Toutes Les Lois Ouvrant Droit A Deductions Fiscales

Pour inciter les contribuables à devenir propriétaires d'un bien immobilier, l'Etat nous encourage par des baisses d'impôt à acheter et à aménager notre résidence principale ou à investir dans l'immobilier locatif. Ainsi, pour accroître le nombre des possédants, le fisc diversifie les régimes de défiscalisation et se lance périodiquement dans de grandes campagnes d'information. Celles-ci sont destinées à rappeler aux contribuables tous les avantages patrimoniaux qu'ils peuvent retirer des dispositifs fiscaux concoctés par Bercy lesquels reposent sur un syllogisme invariable. Tous les contribuables payent une part de la dépense publique. Or, sauf très rare exception, les impôts ne profitent jamais directement à celui qui les a payés. Donc, les contribuables ont un intérêt évident à profiter des régimes de défiscalisation immobilière car, sans que cela ne leur coûte pas plus cher, ils acquièrent un bien immobilier qu'ils pourront soit revendre, soit garder pour leur retraite, soit donner à leurs enfants. Ce faisant, les modalités de mise en oeuvre des politiques d'incitation fiscales à l'investissement immobilier évoluent au gré des gouvernements qui se succèdent. Cela implique des changements réglementaires importants qu'il importe de bien expliquer. A cet égard, le prochain bouleversement interviendra en 2005, puisque c'est à cette date que la fin du prêt à taux zéro est programmée. Cette aide qui permet (a permis) de financer une acquisition immobilière sans payer le moindre centime d'intérêt sera remplacée par un crédit d'impôt, voulu plus efficace par son instigateur, Monsieur Sarkozy, actuel ministre des finances. Si à l'heure où nous écrivons ces lignes les détails techniques d'application sont encore inconnus car ils sont en cours de discussion entre les différents partenaires chargés de les mettre en place, nous pouvons néanmoins évoquer les grandes lignes de ce futur dispositif.

La réforme de l'accession à la propriété
En 2005, le prêt à taux zéro disparaîtra et sera remplacé par une déduction fiscale des intérêts d'emprunt. L'objectif de cette réforme est de réorienter l'aide de l'Etat en direction des particuliers désireux d'accéder pour la première fois à la propriété. Car, jusqu'ici, selon le ministre des finances, instigateur de la mesure, la politique d'aide au logement a été plus une politique d'aide aux constructeurs et aux promoteurs,... qu'aux personnes. De fait, dit le ministre, pour ceux qui n'ont pas beaucoup de mise de fonds pour acheter dans le neuf et dans l'ancien, le coût de l'emprunt sera réduit car ils seront autorisés à déduire les intérêts de leurs emprunts de leurs revenus. Les ménages les plus modestes bénéficieront d'un crédit d'impôt qui pourra être utilisé pendant sept années consécutives, même si les revenus de la famille varient. Ce crédit d'impôt sera calculé en fonction des revenus évalués deux ans avant l'acquisition du logement et tiendra compte du nombre d'enfants ainsi que de la localisation du bien acheté. Pour l'Etat, l'ensemble de ces déductions fiscales représentera un coût zéro en 2005, se montera à environ 350 millions d'euros en 2006, 550 millions en 2007 et jusqu'à 1,2 milliards en 2010.

L'Etat financera l'apport personnel des emprunteurs non imposables
Quant aux particuliers non imposables qui souhaitent accéder pour la première fois à la propriété, le fisc versera aux banques dès le début de l'emprunt l'équivalent des sommes qu'ils auraient économisées s'ils avaient été imposables. Ainsi, et c'est en cela que cette nouvelle mesure risque de faire abondamment parler d'elle, l'état financera l'apport personnel de l'emprunteur. Cette somme, placée d'emblée sur le livret de la personne, lui permettra de procéder à l'acquisition dans les meilleurs délais.

DES REGIMES DE DEFISCALISATION, IL Y EN A POUR TOUS LES GOUTS
En attendant d'en savoir plus sur la mesure sus-évoquée, il peut être salutaire de rappeler quelques règles en matière de défiscalisation. La défiscalisation consiste à inciter les contribuables à employer une partie des sommes qu'ils payent au titre de l'impôt sur le revenu pour compenser les conséquences financières d'un investissement non immédiatement rentable réalisé dans un secteur vers lequel le gouvernement entend aider financièrement. Ainsi, pour sauvegarder le patrimoine immobilier de nos villes anciennes, le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible d'imputer le déficit foncier résultant des dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, et ce, sans aucun plafond. S'agissant des monuments historiques, des mesures spécifiques permettent aux propriétaires d'imputer les déficits fonciers liés à la rénovation du bien et à son exploitation sur le revenu global. Dans le même ordre d'idée, l'acquisition d'un logement neuf dans les DOM-TOM ouvre droit, sous certaines conditions, à une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25% du prix de revient de l'acquisition ou de la construction, dans une certaine limite plafonnée selon le nombre des mètres carrés habitables. Quant à ceux qui sont prêts à franchir le pas et à se lancer dans une véritable activité de location, existe le statut de loueur en meublé professionnel. Là, les déficits d'exploitation créés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sont imputables sur le revenu global.

COMMENT BIEN CHOISIR SON REGIME FISCAL ?
Parfois, l'absence de rentabilité d'un investissement immobilier réalisé dans le cadre d'une incitation fiscale résulte des contraintes réglementaires de plafonnements des loyers. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, les contribuables-bailleurs-investisseurs pratiquent des loyers inférieurs au prix du marché afin de résoudre les tensions constatées sur le marché locatif. Les déficits fonciers subis par les investisseurs, c'est-à-dire la perte qui résulte de la différence entre les sommes dépensées pour financer l'acquisition du ou des immeubles et celles qui proviennent des revenus locatifs de ses mêmes immeubles, donnent lieu à une économie d'impôt dont l'importance dépend du type du régime fiscal dans lequel le contribuable est placé. Le cas le plus général est celui de l'imposition des revenus fonciers qui proviennent de la location classique d'un logement vide. Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, lesquels sont fiscalement traités de la façon suivante. Un sort assez différent est réservé à ceux qui louent en meublé car fiscalement, les revenus de ces dernières locations sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux auxquels s'appliquent des règles bien particulières.

LOUER VIDE ET BENEFICIER DES AVANTAGES FISCAUX
Les revenus perçus au cours de l'année d'imposition provenant des locations vides relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Sont inclus les arriérés de loyers ainsi que les loyers perçus d'avance. Il en est de même pour les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles telles que les subventions de l'Anah ou les indemnités d'assurance perçues au titre d'une assurance loyers impayés. Il convient également de tenir compte, au moment de la déclaration des revenus, des recettes tirées de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières et des indemnités diverses comme celles relatives à la résiliation du bail. Quant au dépôt de garantie versé par le locataire (généralement 2 mois du loyer hors charges) lors de l'entrée dans les lieux, il n'est imposable que s'il compense des loyers impayés. S'agissant des dépenses réglées par le propriétaire pour le compte des locataires, elles viennent en déduction du revenu brut.

Les charges déductibles du revenu foncier
Les règles d'imposition des revenus fonciers définissent les charges dont le contribuable peut tenir compte afin de diminuer son assiette imposable.

•  Les intérêts d'emprunt
  Les intérêts d'emprunt et les frais liés au crédit (frais de dossier) sont déductibles du revenu foncier lorsque les crédits en cause servent à financer la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien dans la limite où ces travaux ne changent pas la consistance générale du local.
  
•   Les dépenses d'entretien et de réparation
  Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à conserver le local en bon état. Il en est ainsi pour les frais liés aux travaux de rénovation des installations électriques, de la toiture, du chauffage, etc.
  Bon à savoir : les travaux d'embellissement (remplacement des moquettes, papiers-peints, etc.) ne sont déductibles que s'ils sont destinés à faciliter la relocation.
  
•   Frais de gérance et de gardiennage
  Quand la gestion est confiée à un tiers (agent immobilier, etc.), les frais de gérance sont déductibles.
  Sont également déductibles les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes à ces rémunérations.
  
•   Déduction forfaitaire et frais de gestion
  Les frais divers de gestion et l'amortissement de l'immeuble sont couverts par une déduction forfaitaire calculée sur le montant du revenu brut foncier. Le taux de cette déduction varie selon la nature de l'immeuble et les modalités de la location. Dans le régime de droit commun, le taux est de 14% pour les locaux neufs ou anciens. Il est de 6% pour les logements neufs placés soumis au régime de l'amortissement Périssol ou Besson.
  
•   Impôts et taxes
  Les taxe foncière, taxe d'équipement, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, incombant au propriétaire sont déductibles du revenu brut foncier.
  
•  Assurances pour loyers impayés
  La prime payée pour couvrir le risque d'impayés de loyers est déductible. Pour leur part, les indemnités versées par l'assureur doivent être déclarées dans le revenu foncier.

Pourquoi est-il intéressant de subir un déficit foncier ?
Les contribuables propriétaires qui subissent une perte bénéficient des aides fiscales sous certaines réserves. Depuis janvier 2000, les déficits qui résultent de dépenses payées à compter de cette date et qui ne résultent pas des charges représentées par le remboursement d'intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans une certaine limite. Dans le régime de droit commun, le déficit ne peut être imputé qu'à hauteur de 10 700 €. Lorsque le déficit dépasse cette limite, il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. D'autre part, lorsque le revenu global du contribuable ne permet pas d'imputer le déficit foncier, celui-ci s'impute sur les revenus globaux des 5 années suivantes. Toutefois, la part du déficit qui résulte des intérêts d'emprunts n'est seulement imputable que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans.
Bon à savoir : les intérêts d'emprunt sont déduits en premier lieu du revenu brut foncier, ce qui donne un déficit foncier qui est alors imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années à hauteur de 10 700 € sur le revenu global de l'année.
Mais attention ! Pour tirer fiscalement avantage d'un déficit foncier, le logement doit être loué de façon effective et permanente jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit.

Important : ces dispositions ne s'appliquent pas dans le cadre des dispositions Malraux et des monuments historiques (voir ci-après). Ce système présente l'avantage de la souplesse. Le délai de conservation du bien est limité à 4 ans et les dépenses de rénovation sont avantageusement déductibles sur les revenus fonciers ultérieurs. De surcroît, dans ce cadre dit de droit commun, les revenus fonciers bénéficient d'une réduction forfaitaire égale à 14 %, ce qui réduit d'autant l'assiette imposable du contribuable.

INVESTIR EN : LOI DE ROBIEN

Certains régimes fiscaux permettent aux propriétaires de bénéficier de modalités de déduction plus avantageuses. Tel est le cas des locations faites dans le cadre des dispositions de la loi de Robien destinées à faire face à une situation ainsi résumée : " le marché est au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger ". En encourageant les Français à investir dans les logements locatifs, les effets attendus sont d'une part, la détente du marché locatif dans les zones en situation extrêmement tendue et d'autre part, la relance de la construction en Ile-de-France et dans d'autres zones, ce qui contribuera également à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.

LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI DE ROBIEN
Les contribuables qui deviennent propriétaires-bailleurs dans le cadre des dispositions De Robien peuvent amortir, c'est-à-dire économiser au titre des impôts sur le revenu, en 15 ans jusqu'à 65 % de l'investissement. Pratiquement, tous les ans, pendant les cinq premières années de l'investissement, les assujettis déduisent de leurs impôts 8 % du prix d'acquisition d'un logement neuf, puis 2,5 % les quatre années suivantes. Au terme des 9 premières années de location, l'amortissement peut être renouvelé à raison de 2 périodes triennales à hauteur de 2,5 % par an du prix d'acquisition du bien. Sont concernés avec effet rétroactif au 3 avril 2003, les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 ainsi que les acquisitions faites à compter du 3 avril 2003 de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logements et les logements neufs qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier.

Se constituer un patrimoine locatif sans contraintes excessives
Les propriétaires des logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 3 avril 2003 de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme, ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et transformé en logements, peuvent louer à qui bon leur semble, sans avoir à vérifier que les ressources du locataire ne dépassent certains seuils.

Des plafonds de loyers peu contraignants
Pour bénéficier de la carotte fiscale, le contribuable doit s'engager à louer, pendant 9 ans, à un prix par essence inférieur au prix du marché. En contrepartie, la perte subie, résultant de la différence entre le revenu que le bailleur aurait obtenu si le bien acquis avait été loué au prix du marché et le revenu locatif obtenu en application des limites imposées par le législateur, est compensée par une économie d'impôts. Le montant de cette économie est plus ou moins importante selon l'importance du déficit que le contribuable peut constater dans ses revenus fonciers en application des dispositions propres à la mesure de défiscalisation. Dans le cadre du dispositif de Robien le plafonnement des loyers est fixé à une valeur réputée égale à 90 % du prix du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.

Barèmes applicables aux baux signés dans le cadre du dispositif De Robien
Depuis le 3 avril 2003, les dispositions De Robien assouplissent le régime d'incitation à l'investissement immobilier. Les plafonds de ressources des locataires sont supprimés, les plafonds de loyers sont augmentés et de nouvelles zones d'investissement sont définies.

Une instruction fiscale du 30 mars 2004 définit les plafonds de loyers applicables dans les zones d'investissement pour les biens acquis après le 03/04/2004 :

Le régime micro-foncier
Ce régime s'applique automatiquement aux propriétaires qui perçoivent moins de 15 000 euros par an. Fort peu contraignant, il suppose simplement que le bailleur porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus. En contrepartie, le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges. Il en résulte une imposition qui porte seulement sur 60% de ce revenu foncier brut.

Bon à savoir : les contribuables ne peuvent plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement de 40 %. Les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.

De fait, l'intérêt du régime "micro-foncier" dépend des charges de la location. Dans les premières années de remboursement d'un crédit immobilier contracté pour financer un investissement locatif, le propriétaire peut trouver un meilleur avantage à déduire ses charges réelles, notamment lorsque celles-ci sont supérieures à 40 % (ce qui est souvent le cas lorsque le coût des intérêts est le plus élevé).

LA TVA A 5.5 % SUR LES TRAVAUX
Bien que la disposition ait donné lieu à de vives controverses au sein de la Commission européenne, la France a été autorisée à prolonger jusqu'au 31 décembre 2005 l'application du taux de TVA à taux réduit (5,5 %) sur les travaux de rénovation de l'habitat. Cette mesure qui concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien accomplis dans les logements achevés depuis plus de deux ans permet de réaliser de substantielles économies. Ces travaux sont en effet soumis à une TVA au taux de 5,5 % au lieu de 19,6%. Cette économie profite aux propriétaires, aux bailleurs et aux locataires ainsi qu'aux occupants à titre gratuit et s'applique aux locaux affectés exclusivement à l'habitation et à ceux affectés pour partie à l'habitation et pour partie à l'exercice d'une activité professionnelle, qu'il s'agisse de résidences principales, secondaires ou locatives.

Quels types de travaux ?
Le taux réduit de TVA s'applique à l'ensemble des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, ainsi qu'à la fourniture des équipements et matières premières nécessaires, à condition que ces équipements et matières premières soient facturés par l'entreprise.

Pour bénéficier de la TVA à 5.5 %, une attestation datée et signée certifiant que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans et qu'il est affecté à un usage d'habitation doit être remise à l'entreprise avant le commencement des travaux. Le taux réduit s'applique alors aux fournitures (sanitaire, chauffage, production d'eau chaude, les équipements de production d'énergies renouvelables à usage domestique, les systèmes d'ouverture du logement, les équipements de sécurité et équipements électriques) utilisées par l'entreprise. Pour leur part, les travaux de transformation ou d'amélioration qui concourent à la production d'un immeuble neuf et les travaux de nettoyage, d'aménagement et d'entretien des espaces verts ne sont pas concernés.

Bon à savoir : lorsque les travaux sont urgents (plomberie, travaux de serrurerie consécutifs à une effraction, perte des clés), la condition d'achèvement depuis plus de deux ans ne s'applique pas.

Les locaux concernés par la TVA à 5,5 %
Le taux réduit concerne les locaux d'habitation (maisons individuelles ou logements situés dans des immeubles collectifs), ainsi que leurs dépendances habituelles (cave, garage, loggias, etc.). L'immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux (sauf urgence). Aucune autre condition n'est exigée : le local peut être nu ou meublé, occupé ou vacant, occupé par le propriétaire ou par un locataire, à usage d'habitation principale ou secondaire, etc.
Bon à savoir : Le contribuable peut également bénéficier du taux réduit de TVA lorsque les travaux sont réalisés sur son terrain, par exemple les travaux de réfection d'une clôture ou de raccordement aux réseaux publics.

INVESTIR EN : LMP - LMNP

LES LOCATIONS IMPOSEES AU TITRE DES BIC
Les réductions d'impôts et les incitations fiscales dépendent du type de contrat conclu par le propriétaire. Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

LMP : Loueur en meublé professionnel

Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce, ce qui suppose qu'il loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 23 000 € (taxes comprises) ou doivent représenter au moins 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges de la même période. Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

La déclaration très simplifiée des revenus des locations
Les contribuables dont les revenus provenant des locations meublées ne dépassent pas 76 300 € bénéficient d'un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 70%. Ce régime cesse lorsque le seuil de 76 300 € est dépassé. En outre, les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultat spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus.

Au-delà de 76 300 € le régime réel simplifié s'applique. Le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Ce même régime fait place à celui du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 76 300 € et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié.

LMNP : Le loueur en meublé non professionnel

Le loueur non professionnel est le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. Son bénéfice imposable est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. La seule obligation qui lui incombe et de tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant des recettes. Toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur le revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime réel, simplifié ou normal.

Le loueur doit souscrire une déclaration spéciale de résultat n° 2031 accompagnée, sauf dispense, d'un bilan simplifié, d'un compte de résultat simplifié, d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
Signalons que les loueurs en meublé dispensés de produire un bilan fiscal peuvent inscrire un élément dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur leur déclaration afin de déduire les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion de leur chiffre d'affaires.

L'imposition du loueur en meublé
Les revenus de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC. Sont toutefois exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an. Le loueur en meublé peut également bénéficier de l'exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.

Les déficits du loueur en meublé
L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur. En cas de loueur professionnel, le déficit est imputable en totalité sur du revenu global. Ce statut est accordé aux propriétaires inscrits au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € TTC de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.

Pour le loueur non professionnel, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Attention : lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

Les plus-values
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel. Une exonération est accordée aux petites entreprises dont l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et lorsque les recettes annuelles TTC sont inférieures à 152 600 € l'année de la cession. Pour les loueurs non professionnels, la vente du logement meublé est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

La TVA et la taxe professionnelle
La location meublée n'est pas soumise à la TVA, ce qui empêche le propriétaire de récupérer cette taxe sur ses achats. D'autre part, les loueurs en meublé doivent acquitter la taxe professionnelle. Toutefois, les locations de tout ou partie d'une résidence secondaire ou principale sont exonérées à ce titre.

INVESTIR EN : LOI MALRAUX

Le régime de défiscalisation de la LOI MALRAUX
Le dispositif Malraux donne la possibilité aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physiques ou les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Cependant, les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s'agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.

Les dépenses déductibles dans le cadre de la loi Malraux
Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L'avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition.

Signalons que les cas de remise en cause de cet avantage fiscal sont fréquents et cela se traduit, en cas de non respect des engagements ou des conditions de la location, par la réintégration dans le revenu global des déficits qui n'auraient pas dû être déduits.

MONUMENTS HISTORIQUES

ECONOMISER DES IMPOTS EN S'OFFRANT UN MONUMENT HISTORIQUE
Les propriétaires donnant en location des immeubles classés Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt.

Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, lorsque l'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global. Lorsque l'immeuble ne procure aucune recette imposable, s'il est gratuitement ouvert au public, les charges foncières afférentes à l'immeuble sont déductibles du revenu global. Enfin, si l'immeuble ne procure pas de recettes imposables et est occupé par son propriétaire, les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputables sur le revenu global.

Dans ces différents cas, les déficits fonciers s'imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition.

INVESTIR EN : LOI PONS - PAUL - GIRARDIN

L'investissement dans les DOM TOM
Depuis le 1er janvier 2001 et jusqu'au 31 décembre 2006, les Loi PAUL et GIRARDIN ont remplacé la loi PONS qui instituait un régime de défiscalisation en faveur des investissements en Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon et Nouvelle-Calédonie. Sont concernés les contribuables, personnes physiques, ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal, qui réalisent des investissements ou souscrivent des parts de SCPI dans le secteur du logement.

S'agissant de la construction ou de l'acquisition d'immeubles neufs, la réduction d'impôt s'applique aux constructions ou acquisitions d'immeubles neufs que le contribuable s'engage à affecter à la location non meublée pendant au moins 5 ou 6 ans (dans le secteur intermédiaire) à un locataire qui y fixe sa résidence principale. La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient ou d'acquisition du logement ou par le prix de souscription des parts ou actions.

Pour les constructions à usage locatif, il n'existe pas de limite quant au nombre et au montant des investissements réalisés. La réduction d'impôt est répartie sur 5 ans. Chaque année, la base de la réduction d'impôt est égale à 25 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à la réduction d'impôt est né, c'est-à-dire l'année d'achèvement des travaux de construction (ou d'acquisition si la date est postérieure), ou encore l'année de souscription des parts.

Lorsque l'acheteur loue son bien sans limitation de loyer et sans tenir compte des revenus de son locataire, la réduction d'impôt est égale à 40% du prix de la surface défiscalisable sur 5 ans.

Cette réduction d'impôts est portée à 50 % pour les investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire. Dans ce cas, le contribuable doit louer nu l'immeuble dans les 6 mois de son achèvement pendant au minimum 6 ans, le logement doit être la résidence principale du locataire, le contribuable qui a souscrit des parts ou titres doit les conserver pendant au moins 6 ans à compter de la date d'achèvement du logement et enfin les ressources du locataire et du loyer ne doivent pas excéder certains plafonds.

Calcul du loyer maximum en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné comme suit :

Plafonds de loyers par m² de surface habitable :
Plafond
126 €/m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte à 126 € /m²

Plafonds de ressources des locataires :

Composition du foyer	Revenus
Personne seule	22 330 €
Couple marié	44 600 €
Majoration par personne à charge	2584 €
Majoration par personne à charge(à partir de la troisième)	3452 €

Lorsque l'acquisition est destinée à devenir la résidence principale du contribuable, le montant de la défiscalisation est égal à 25 % de 1898 euros TTC par m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.

Important : cette réduction d'impôt ne se cumule pas avec l'amortissement Besson ou l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.

Régime micro-foncier ou régime micro-entreprise ? Pour des raisons qui ne semblent tenir qu'à l'impénétrable logique fiscale, le régime juridique et le traitement fiscal des locations sont traités très différemment selon qu'ils proviennent de logements meublés ou vides. Quoiqu'il en soit, dans les deux cas, les bailleurs peuvent bénéficier de régimes fiscaux favorables tant que leurs revenus locatifs ne dépassent pas certaines limites. LOCATIONS VIDES et micro-foncier : 40 % d'abattement Pour les propriétaires de logements vides, le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 € par an. Quant à la déclaration fiscale, il suffit d'indiquer le montant brut annuel des revenus fonciers dans une case de la déclaration générale des revenus spécialement prévue à cet effet. Le plafond de 15 000 € est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris les loyers en retard ou en avance. Sont éventuellement incluses les subventions de l'Anah ainsi que les indemnités d'assurance allouées au titre des loyers impayés. Signalons également que les déficits fonciers s'imputent sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement. Important : les provisions pour charges payées par le locataire ainsi que les taxes perçues sur les loyers ne sont pas prises en compte dans le plafond de 15 000 €. L'intérêt du micro-foncier consiste en un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges, alors que le régime de droit commun est de 14% en cas de location vide. Les contribuables n'ont cependant pas la possibilité, au-delà des 40 %, d'imputer d'autres charges, notamment celles relatives au crédit immobilier. L'imposition des revenus fonciers Le revenu net foncier (c'est-à-dire le brut annuel - 40 %) est ajouté au revenu global du propriétaire auquel s'applique le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il est soumis au prélèvement social de 2%, à la CSG et à la CRDS, soit 10% du bénéfice net foncier. Le propriétaire peut choisir le régime réel d'imposition lors de la déclaration de revenus, c'est-à-dire qu'il peut opter (dans le cas le plus fréquent) pour l'abattement forfaitaire pour frais et charges de 14 %. Cette option est cependant irrévocable pendant cinq ans et se renouvelle ensuite tacitement pour la même période. LOCATIONS MEUBLEES et le régime micro-entreprise : 72 % d'abattement Les propriétaires de locations meublées dont les revenus ne dépassent pas 76 300 € par an, ont droit, tout comme les contribuables tirant des revenus de locations vides, à un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 72%. Les propriétaires qui optent pour ce régime n'ont aucune déclaration de résultat spécifique à remplir et doivent seulement joindre à leur déclaration de revenus un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux. Comme dans le cas du micro-foncier, ils indiquent directement sur leur déclaration générale de revenus, le chiffre d'affaires brut annuel sans appliquer le moindre abattement. Signalons que les déficits antérieurs ne sont pas " reportables " dans ce cas.

INVESTIR EN : ZRR - LOI DEMESSINE

INVESTIR DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Pour harmoniser le développement des régions, le gouvernement a mis en place jusqu'au 31 décembre 2002 une incitation en faveur de l'investissement locatif dans les résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisations rurales. Moyennant l'engagement pris de louer le logement pendant neuf ans, le propriétaire investisseur peut économiser immédiatement 19,6% de son investissement (9,50 % dans les Dom-Tom) sous forme de récupération de TVA.

Une résidence de tourisme, c'est un complexe immobilier où sont inclus des services et des équipements équivalents à ceux d'un hôtel, à savoir notamment l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage et la fourniture de linge. Sous cette condition, l'investissement entre dans le cadre des activités fiscalement soumises à la TVA ce qui offre à l'investisseur, la possibilité de récupérer la TVA de 19,6 % qui pèse sur l'acquisition des logements neufs. Mais attention, les résidences doivent se situer dans une zone dite de revitalisation rurale et doivent respecter des normes de surface minimale (entre 9 et 21 m² pour deux personnes) et avoir reçu un agrément du ministère du Tourisme.
Bon à savoir : ce dispositif ne concerne pas le littoral et les grandes stations de montagne, mais plutôt les régions où existe un potentiel de développement du tourisme vert. (Pyrénées, Lozère, Lot, Alpes-de-Haute-Provence, la Corse, etc.).

En choisissant ce type d'acquisition, l'investisseur devient propriétaire d'un logement neuf (ou d'un logement ancien reconstruit, le permis de construire faisant foi) dont la gestion locative est confiée à une société chargée de l'exploitation de la résidence. La gestion de la résidence de tourisme s'exerce dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans qui comporte, pour la société gestionnaire, l'obligation de mettre au moins 20 % des capacités d'hébergement de la résidence à la disposition de touristes étrangers.

Cependant, le propriétaire dispose d'un droit d'occupation ou d'une réserve de jouissance (correspondant à un avantage en nature imposable) qui est au minimum de quatre semaines mais qui ne peut pas dépasser 8 semaines. Au-delà de ce délai, la location risquerait de ne plus entrer dans le champ d'application de la TVA ce qui entraîne comme conséquence, l'impossibilité de récupérer celle ayant grevé la construction et la remise en cause de la réduction d'impôt offerte par le fisc pour ce type d'investissement.

Des incitations sous forme d'économies d'impôt
L'avantage fiscal applicable aux résidences de tourisme a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2006 dans les résidences de tourisme classées et situées dans les ZRR (Zones de Revitalisation Rurale) au sein des territoires ruraux de développement prioritaire. Entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2006, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié soumis à imposition commune et étalée sur quatre ans.

Il en résulte une réduction maximale d'impôt pouvant aller jusqu'à 12 500 € pour une personne seule, soit une réduction maximale annuelle de 3 125 €, et de 25 000 € pour un couple marié, ce qui correspond à une réduction maximale annuelle de 6 250 €.

Signalons qu'entre 2001 et 2004, le montant de l'investissement retenu pour l'application de l'incitation fiscale était plafonné à 45 760 € pour un célibataire et à 91 520 € pour les couples mariés.

Cette règle s'applique pour les immeubles achevés ou acquis à compter du 1er janvier 2001. Pour les logements achetés ou achevés avant le 1er janvier 2001, la limite retenue était de 38 120 € pour un célibataire et de 76 240 € pour les couples mariés.

Etienne Langevin