Habiter en villes nouvelles : des opportunités séduisantes à découvrir - Mars 2005

Villes nouvelles. Des mots qui raisonnent aujourd'hui assez bizarrement, synonyme de laboratoires de mixité sociale et de mixité urbaine avec logements, bureaux, locaux d'activité. Actuellement, les villes de ce type ne sont plus créées et seuls des quartiers sous forme de zone d'aménagement concerté voient le jour. Le contexte, en 2005, n'est pas le même. Il ne faut pas oublier que les villes nouvelles furent créées pour fixer de manière organisée et équilibrée les besoins urbains de la région Ile-de-France à une époque où la croissance démographique était très forte. Les premières villes (Evry, Cergy-Pontoise, Saint-Quentin-en-Yvelines) initiées entre les années 1967 et 1970 ont quitté leur statut d'exception alors que les deux dernières, Marne-la-Vallée ( 1972) et Sénart (1973) vont encore attendre quelques années pour devenir autonome. Peu importe. Le pari, lancé au début des années 60, de créer des villes entièrement nouvelles aux divers points de la région Ile-de-France n'avait rien d'évident. Ces sites n'étaient que de mornes plaines éloignés de tout moyen de transports. Il a donc fallu tout inventer (logements, bureaux, équipements urbains) et y amener les transports (Métro, RER). Et surtout ne pas retomber dans l'abîme des cités-dortoirs et des grands ensembles des années 50. Pour réussir ce pari, l'aide de l'Etat a été indispensable. Aujourd'hui, les trois premières ont quitté leur statut particulier d'opération d'intérêt national. A l'occasion de ce changement de statut, les établissements publics d'aménagement (EPA) sont dissous et l'entière responsabilité de l'aménagement, du développement et de gestion est transférée aux syndicats d'agglomération nouvelle (SAN) qui peuvent se transformer en communautés d'agglomération. Bien évidemment, l'Etat ne peut pas totalement Se désintéresser de ces villes qui ont rempli un rôle stratégique en matière d'aménagement du territoire. Et, dans le cadre d'un partenariat à la fois constructif et privilégié, il va accompagner les premières villes nouvelles qui sont entrées dans le XXI ème siècle.

EVRY, CERGY, SAINT-QUENTIN : DES ANCETRES DYNAMIQUES

Les pionnières que constituent ces trois villes n'ont pas à rougir de leur palmarès. Elles sont, chacune préfecture, ont attiré de grandes entreprises (Snecma, Accor ou Carrefour à Evry, ou Renault, Bouygues ou Thales à Saint-Quentin, par exemple) et fournissent donc de nombreux emplois, ont développé un maillage de transports inter-communes et ont sû s'enrichir d'une vie culturelle (théatres, salles de spectacles) et associative. De la crèche à l'université, en passant par les espaces verts ou les bases de loisirs tout a été prévu, pensé et compté sans limite. Coté logements, tout a été fait pour que ces villes neuves aient un parc diversifié aboutissant à la mixité sociale bien avant que le terme ne soit à la mode. Certains immeubles sont signés de grands noms de l'architecture comme « Les Pyramides » à Evry signées Andrault et Parrat ou la marina de Cergy sur la boucle de l'Oise dûe à Bernard Spoerry. Pendant de nombreuses années, la construction fit rage dans ces trois villes et leurs multiples communes pour se calmer entre 1995 et 2001 avant de procéder à un tournant pour construire à nouveau.

Evry, dans le sud parisien, c'était au départ, quatre communes (Evry, Lisses, Bondoufle et Courcouronnes) pour atteindre fin 2001, date à laquelle la ville nouvelle s'est émancipée : 80 000 habitants, 56 000 emplois, 30 000 logements. Et depuis le premier janvier 2004, Ris-Orangis a rejoint la communauté d'agglomération. Portée par une conjoncture favorable à l'achat et aux prix toujours plus élevés en première couronne, Evry, avec son centre commercial Evry 2 recouvre une nouvelle vitalité en programmes collectifs commercialisés au prix moyen de 2 200 euros le m². Quelques programmes pour investisseurs destinés à être loués meublés, équipés et prêts à vivre sont également proposés par le groupe Réside Etudes entre 55 000 et 74 000 euros

Cergy-Pontoise, dans le Val d'Oise, a retrouvé son statut de droit commun depuis janvier 2003. Depuis sa création, en 1969, les onze communes qui la composent acceuillent près de 180 000 habitants, fournissent 80 000 emplois et ont réalisé 64 000 logements. Et ce n'est pas fini. Depuis qu'elle a acquis son autonomie, Cergy se retrouve à la tête de près de 900 hectares de réserves foncières qu'elle compte bien transformer en logements, bureaux, commerces et locaux d'activités. Anticipées avant la date officielle, les opérations vont bon train mais essentiellement sur la commune de Cergy où l'on peut noter actuellement la présence de nombreux promoteurs tels Bouygues Immobilier, Promogim, Capri, Nexity, Marignan, Kaufman et Broad. Au « Bellevue » (Promogim), sur les Hauts de Cergy, entre le bois Lapelote et la promenade des deux bois, les appartements de 39 à 86 m² se vendent entre 120 000 et 204 000 €. Au « Belvédère » (Bouygues), toujours dans les Hauts de Cergy, les surfaces de 43 à 99 m²sont affichés entre 113 500 et 227 000 €..Les autres communes telles Saint-Ouen-l'Aumône, Eragny, Osny, Courdimanche, Menucourt...sont un peu en retrait au niveau de la construction. Vauréal affiche toutefois un programme signé Marignan Immobilier, « Grand Place Le Parvis », tout à coté du futur centre de Vauréal qui accueillera l'hôtel de ville, une salle de spectacles, commerces et logements. Parmi les 67 appartements du deux au quatre pièces, de 36 à 74 m², les prix fluctuent entre 99 000 et 210 000 euros avc des trois pièces de 58 à 66 m² mis en vente entre 134 000 et 166 000 euros.

Saint-Quentin-en-Yvelines a bénéficié de sa situation de l'ouest parisien particulièrement recherché par les cadres travaillant à la Défense. Elle regroupe au travers de 7 communes, 143 000 habitants, 52 000 logements et 94 000 emplois. Au fur et à mesure de l'implantation de la ville nouvelle, les entreprises de renom vinrent installer leurs sièges sociaux et les promoteurs en vue se mirent à construire des logements. Le succès dans ce fameux ouest convoité fut tel qu'il engendra une pénurie de biens à acheter. La crise des années 90 ralentit l'activité. Mais depuis deux ans, les nouvelles opérations recommencent à poindre le nez sur quelques communes comme Elancourt ou Guyancourt. A Elancourt, par exemple, en centre ville, le « domaine Eugène Delacroix » signé Bouygues propose des studios à partir de 94 000 euros, des deux pièces à partir de 134 000 euros ainsi que des quatre pièces à partir de 198 000 euros. Dans du parc paysager de 3,5 hectares, Nexity lance un programme Apollonia avec appartements spacieux, du studio à la « maison » sur le toit, des villas en rez de jardinet des appartements en duplex. Les deux pièces de 42 à 48 m² sont à vendre entre 128 300 et 146 200 euros et les quatre pièces entre 197 700 et 287 200 euros. Quant aux cinq pièces de 104 à 128 m², ils sont disponibles entre 248 800 euros et 340 000 euros. Sur la commune de Guyancourt, plusieurs opérations dans le quartier de la Mare Jarry, à deux pas du vieux village et le long du futur parc Paul et Virginie avec des prix démarrant à 150 000 euros pour des deux pièces de 44 m² pour culminer à 424 000 euros pour 120 m².

MARNE-LA-VALLEE : L'EST DYNAMIQUE

Lancée en 1 972 , la ville nouvelle ne cesse de s'étendre dans un département qui avait une connotation rurale. Elle compte désormais 26 communes dont une en Seine Saint-Denis (Noisy-le-Grand) deux en Val de Marne et 23 en Seine et Marne. Au total 246 000 habitants, 105 000 emplois et 95 200 logements. Et toujours logements, immobilier d'entreprises jalonnent les diverses communes. Tout comme l'espace ludique qui n'est pas en reste avec Disneyland Paris et ses deux parcs . Un immense complexe à vocation touristique piloté par le leader de l'immobilier de loisir, Pierre et Vacances est également à l'étude.

La ville a commencé par se développer autour de Noisy-le-Grand, dans la Seine-Saint-Denis. Un périmètre bâti autour du vieux bourg de Noisy mais dans un style très moderne signé Nunez ou Boffil entre autres surprend. Dans ce secteur 1 appelé Porte de Paris, la construction perdure signé Capri, Arc, Sogeprom. Le secteur II de l'agglomération, le Val Maubué, situé en Seine-et-Marne est également très construit. Mais on peut encore y décrocher quelques programmes neufs dans des communes telles Lognes, Emerainville, Torcy... A Emerainville, par exemple, une résidence griffée Constructa , « les Palais de l'Orangeraie », près du vieux village et de la gare de Pontault-Combault décline des appartements de 3 et 4 pièces , de 63 à 14 m², de 177 000 à 329 000 euros.

Le secteur III (Val de Bussy) est dominé par la commune de Bussy-Saint-Georges. Des milliers de logements y ont été érigés en appartements ou en maisons. Et des milliers de mètres carrés ont été affectés à l'immobilier d'entreprises, pour des bureaux ou des locaux d'activités. Bussy, c'est aussi un environnement verdoyant. Avec un golf renommé, des étangs, des forêts, un parc urbain de 40 hectares, des châteaux, des anciennes fermes briardes...Sans oublier des équipements urbains de qualité : crèches, écoles maternelles et primaires, collèges et lycées. La construction s'y anime toujours vivement notamment près du nouveau parc urbain de 40 hectares agrémenté d'un plan d'eau que se dirigent désormais les promoteurs. On y trouve LW avec « les Toscanes », où les trois pièces de 58 m² se vendent autour de 165 000 euros, les quatre pièces de 78 m² à 186 000 euros . Mais aussi les « Symphoriales » (Marignan Habitat) où les prix évoluent entre 172 500 et 292 000 euros pour des surfaces oscillant entre 63 et 115 m². ou encore le « O Vert » (Bouygues Immobilier) avec une cinquantaine d'appartements à acheter entre 140 000 et 225 000 euros (entre 38 et 78 m²). Coté maisons, plusieurs opportunités comme les « villas du Parkway », signées CFH : 57 maisons individuelles inspirées des maisons bourgeoises et organisées en petits hameaux. De 148 à 174 m², elles sont proposées entre 381 000 et 429 000 euros. Ou le « Clos saint-Charles » (Marignan) qui compte une vingtaine de maisons de 82 à 100 m² mises en vente entre 220 600 et 280 300 euros.

Le val d'Europe constitue le secteur IV de la ville nouvelle qui forme une véritable ville dans la ville. C'est le plus récent et celui qui a le vent en poupe. C'est aussi celui qui la tire vers le haut tant en terme d'aménagement que de développement urbain. Le lancement du premier parc à thème de la Walt Disney Company au début des années 1990 et du second pour l'an 2000 a profondément dopé le secteur et généré d'énormes infrastructures : prolongement de la ligne RER, ouverture d'une gare TGV, ouverture d'un des plus grands centres commerciaux d'Europe, construction d'hôtels...et de logements. Première destination des européens, les parcs de loisirs ont incontestablement des retombées sur l'économie locale de l'est francilien : 20 000 emplois, 20 000 habitants. Pour continuer sur cette forte lancée, un projet touristique de très grande envergure est abordé par le groupe Pierre et Vacances et par Euro Disney SCA sur les « villages nature » basés sur la détente, l'environnement, les activités sportives et de loisirs. Avec, bien sûr, des programmes immobiliers qui vont de pair.

Le Val d'Europe, c'est aussi et actuellement d'abord un immense quartier formé de communes où l'on vit bien et qui se nomment Magny-le-Hongre, Serris, Montevrain, Chessy, Bailly-Romainvilliers. Chessy se trouve au plus près de Disneyland Paris et offre plusieurs programmes collectifs qui tournent, en prix moyen, à 2 600 euros le m². Sur la commune de Serris, où arrive le RER, où est ouvert un des plus grands centres commerciaux d'Europe et où est implantée la médiathèque, c'est le quartier du parc (11 hectares) qui suscite actuellement l'enthousiasme pour son calme tout en étant à quelques pas des écoles, de l'université, des commerces, des équipements de quartiers et du RER. L'acquéreur ou l'investisseur a le choix entre une petite dizaine d'opérations opérations. Deux importantes résidences co-réalisées par Meunier et Cogedim totalisent près de 200 logements. La première « Impériale Parc résidence, Square Kensington », en cours de travaux, dispose encore de quelques grandes surfaces, de 81 à 105 m², proposées entre 201 et 265 000 euros. La seconde « Square Berkeley » offre en outre quelques trois pièces de 65 à 72 m², entre 177 000 et 200 000 euros. Dans la partie nord-est du cœur de ville de Serris, autour de la place de Toscane qui accueillera l'hotel de ville, plusieurs opérations vont animées le quartier. Déjà, « Villanova Serris » propôse plus de 150 logements dont certains dans une résidence avec services, vendus autour de 2 500 euros le m². Toujours autout de la place, Sorif réalise une bonne centaine de logements dans le « Carré Elysée » autour d'une cour pavée en bordure d'un mail arboré. La première tranche de ce programme, intitulée « Cour Saint-Honoré » décline des appartements de 66 à 120 m², mis en vente entre 199 000 et 380 000 euros.

Les communes de Magny-le-Hongre et de Montévrain jouent aussi la carte de la verdure. Sur Montévrain, Promogim démarre les travaux du « Domaine »,un programme de près de 100 appartements où quelques trois pièces se négocient entre 184 400 et 191 000 euros. Le groupe Bouygues commercialise également le « Verger » où l'on peut décrocher toutes sortes de surfaces : des studios de 27 à 30 m² entre 98 000 et 115 000 euros, des deux pièces de 34 à 43 m² entre 126 000 et 139 000 euros et bien sûr de grandes surfaces. Cogedim, par sa filiale Citalis est également présente sur cette commune avec le « parc d'Evrini » avec, là encore, une déclinaison de surfaces de toutes dimensions, du studio de 40 m² à partir de 122 000 euros au quatre pièces de 93 m² à 275 000 euros.

SENART : UN DEMARRAGE EN DOUCEUR

Sénart est la dernière née des villes nouvelles. Après avoir longtemps balbutiée, elle commence à se développer sérieusement. Et c'est tout à fait normal puisqu'elle cumule plusieurs atouts : 10 communes sur 12 000 hectares laissant la place à de grands espaces verts, entre une boucle de la Seine, la plaine de Brie et les forêts domaniales de Bréviande, Rougeau et Sénart. Seul élément manquant pendant des années, un point commun pour créer un vrai centre urbain. C'est désormais chose faite depuis août 2002 avec le « Carré Sénart » : un immense centre commercial avec un hypermarché et quelques 110 boutiques, et 16 salles de cinéma sont en service. Ultérieurement, ce secteur doit poursuivre son développement avec des logements, des canaux et un gigantesque aquarium. Coté habitat, compte tenu de son axe vert, la ville privilégie les maisons individuels ou de petits collectifs ne dépassant pas quatre étages. Les communes de Seine et Marne (Lieusaint, Moissy-Cramayel et Savigny-le-Temple) sont particulièrement actives. Sur Moissy, par exemple, le groupe ARC réalise un programme alliant collectif et individuel, commercialisé par les Espaces Immobiliers (groupe BNP-Paribas) : les appartements de 42 à 80 m² sont proposés entre 112 000 et 152 000 euros et les maisons, de 74 à 89 mètres carrés, sont à vendre entre 152 000 et 173 000 euros. Sur la commune de Tigery, l'individuel domine avec des réalisations griffées Nexity ou Kaufman et Broad. Dans le « Parc Madame » en bordure de la forêt domaniale de Sénart, les amateurs de belles surfaces individuelles apprécieront la verdure dans des maisons de 129 à 154 m² pouvant s'acquérir entre 317 000 et 366 000 euros.

Laure Granger