2003 serait-elle l’année du bouleversement des idées reçues en matière d’explications de la hausse des prix de l’immobilier ? Alors que la bourse n’a pas re-décollé, que le chômage inquiète, que la croissance reste atonique, l’immobilier affiche une santé inespérée. Dans une conférence de presse d’octobre 2003 sur la conjoncture immobilière, les notaires constatent une hausse de prix de 13,9 % à Paris et de 12,5 % en région parisienne. Patrick Wallut, Président de la Chambre des Notaires de Paris révèle dans son éditorial (*) les indices singuliers de cette situation: “ le bas niveau des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts, qui jouaient hier un rôle efficace d'amortisseur de la hausse des prix, semblent ne plus être autant en mesure aujourd'hui de solvabiliser une frange importante de ménages… ”. “ Cependant, et en dépit du marasme économique ambiant et de la remontée du chômage, le marché immobilier demeure globalement actif… ”. Bref, les indicateurs, qui permettaient jusqu’alors d’interpréter à défaut de les justifier la hausse des prix de l’immobilier, sont aujourd’hui inopérants. Les explications du phénomène sont donc ailleurs et, à notre connaissance, personne n’en a révélé de convaincantes.
Quoiqu’il en soit, l’enthousiasme des candidats pour les acquisitions immobilières ne faiblit pas. Bien au contraire. A la clientèle traditionnelle faite des primo-accédants intimement sensibilisés à la question du logement parce qu’ils cherchent à se loger eux-mêmes ainsi que leur famille, s’ajoute en nombre toujours plus important, celle des contribuables motivés par les attrayantes possibilités de défiscalisation concoctées par le gouvernement. En 2003 sur un total de 95 000 ventes, plus de 51 000 ont été réalisées par des investisseurs, tandis que le nombre des particuliers, 44 000, représentait moins de la moitié. De surcroît, du fait de la hausse des prix et de la diminution des aides du gouvernement en faveur des accédants à faibles revenus, ceux qui achètent un logement pour la première fois sont en diminution. Pour autant, l’essentiel est sauf car les mesures fiscales ont produit l’effet moteur attendu. L'activité du secteur de l'immobilier a été très soutenue et le nombre des mises en chantier fin septembre était de 259 127, en progression de plus de 2 % par rapport à 2002. Selon la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), le dispositif De Robien en faveur du logement locatif aurait à lui seul induit 10 000 à 15 000 ventes supplémentaires. Y a-t-il lieu pour autant de s’interroger sur les conséquences de cet état de fait ? Le repli massif sur l’immobilier d’investisseurs (déçus par la bourse) risque-t-il de ruiner l’esprit d’acquisition “ en bon père de famille ” au détriment d’une logique purement fiscale et financière dont la pertinence a été rudement éprouvée ces derniers temps ? S’il est encore trop tôt pour répondre à cette question, il nous semble utile de faire un rapide inventaire des arguments à retenir avant d’acquérir un logement.
La logique de l’investisseur confrontée à l’achat en “ bon père de famille ”
Le climat d’euphorie immobilière favorise la confrontation de deux types bien différents de candidats à l’acquisition. Les acquéreurs qui défiscalisent tirent une satisfaction d’autant plus grande de leurs déplacements dans les bureaux de vente que le prix du logement qu’ils vont payer correspond très exactement à l’économie d’impôts qu’ils sont assurés de réaliser. On est ici bien loin des standards décisionnels habituels du bon père de famille qui recommandent de prendre le temps de se forger sa propre conviction sur la réalité d’un marché et de ne pas hésiter à s’entourer d’un maximum de conseils pour réussir son investissement. Car l’immobilier n’est rentable à coup sûr que sur le long terme. Cela se vérifie tout particulièrement dans le neuf, où les prix de vente sont sensiblement plus élevés que dans l’ancien. On trouve ensuite la catégorie des candidats à l’acquisition d’une résidence principale dont les préoccupations sont très différentes. Légitimement taraudés par le désir d’habiter dans LEUR logement, ces clients sont aussi pressés de ne pas la payer trop cher compte tenu de la hausse persistante des prix de l’immobilier. A condition de remplir les critères requis de solvabilité (Cf. le dossier consacré à cette question), ils peuvent bâtir un patrimoine au terme d’un processus d’acquisition pouvant parfois s’étendre sur plusieurs dizaines d’années. Si apparemment, la compétition entre “ investisseurs-défiscalisateurs ” et “ acquéreurs-bons-pères-de-familles ” est économiquement inégale, le rappel des règles empiriques qui ont prouvé leur efficacité en matière d’achat de résidence principale et d’acquisition de biens destinés à la location devrait permettre d’éviter dans un camp comme dans l’autre de commettre certaines méprises.
Les questions à se poser avant de se lancer dans un investissement locatif
Avant de se lancer dans un investissement locatif, la circonspection doit être de mise et chacun devrait se demander s’il existe un type de bien immobilier idéal qui donnerait satisfaction à tous coups. Car à s’en référer au discours de certains vendeurs, la réponse serait indiscutablement affirmative. Le concept des résidences “ vous payez le prix d’achat, vous défiscalisez et on s’occupe du reste ” se répand d’autant plus vite qu’il repose sur de séduisants pré-supposés ci-après résumés. L’affaire est bonne à coup sûr car : dans ces nouvelles résidences, les locataires payeront bien parce qu’ils seront très heureux. Ils seront très heureux parce qu’ils bénéficieront de tout le confort et de tous les agréments que vous, en tant qu’investisseur, pourriez souhaiter pour lui-même. C’est alors qu’intervient l’irrésistible couplet des arguments de vente. Un entretien sans faille, un personnel compétent pour le gardiennage et l’entretien, des aménagements sportifs (piscine et ou tennis), etc. Enfin, il se peut aussi que l’on promette à l’acquéreur qu’il n’aura à s’occuper de rien. Tout juste lui suffira-t-il d’encaisser un revenu, éventuellement garanti, égal à un pourcentage du montant de son investissement… en contrepartie de la mensualité qu’il lui incombera d’acquitter pendant la durée de son investissement.
Analyser la rentabilité de l'investissement
Indépendamment du dispositif fiscal de réduction d'impôts, l’opportunité d’un investissement immobilier s’apprécie au regard de la rentabilité attendue de l'opération projetée. A cet égard, le critère à retenir est celui du rapport locatif, lequel dépend de données objectives, le prix d’achat au mètre carré et le montant des charges et de données plus subjectives. Le prix de la location au mètre carré lequel dépend directement de la réalité de la demande locative.
Le prix demandé est-il réaliste ?
Lorsque les motivations de défiscalisations prévalent, le risque est de ne pas suffisamment tenir compte de la valeur réelle du bien sur lequel repose le montage proposé. Or, il arrive que les démonstrations de rentabilité retiennent des hypothèses de rentabilité discutables. Il en est ainsi notamment des simulations de valeur lors de la revente qui tablent systématiquement sur la possibilité de tirer un prix équivalent à celui payé lors de l’achat. Si ce postulat se vérifie à moyen ou long terme, la prudence commande d’envisager le risque d’une évolution défavorable de la situation professionnelle qui contraindrait l’investisseur à revendre son bien avant qu’il ait été amorti. Or, un logement qui n’est plus neuf ne se vend pas au même prix que son prix d’achat. Sauf à accepter une forte moins-value, il est fort probable que les délais nécessaires pour trouver un acquéreur risquent d’être longs…
Existe-t-il une demande locative ?
Louer dans les meilleures conditions de rentabilité est la préoccupation légitime d’un bailleur. Cette considération s’impose en toutes circonstances, y compris lorsque le dispositif de défiscalisation impose des plafonds maximums de loyer au mètre carré (Loi de Robien). Mais attention. Acheter trop cher un logement dans une copropriété sur-équipée risque de se révéler aussi peu rentable que d’investir dans un logement peu cher mal construit, notamment lorsqu’il n’y a pas demande de la part des locataires et que le propriétaire doit rembourser les mensualités de son crédit immobilier…
L’examen des charges
La question des charges mérite une attention soutenue et le cahier des charges proposé par le promoteur doit être soigneusement analysé. Lorsque la copropriété n’existe pas encore (hypothèse de vente sur plan), le candidat investisseur doit souvent à cet égard, se contenter des promesses du vendeur. C’est alors au stade du projet de construction qu’il faut s’inquiéter des modalités d’administration de la copropriété. Un cabinet de gestion est-il d’ores et déjà désigné ou est-ce le promoteur qui s’en charge lui-même ? Les dépenses prévues pour l’entretien, le personnel, l’ascenseur sont elles toutes indispensables ? Si oui, le supplément de charges qu’elles génèreront sera-t-il acceptable ou au contraire risque-t-il de faire fuire les futurs candidats locataires en raison de leur coût excessif ? N’y a-t-il pas des solutions plus économiques et plus pratiques que celles proposées et si oui, dans quelles conditions pourront-elles être avalisées et mises en place au sein de la future copropriété ?
Tiendrez-vous la durée du dispositif fiscal ?
Le plus souvent, les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement immobilier sont longs et ceux qui renoncent en cours de route doivent rembourser les avantages fiscaux dont ils ont bénéficié. Dans le cas du dispositif De Robien, l’opération de défiscalisation est prévue pour durer 9 ans au minimum. Soit un délai largement supérieur à ce qui est nécessaire pour se marier, faire un ou plusieurs enfants, divorcer, etc. et modifier une situation financière qui semblait pourtant bien établie.
Choisir le régime de défiscalisation approprié
La préoccupation financière des contribuables est naturellement sous-jacente à la défiscalisation. Ceci étant, chacun selon sa propre sensibilité est susceptible de trouver son compte parmi la variété des régimes proposés par le législateurs. Les amoureux de vieilles pierres seront comblés par le dispositif Malraux tandis que ceux qui auraient vocation à faire du social trouveront leur compte dans le statut de bailleur intermédiaire perpétué par les mesures de Robien.
LOI MALRAUX
Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physiques ou les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Cependant, les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s’agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans. Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L’avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition. Enfin, signalons que le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.
MONUMENTS HISTORIQUES
Les propriétaires donnant en location des immeubles classés Monument Historique ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les déficits fonciers dans ce cas s’imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition. Dans ce cas, comme dans le précédent, le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.
L’investissement dans les DOM TOM
Jusqu’au 31 décembre 2017, la LOI GIRARDIN applicable depuis le 23 juillet 2003 améliore les possibilités de déduction d’impôts des particuliers s’engagent à acquérir un logement neuf dans un département d'outre-mer et à louer ce logement nu pour une durée minimale de cinq ans dans les six mois qui suivent son acquisition. Les ressources du preneur doivent être inférieures à 21 350 € pour une personne seule, 42 700 € pour un couple marié, plus 2 470 € par personne à charge et 3 300 € à partir de la troisième personne et le loyer doit être inférieur ou égal à 120 € an et par m².
L’avantage proposé consiste en une réduction de 50% du montant de l'investissement réalisé, cette réduction étant étalée sur cinq ans à raison de 10% par an et s’impute directement sur l'impôt sur le revenu. En outre, l’investisseur bénéficie d'une déduction forfaitaire de 14% sur ses revenus fonciers, (frais de gestion, frais d'assurance, amortissement du capital immobilier) et les déficits fonciers s’imputent sur ses revenus. Les revenus tirés de la location sont perçus en franchise d'impôt. Au terme de la période de réduction d'impôt (5 ans) l'investisseur peut déduire de son revenu global les déficits fonciers à hauteur de 10 700 € par an. La fraction des intérêts d'emprunt supérieure aux loyers perçus ainsi que celle supérieure au plafond de 10 700 € étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quelques bonnes raisons d’acheter sa résidence principale
Quant aux motivations des candidats à l’acquisition d’une résidence principale, elles relèvent du bon sens et elles légitiment le paradoxe de la situation actuelle ou en dépit de la morosité économique ambiante, de nombreux ménages s’engagent sur une longue période pour bâtir leur patrimoine. Car en faisant l’acquisition de sa résidence principale, chaque chef de famille se garantit contre les aléas de sa propre existence et protège sa famille. Depuis la fin de la deuxième guerre mondiale, cet aspect fonctionnel du patrimoine avait fini par nous échapper car les immenses moyens du régime par répartition ont permis, grâce à la généralisation de la retraite, de garantir la sécurité matérielle pour tous. Les vieux jours des actifs étant “ assurés ” par le système, ces derniers ont pu accumuler des richesses, - ou ne pas le faire - , indépendamment d’un quelconque souci de protection personnelle. La situation a radicalement changé aujourd’hui. Et s’il est pour nous hors de question d’avoir un jour à demander à nos enfants qu’ils nous payent pendant nos vieux jours (c’est-à-dire, en des termes moins crus, qu’ils se substituent aux régimes de retraite défaillants), s’employer à bâtir un patrimoine apparaît alors comme une évidence.
Investir dans une résidence principale : une affaire de bon sens
En terme économique, le bien-fondé de l’investissement réalisé dans une résidence principale tient dans le fait qu’il correspond à la satisfaction du besoin de se loger, lequel est connecté à une nécessité économique permanente : le prix que chacun est prêt à payer pour habiter sous un toit. On est ici au cœur d’une réalité très différente de celle de la bourse ou il arrive que l’on investisse des sommes considérables sur de simples éventualités de gains… Ainsi, en 2003, la santé de l’immobilier est encore qualifiée d’exceptionnelle. Cela fait suite au constat réalisé en 2002, où en moyenne, l’augmentation des prix observée auprès des propriétaires qui ont vendu leur logement était de 9,2 %. En d’autres termes, cela signifie que les accédants à la propriété récupèrent en moyenne 10 % du prix de leur investissement tous les 12 mois. Ainsi, un propriétaire qui se serait endetté pour emprunter 100 % du prix de son habitation en 2002 et qui l’aurait revendu un an plus tard, aurait pu récupérer sous forme de plus-value l’équivalent des sommes dépensées pour payer son crédit et ce, tout en ayant satisfait son besoin de logement.
Le sort de l’emprunteur est plus enviable que celui du locataire
Du point de vue patrimonial le sort de l’emprunteur est incomparablement plus enviable que celui du locataire. La seule application de l’indice INSEE du coût de la construction qui permet au bailleur d’actualiser le prix des loyers en fonction de la hausse des prix a fait subir à ces derniers une augmentation de 4,76 % au 3ème trimestre 2001 puis encore de 2,74 % à la même période en 2002. Bilan ? Pour se loger, un locataire dépense tous les ans, sans aucun espoir de la récupérer, une somme égale à douze fois son loyer mensuel et ceci fait, doit se contenter d’espérer que sa prochaine augmentation de loyer ne sera pas prohibitive. A plus long terme, l’impact de l’indexation des loyers est donné par cette simulation : un loyer payé aujourd’hui 1000 €, indexé au taux de 1,5 % par an, finira par coûter 1250 € dans 15 ans ou encore 1558 € si le taux d’indexation est de 3 % par an…
L’emprunteur quant à lui, pour peu qu’il ait opté pour un crédit immobilier à taux fixe, connaît au franc près, le coût de son crédit pour toute la durée de son engagement. De surcroît, dès le paiement de la dernière échéance, les seules dépenses qui lui incombent sont celles des frais d’entretien. S’il vend son bien, le propriétaire récupère la valeur prise par leur logement au bout des 15 ans, sans aucune incidence fiscale, car la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values. Quant au locataire, une seule perspective s’ouvre à lui. Celle de continuer à verser un loyer qui ne cessera d’augmenter et ce, indépendamment du fait qu’il soit actif, chômeur ou retraité. A supposer que les loyers continuent leur raisonnable augmentation alors que l’érosion des pensions de retraites persiste, les futurs retraités locataires seront confrontés à une situation inextricable. Autant dire que le statut de locataire se marie mal avec l’angoissante situation des régimes de retraites.
Acheter son logement, c’est souvent plus facile que de le louer
Différentes contraintes s’imposent à ceux qui cherchent à se loger. La première est d’ordre budgétaire. Que ce soit pour payer une location ou rembourser un crédit immobilier, un candidat à la recherche d’une habitation ne peut pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus à cette dépense. Ce pourcentage est automatiquement appliqué par les banques lorsqu’elles accordent un crédit ainsi que par les bailleurs, lorsqu’ils acceptent le dossier d’un candidat locataire. Ce ratio de charges financières permet de parer aux dépenses nouvelles qui incombent aux propriétaires et aux locataires, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. La seconde contrainte est pratique. Elle relève du marché immobilier et de la nécessaire existence des biens dont nous allons tenir compte pour les besoins de notre démonstration.
Or, à budget égal, il est plus facile de trouver un bien à acheter qu’une location. Ainsi, lors la recherche des offres de locations sur Paris, dont le prix est compris entre 480 et 500 €, Jean obtient 36 propositions pour des logements d’une pièce d’une surface de 10 à 25 m². A sa recherche de biens à vendre dont le prix est compris entre 50 000 et 55 000 € (afin de lui permettre de financer les frais de notaire compte tenu du budget maximal de 61 000 € auquel lui permettent de prétendre ses revenus), Jean obtient 47 réponses pour des appartements de une ou deux pièces d’une surface comprise entre 15 et 34 m².
A budget comparable, l’éventail des choix qui s’ouvre au candidat à l’investissement est donc plus large que celle des locations. On ajoutera que dans le cas de la location, Jean doit obligatoirement prévoir une dépense préalable d’environ 2000 €. Ce budget correspond aux honoraires de l’agent immobilier et au dépôt de garantie égal à 2 mois de loyers hors charges (restitué lors du départ si le logement est rendu dans un état convenable). En cas d’acquisition d’un bien ayant les mêmes critères objectifs de sélection, Jean n’aurait aucun effort de trésorerie à accomplir, car sa capacité d’endettement lui permet de financer à crédit 100 % du prix ainsi que les frais de notaire.
Patience et longueur de temps…
Les moins fortunés peuvent acquérir leur résidence. Pour ce faire, les banquiers proposent des crédits remboursables sur 30 ans ce qui rend comparable la dépense que représente une location à celle correspondant à un investissement immobilier. L’allongement à 30 ans de la durée de remboursement d’un crédit entraîne une baisse de l’ordre de 30 % du montant des mensualités de remboursement. En contrepartie, le coût global de l’opération est multiplié par 2,5 environ. Comme le prouvent les exemples qui suivent, ces circonstances permettent à chacun de constituer un patrimoine confortable.
A cet égard, le cheminement immobilier de Marc et Sophie est très significatif. Ils déclarent en effet : “ En 2025, nous serons tous les deux à la retraite. Nous aurons fini de rembourser notre crédit et notre patrimoine vaudra environ 1 000 000 € et la question des retraites ne nous angoisse pas. ” Un tel patrimoine a été bâti en quelques décennies sans aucune intention spéculative.
“ Lorsque nous nous sommes rencontrés en 1982, nous dit Sophie, Marc était responsable dans un hypermarché à Cergy Pontoise, tandis j’étais encore étudiante. A l’époque, nous avions la chance d’habiter un studio que mes parents mettaient à notre disposition. Ceci étant, dès que j’ai commencé à travailler, nous nous sommes logés plus convenablement. Un dimanche après-midi, lors d’une promenade sur les bords de l’Oise, nous avons découvert par hasard, un programme neuf en cours de construction. Nous avons flashé sur l’emplacement et avons signé le jour même après avoir visité l’appartement témoin. A l’époque, cette acquisition nous a coûté 50 000 €. Grâce à notre épargne et à l’aide de nos parents (qui nous ont cédé leurs droits à prêts au titre de leurs plans d’épargnes logements), nous avons remboursé ce premier emprunt de 20 000 € en 5 ans.
Cette première étape franchie, nous avons été confrontés à un problème d’espace en raison de l’arrivée de notre fils Félicien. Pour financer les 125 000 € nécessaires au financement de notre trois pièces neuf à Pantin, nous avons revendu notre studio 75 000 €. Grâce à cette plus-value non imposable de 25 000 €, nous avons pu emprunter sur 12 ans à un taux de 9,7 % les 50 000 € qui nous manquaient pour boucler l’opération. Sans l’avoir spécialement voulu, nous étions déjà sur la voie de la constitution d’un patrimoine confortable. Ce crédit qui nous coûtait 586 € chaque mois était de toute façon inférieur au prix de la location d’un appartement comparable à celui dans lequel nous habitions.
Depuis 1 an, nous sommes à Paris dans un appartement de 4 pièces de 98 m² dans le 13 ème arrondissement que nous avons acheté 450 000 €. Pour le financement, nous avons d’abord revendu notre trois pièces à Pantin exactement le double de son prix d’achat, soit 250 000 €. Pour les 200 000 € manquants, nous nous sommes endettés sur 20 ans à 6 %. Chaque mois, ce crédit immobilier nous coûte 1432 €, ce qui est somme toute, une somme très raisonnable compte tenu de l’environnement du quartier et du standing élevé de notre appartement. ”
Il n’y a pas d’âge pour devenir propriétaire
Si nous nous inquiétons à juste titre pour l’avenir de nos retraites, celles de nos parents ne sont nullement compromises et elles leur permettent d’investir. C’est le cas de Martine et Paul qui ont toujours rêvé de quitter Paris pour passer des jours heureux en Charente Maritime, dans leur propre maison au bord de la mer. Cette promesse, nos retraités se la sont faite lors de leur rencontre en 1960 alors qu’ils venaient de “ monter ” à Paris pour y travailler. Depuis lors, ils ont profité de la vie et ne se sont pas souciés des questions d’investissement. Ayant bénéficié d’un loyer de type loi de 48, leur dépense logement n’a en effet jamais été contraignante. A posteriori, cette circonstance explique que ce couple n’a pas eu la tentation d’acheter plus tôt une résidence principale. Ce faisant, ils ont assisté au cours des 40 années écoulées aux évolutions cycliques de l’immobilier et admettent avoir uniquement compté sur leurs retraites pour financer leurs vieux jours. Mais le moment venu, ces jeunes retraités ont du se résigner à constater que le prix des locations des maisons qui correspondaient à ce qu’ils voulaient pour leurs vieux jours était hors de leurs capacités financières. De fait, à l’âge ou bon nombre des collègues de leur génération s’inquiètent de la transmission de leur patrimoine, Paul et Martine se sont lancés dans la construction de leur maison.
Leur situation patrimoniale est celle-ci. Agé de 60 ans, après 40 ans d’une vie active débutée dans l’imprimerie avec un salaire brut annuel de 12 200 €, Paul a terminé sa carrière en tant que cadre. Sa rémunération annuelle était de 24 400 €. Sa retraite, tous régimes confondus (sécurité sociale, retraite de salarié non cadre, retraite de cadre) est de 17 000 €. Pour sa part, Martine a commencé à travailler à 19 ans et gagnait alors 9 100 € par an. Elle a pris sa retraite par anticipation en même temps que son mari alors que sa rémunération annuelle était de 18 300 €. Elle a désormais droit à une retraite annuelle de 12 100 €. De fait, ce couple dispose d’un revenu global de 17 000 + 12 100 = 29 100 € a pu emprunter 97 000 € sur 15 ans pour faire construire.
Heureux d’avoir réalisé son rêve, Paul commente sa situation patrimoniale. “ Quel dommage que nous ne nous soyons pas préoccupés plus tôt de l’acquisition de notre logement. Aujourd’hui, les terrains atteignent des prix astronomiques. Si Martine n’avait pas hérité, il y a 12 ans d’un terrain constructible à La Rochelle, nous n’aurions jamais pu réaliser notre rêve. Ceci étant, nous sommes évidemment très heureux de faire bâtir notre maison. Il n’en reste pas moins que nous allons devoir rembourser notre emprunt pendant 15 ans. En plus, nous ne nous attendions pas à une telle baisse de revenu entre notre dernier salaire et le montant de nos retraites (environ 30 %). Et pour finir, nous allons encore devoir nous priver de 30 % de nos revenus pour rembourser notre crédit pendant les 15 ans à venir…”
Epargner son loyer plutôt que de le dépenser en pure perte
Dans l’exemple qui suit, il a fallu 20 ans pour que Josette et Raymond se décident à devenir propriétaire et cessent de donner en pure perte pour eux, le loyer de leur logement à leur propriétaire. Ce couple qui disposait, à l’origine, d’un apport extrêmement réduit nous explique comment il a pu acquérir un 4 pièces aux Lilas, avec vue sur tout Paris.
Nous nous sommes d’abord constitués, sans effort, un apport personnel conséquent et ce… en 24 mois seulement. En décembre 1999, nous avons réalisé que depuis 1979, date à laquelle nous sommes devenus locataires, nous avions dépensé au total 135 000 € pour nous loger. Si nous ne faisions rien, cette dépense logement allait être inévitable tout au long de notre existence et nous allions tripler cette perte si nous ne nous décidions pas à investir. Nous avons donc franchi le pas et avons acheté notre première résidence principale. Notre motivation était simple. Nous voulions bâtir un patrimoine en prévision de la retraite et surtout en finir, une fois le crédit immobilier remboursé, avec ce loyer qui ne profitait qu’à notre bailleur. Nous avons bénéficié d’une offre de financement intégral incluant les frais de notaire et avons acheté un deux pièces neuf pour 60 000 €. Le remboursement du crédit coûtait alors à peine plus cher que notre loyer antérieur et d’emblée, nous avions l’immense joie de nous dire qu’enfin nous étions enfin propriétaires. En décembre 2001, nous avons décidé de déménager et d’acheter un 4 pièces. En trois semaines, nous avons revendu notre appartement et nous avons tout de suite mesuré l’avantage de notre statut de propriétaire. En revendant 67 000 € ce logement acheté 2 ans plus tôt, nous avons récupéré 12 000 €. Cette plus-value non imposable réalisée lors de la vente ainsi que des 6000 € économisés au titre de l’amortissement du capital pendant les deux ans de remboursement de notre crédit immobilier, représentait presque vingt-deux mois de notre ancien loyer et a servi d’apport personnel pour le financement du nouvel appartement.
Construire un patrimoine pour ses vieux jours
Avez-vous une idée des besoins financiers qui seront les vôtres lorsque vous cesserez votre activité ? Pour les évaluer par projection, nous pouvons nous interroger sur la dépense que représente aujourd’hui un mois d’hébergement dans une maison de retraite. Une visite sur le site www.seloger.com permet une immédiate prise de conscience. Dans la rubrique destinée aux seniors intitulée “ Recherche de maison de retraite ”, on trouve en un clic de souris, les différents établissements (médicalisés ou non) situés dans les environs d’une ville choisie. Là, on apprend qu’à Paris, un mois d’hébergement dans une maison de retraite coûte entre 1700 € et 3800 €, ce prix allant de 1700 € à 2300 € en province. Voilà donc, en espèces sonnantes et trébuchantes, un aperçu de l’ampleur des dépenses auxquelles nous risquons d’être confrontés un jour ou l’autre. Pour l’heure, l’essentiel du financement de ces sommes est pris en charge par l’assurance sociale, les régimes de retraite, les régimes complémentaires et les éventuelles assurances souscrites par les retraités. Il arrive également dans certains cas, peu important en terme de pourcentage, qu’il faille en appeler à la solidarité familiale. Ce sont les descendants qui sont mis à contribution et qui payent, au titre du devoir de secours, le complément nécessaire au paiement de la retraite de leurs parents.
Mais qu’en sera-t-il dans dix, vingt ou trente ans ? A supposer que la résistance des actifs à accepter la réforme des retraites persiste, comment la qualité de notre vie (hébergement, soins, etc.) de futur retraité sera-t-elle financée ? Si, comme il est vraisemblable, l’équilibre financier des régimes de retraites n’est pas suffisamment rétabli, il sera salutaire que chacun d’entre puisse trouver une réponse individuelle à la question du financement de sa propre retraite.
Fin encadré
La simplification du régime des plus-values immobilières
Depuis le 1er janvier 2004, le contribuable est déchargé de la fastidieuse déclaration des plus-values. C’est le notaire qui la calcule pour le compte de son client, la prélève sur le prix de vente payé par l’acquéreur et la verse au trésor public lors de l'enregistrement. Toutefois, les plus-values réalisées lors des ventes faites en 2003 seront déclarées en 2004 dans les conditions habituelles.
Le nouveau régime de taxation
Désormais, l’exonération totale des plus-values intervient au bout de 15 ans et non plus de 22 ans actuellement. Un abattement annuel de 10 % est effectué sur le montant de la plus-value dès la cinquième année et remplace l’ancien coefficient d'érosion monétaire. Un abattement forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition du bien est également appliqué pour tenir compte des travaux.
Ajoutons que “ les frais de notaire ” (droits de mutation à titre gratuit ) payés lors de l’acquisition sont pris en compte pour la détermination du prix d'acquisition et qu’un abattement fixe de 1 000 € sur le montant de la plus-value est appliqué à chaque opération.
Ces diverses corrections étant faites, la plus-value est imposée au taux de 16 %, auxquels s’ajoutent 10 % de prélèvements sociaux (CSG de 7,5 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de 2 %.) Sont maintenues les exonérations de plues-values réalisées lors de la vente de la résidence principale, sur les opérations de remembrement et d’expropriations pour cause d'utilité publique, lorsque le prix de la cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
Fin encadré
(*)
Etienne Langevin
Annuaire d'Agences immobilières