres composent le « hameau des Calanques » (groupe Arcade) et se vendent à partir de 320 000 euros.

LES ATOUTS DU PLACEMENT MAISON

L'immobilier est un placement à long terme. C'est un moyen efficace de se constituer un capital tout en effectuant un placement qui rapporte autour de 5 à 6 % par an. C'est aussi un bon moyen de s'assurer un complément de revenu au moment de la retraite, d'autant plus utile aujourd'hui que les futurs retraités peuvent s'attendre à des coupes sombres dans leurs pensions. Encore faut-il, pour tirer le meilleur parti de son investissement, choisir le bon produit. Il existe en effet une grande dispersion des valeurs locatives selon les secteurs.

Là encore, tout dépend de la ville et de la situation du programme. Avec une adresse de qualité, les risques de décote sont limités, le bien se louera plus facilement, les locataires seront moins tentés d'aller voir ailleurs et la revente sera facilitée. Mais pour obtenir un bon rendement de l'investissement, il faut aussi se positionner sur le bon créneau par rapport au marché local. De ce point de vue, la maison dispose d'atouts. L'offre étant très limitée à la location, l'investisseur n'éprouve aucune difficulté à louer et donc de problème de vacance locative. Par ailleurs, il ne faut pas oublier le fait que les locataires de maisons restent plus longtemps que ceux des petites surfaces et qu'ils prennent soin de cette maison, exactement comme si c'était la leur. Moins de rotation et moins de travaux renforcent encore l'attrait de ce placement. Enfin, pour dégager une rentabilité correcte, entre 5 et 6% avant incidence fiscale, il faut se positionner sur le créneau moyen de gamme.

Un dispositif fiscal adapté à la maison

En matière d'investissement locatif, le dispositif Robien offre un cadre très attractif et tout à fait adapté à la maison. En achetant une maison neuve, l'investisseur jouit en effet du régime de l'amortissement : l'abattement sur les revenus fonciers peut atteindre jusqu'à 65 % du prix global de la maison, à raison de 8 % les cinq premières années et de 2,5 % les quatre années suivantes. Pour en profiter, il faut louer la maison au moins 9 ans. Ensuite, il sera toujours possible de proroger l'amortissement pour 3 ou 6 années supplémentaires en continuant de bénéficier d'un avantage fiscal de 2,5 % par an. La loi Robien ne soumet plus le locataire à des conditions de ressources. En revanche, les plafonds de loyers existent toujours, mais ont été fortement revus à la hausse. Ainsi, sur la côte d'Azur et dans le pays genevois français, le plafond est fixé pour l'année 2005 à 19,19¤/m2. Dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, il est à 13,33 ¤/m2 et à 9,59 ¤/m2 dans les autres secteurs.

Outre l'abattement lié à l'amortissement, d'autres avantages se cumulent pour réduire les revenus fonciers et donc les impôts : l'abattement forfaitaire, les diverses charges déductibles et, en achetant à crédit, la déduction des intérêts d'emprunt. En optant pour une formule de prêt adaptée à l'investissement, le futur bailleur peut même renforcer l'intérêt de l'opération en faisant apparaître un déficit foncier qui, dans la limite de 10 700¤/an, viendra s'imputer sur son revenu global et générer de substantielles économies d'impôt. En achetant dans le cadre de la loi Robien, l'investisseur s'engage à louer la maison pour une période d'au moins neuf ans dans les douze mois qui suivent sa date d'acquisition (si le logement est achevé) ou sa date d'achèvement (si le logement est acquis en l'état futur d'achèvement). Par ailleurs, en cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location. Certes, une période de vacance est tolérée par l'administration, à la condition que l'investisseur fournisse des justificatifs prouvant que le nécessaire a été fait pour remettre la maison sur le marché dans les meilleurs délais. Il faut également souligner qu'à défaut de location ou de relocation effective dans un délai de douze mois, l'administration se réserve le droit de remettre en cause les déductions admises au titre de l'amortissement et de procéder à un redressement fiscal.

Laure Granger

CAS CONCRET INVESTIR DANS UNE MAISON EN PERIPHERIE DE TOULOUSE

Maison de 88,54 m2 habitables, 16 m2 de terrasse, 140 m2 de jardin et garage de 15 m2

• Investissement

  Prix maison 217 000 euros (tous frais inclus)
  Revenus locatifs mensuels 904 euros
  Revalorisation estimée à 2% par an
  Charges locatives (% loyer) 13% par an
  Charges de copropriété (% loyer) 5% par an
  Taxe foncière annuelle 630 euros (exonérée pendant deux ans)

• Profil de l'investisseur

  Cadre Supérieur marié avec deux enfants à charge. Revenus imposables nets s'élevant à 70 000 euros.
  Tranche d'imposition à 37,38%.

• Financement

  Pas d'apport personnel
  Montant du prêt : 217 000 euros
  Taux : 4,20%
  Durée : 25 ans
  Effort moyen de trésorerie : 310,90 euros par mois
  
  *Gains nets après impôt : 118 281 euros
  *Rendement actuariel avant impôt : 5,57%
  *Rendement actuariel après impôt : 7,76%

(Source : la maison de l'investisseur)