Placement immobilier ou épargne retraite : miser juste. - avril 2003

" La retraite, c'est de la vie en plus ! " annonçait dernièrement le Premier Ministre. Grâce aux progrès permanents de la médecine, la durée et la qualité de nos vies s'améliorent continuellement, mais la remise en cause du niveau du train de vie des retraités semble inéluctable. Voilà le paradoxe qui nous est promis à l'horizon 2020. Cependant, cela n'est rien au regard des projections en 2040. Le nombre des plus de 60 ans augmentera de 10 millions alors que les moins de 20 ans diminueront de 1,2 million. Il y aura alors en France sept retraités pour dix actifs et une grande interrogation pour cette date. Qui payera les retraites... ?

Le coût des retraites aujourd'hui
La retraite de chacun de nos parents est financée par deux salariés en activité. C'est la conséquence du système de répartition sur lequel repose notre retraite. Pour tout salarié, le prix à payer est le suivant. Chacun verse obligatoirement 14,75 % de son salaire (8,20 % à la charge de l'employeur et 6,55 % à la charge du salarié) sur la part inférieure au plafond de la sécurité sociale fixé à 2 432 € par mois, soit 29 184 € par an. Pour un non cadre, la cotisation de retraite complémentaire est de 3 % (au minimum) sur cette part de salaire et de 5 % pour celle comprise entre 2 432 € et 9 728 € par mois. Pour un revenu annuel de 29 184 €, la cotisation retraite obligatoire est tous les ans de 4 304 € à la charge du parton et du salarié... Les cadres quant à eux, versent 3 % sur la même part de salaire plus 7,5 % sur la part comprise entre 2 432 € et 29 184 €.

Moyennant quoi, au terme d'une vie de cotisation, un salarié peut espérer une retraite au taux plein s'il a cotisé 160 trimestres. Ensuite, le montant de la retraite dépend du salaire moyen calculé sur les 25 meilleures années, de l'âge de départ en retraite (en principe fixé entre 60 et 65 ans), et des points obtenus selon une méthode pour le moins opaque auprès des régimes de retraites complémentaires. Au bout du compte, un salarié non-cadre obtient en moyenne une retraite égale à 57 % de son dernier traitement. Ce taux étant de 59 % pour un salarié cadre. En cas de décès, le conjoint de ce cotisant perçoit une part de cette retraite limitée dans le meilleur des cas à 50 % ou 60 %. Mais si le défunt a été marié plus d'une fois, le dernier conjoint devra partager la retraite avec les ex-conjoints non remariés.

Telle est aujourd'hui la situation schématiquement résumée. Si les projections démographiques se révèlent exactes, en 2040 dix salariés devront financer la retraite de sept de leurs parents au lieu de deux aujourd'hui. A supposer que les ratios de coûts supportés par actif n'évoluent pas, nos enfants cotiseront 3,5 fois plus qu'aujourd'hui et nous reverseront 55 % de leurs revenus pour financer nos seules retraites...

L'enjeu est donc très concret et une certitude paraît acquise... Ni les salariés, ni les retraités ne paraissent décidés à faire des concessions au titre des droits acquis… Dans ce contexte, les assureurs proposent aux futurs retraités des solutions de capitalisation en compléments des systèmes obligatoires. Salariés et non-salariés sont incités à commencer à épargner 30 ans avant la retraite au titre d'une assurance-vie ou d'un plan d'épargne retraite. Le moment venu, l'épargne essentiellement investie par les compagnies d'assurances en actions et obligations, est servie sous forme de rente ou de capital afin de compléter les revenus distribués par les régimes de retraites obligatoires. Sûrs de leur fait, certains assureurs allaient même, au milieu des années 1990, jusqu'à réclamer la fin de notre système de retraite par répartition afin d'y substituer le régime par capitalisation qu'ils proposent. Selon eux, ce système est le plus à même de résoudre l'épineuse question des retraites.

Le silence des assureurs…
Mais, à l'heure ou nous écrivons ces lignes, le temps n'est plus aux déclarations fracassantes ni aux solutions radicales. Pas un jour ne se passe sans que la presse ne fasse état des milliards d'euros (et de dollars) qui fondent comme neige au soleil sur les places boursières et que l'on évoque les faillites alarmantes des épargnants, petits et gros… Entre les menaces de conflits armés, les risques d'une récession mondiale, la révélation des pertes abyssales de certaines grands groupes industriels, la défiance généralisée des investisseurs à l'égard de nombreuses entreprises dans lesquels ils ont parfois investi les économies de leurs clients, une question se pose. Que serait-il advenu aujourd'hui de notre système social si les retraités ne devaient compter que sur les performances de la bourse pour payer leurs retraites ?

Quoiqu'il en soit, il est toujours coutume de dire que l'assurance-vie offre un bon équilibre entre sécurité et rentabilité. Les sommes placées dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie sont disponibles, selon les options d'investissement choisies, sous forme d'avances ou de retraits en cas de besoin. Ce faisant, certains contrats vont parfois jusqu'à offrir 6 % de rendements bruts.

L'épargne retraite : choisir entre le capital OU la rente
En matière d'épargne retraite, quelle que soit la formule choisie, l'épargnant doit faire un choix. A la différence d'un investissement immobilier locatif où le propriétaire dispose du capital (le bien) ET de la rente (le loyer), la sortie du plan ne peut s'effectuer que sous forme d'un retrait en capital ou sous la forme d'une rente viagère, souvent limitée dans le temps, voire un panachage des deux solutions. Cette différence majeure étant soulignée, l'accès aux formules d'épargne se fait principalement au moyen des PEA, des PEP et des contrats Madelin.

Toute personne imposable ou non, peut ouvrir un Plan d'Epargne Populaire (PEP) ou un plan d'épargne en action (PEA). Le montant maximal des sommes versées est de 92000 € pour les PEP, et de 132 000 € pour les PEA en cours ou ouverts depuis le 1er janvier 2002. Tout retrait total ou partiel effectué avant dix ans pour le PEP et avant huit ans pour le PEA, entraîne la clôture du plan.

Les sommes des épargnants sont investies en compte de dépôt pour les PEP bancaires ou en assurance-vie (PEP assurance-vie). Pour les PEP assurance, la rémunération est prévue par le contrat assurance-vie souscrit. Quant aux PEP bancaires, ils garantissent selon la formule choisie une rémunération selon un taux d'intérêt fixe ou variable. Pendant la durée d'épargne, les intérêts produits sont capitalisés et cette rémunération est parfois complétée par une prime d'épargne annuelle versée par l'Etat. Cette prime, égale à 25% des versements annuels dans une limite de 229 € est réservée aux contribuables non imposables ayant ouvert un PEP avant le 22 septembre 1993, soit un PEP assurance-vie à primes périodiques avant le 5 septembre 1996.

La fiscalité du PEP
Les gains réalisés sont soumis aux prélèvements sociaux (10 %) mais pas à l'impôt sur le revenu. Après huit ans d'épargne sans retrait, les sommes récupérées sous forme de rentes ou de capital sont exonérées de l'impôt sur le revenu. Sauf cas de force majeure, décès, invalidité, fin d'allocation de chômage, liquidation judiciaire, la plus-value réalisée en cas de retrait anticipé en capital est soumise soit à l'impôt sur le revenu, soit à un prélèvement libératoire de 35% pour les retraits avant quatre ans, de 15% pour les retraits effectués après quatre ans. En cas de retrait anticipé sous forme de rente, celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu.

Les PEA bancaires et les PEA assurances.
Les PEA bancaires sont les plus nombreux. Ils sont constitués d'un compte en espèces et d'un compte titres. Les sommes versées sur un PEA ne peuvent être affectées qu'à l'acquisition de titres :
- Actions françaises ou titres assimilés (certificats d'investissement, bons de souscription)
- SICAV (si le portefeuille est composé d'au moins 60% d'actions françaises)
- droits et bons de souscriptions attachés aux titres ci-dessus
- actions de Sicav détenant au moins 60% de titres tels qu'énumérés ci-dessus
- parts de FCP qui détiennent au moins 75% des même titres
- jusqu'à 50% de titres de sociétés européennes, depuis le 1er janvier 2002.

Suivant les formules proposées, l'achat de titres peut être effectué directement par le titulaire ou par l'intermédiaire de l'organisme auprès duquel le PEA a été souscrit. La gestion est donc libre, sous réserve de ne faire aucun retrait avant 5 ans, sous peine de perdre l'avantage fiscal. Mais attention… La rémunération du PEA, tout comme la récupération des sommes investies, n'est pas garantie.

Fiscalité du PEA
Pendant la durée du PEA, les dividendes, avoirs fiscaux, crédits d'impôt et plus-values sont en principe exonérés de l'impôt sur le revenu s'ils sont réinvestis dans le PEA. Toutefois, les produits des titres non cotés ne bénéficient de cette exonération qu'à hauteur de 10% du montant de ces placements.
Si la sortie intervient après cinq ans d'épargne sans retrait, les sommes récupérées sous forme de rentes ou de capital sont exonérées de l'impôt sur le revenu mais soumises aux prélèvements sociaux (10%).

En cas de retrait anticipé en capital, les gains réalisés depuis l'ouverture du PEA sont imposables et sont soumis aux prélèvements sociaux à condition que le montant annuel des cessions des valeurs immobilières fixé à 7650 € en 2002 ait été dépassé. Dans ce cas, les gains sont taxés à 32,5% en cas de retrait dans les deux ans et à 26% entre deux et cinq ans. Si le seuil n'a pas été dépassé, seuls les prélèvements sociaux au taux de 10% seront dus.

Signalons par ailleurs que les fonctionnaires et les indépendants peuvent compléter leurs retraites en investissant leurs économies dans des contrats qui leur permettent de déduire les cotisations de leurs revenus imposables.

Facultatif et individuel la Préfon est réservée aux fonctionnaires. Le cotisant choisit une classe de cotisation, intégralement déductible des revenus, de laquelle dépend sa cotisation annuelle comprise entre 190 € à 3 400 €. L'épargne est investie en obligations (70 %), 28 % en actions et 2% en immobilier. L'importance de la rente dépend de l'âge de la retraite et des options retenues, réversion et ou dépendance. Le complément de retraite est versé exclusivement sous forme de rente, laquelle est soumise à l'impôt sur le revenu.

Les contrats Madelin
Destinés aux professions libérales, commerçants et artisans, les contrats Madelin permettent de déduire des revenus imposables les sommes versées dans la limite du plafond de cotisation de la sécurité sociale. Un rattrapage de carrière peut être fait dans ce cadre jusqu'à la première année de cotisation au régime général.
Fiscalement, les cotisations Madelin sont déductibles de l'impôt sur le revenu ce qui se traduit immédiatement par une économie d'impôt variable selon la tranche marginale d'imposition. En contrepartie de cette déduction la rente viagère servie à la retraite subit l'impôt sur le revenu après abattements fiscaux de 10% et 20%. Mais attention, une fois commencés, les versements ne peuvent être interrompus sous peine d'une remise en cause des déductions opérées au cours des trois années précédentes.

Le contexte fiscal étant posé, à la question : combien faut-il épargner pour assurer sa retraite ? des assureurs répondent. " La somme idéale de cotisation se situe aux alentours de 10 % du revenu pour un effort d'épargne entrepris au moins 20 ans avant l'âge de la retraite ". A titre d'illustration de l'effort à accomplir, un épargnant aujourd'hui âgé de 40 ans, doit épargner 195 € tous les mois jusqu'à 65 ans s'il veut se garantir un revenu supplémentaire de 350 € par mois. Pour un complément de revenu mensuel de 750 € à 60 ans, ce ne sont pas moins de 480 € mensuels qu'il lui faut épargner.

De fait, et alors même que certaines formules d'épargne retraite bénéficient d'incitations fiscales (voir ci-dessus), elles requièrent toutes un effort de trésorerie conséquent dont chacun peut mesurer le niveau en fonction de ses capacités financières et de l'importance du complément de retraite qui lui paraît souhaitable. En tout état de cause, il s'agit indéniablement d'une stratégie de diversification patrimoniale réservée à ceux qui en ont les moyens et qui y adhèrent, à hauteur du niveau de confiance qu'ils prêtent au système boursier… A ce stade, il ne faut pas perdre de vue que c'est à la signature du contrat de prévoyance retraite et avant même le versement du premier chèque que le client doit arbitrer entre capitalisation et distribution. Opter pour la capitalisation signifie que les intérêts produits pendant la phase d'épargne sont automatiquement réinvestis au profit de la constitution d'un important " pactole ". La rente quant à elle, permet de percevoir des dividendes avec cette conséquence que le capital n'augmente pas...

Les pertes considérables de valeurs des marchés boursiers et financiers ont fini par rendre objectivement aléatoires les paris des candidats à l'épargne retraite. Pour contourner le dilemme de la méthode à employer pour se constituer une poire pour la soif en vue de la retraite, l'investissement immobilier apparaît comme la plus sûre des méthodes.

Investir dans l'immobilier : choisir le capital Et la rente !
En ce début d'année 2003, les situations des marchés monétaires et boursiers sur lesquels reposent le financement des retraites par capitalisation et celle du marché immobilier ne peuvent pas être décemment comparées. Pour l'immobilier, l'année 2002, comme toutes celles qui précèdent depuis 1997, est encore qualifiée d'exceptionnelle. Dans l'ancien, l'augmentation moyenne des prix a été de 9,2 %. A court terme, cela signifie que les accédants à la propriété " gagnent" en moyenne 10 % du prix de leur investissement tous les 12 mois.

Ainsi, un propriétaire qui se serait endetté pour emprunter 100 % du prix de son habitation en 2001 et qui l'aurait revendu au bout d'un an, aurait pu réaliser une plus-value représentant les sommes dépensées pour payer son crédit et ce, tout en ayant satisfait son besoin de logement. Ceci étant, les plus-values virtuellement réalisables lors de la revente ne doivent pas justifier l'acquisition d'une résidence principale.

En terme économique, le bien-fondé de cet investissement réside dans le fait qu'il correspond à la satisfaction du besoin de se loger, lequel est en permanence connecté à une réalité économique. Le prix du loyer que chacun est prêt à payer pour habiter sous un toit. On est ici au cœur d'une réalité très éloignée des conjectures des analystes financiers qui encouragent leurs clients à acheter les actions d'une entreprise d'état criblée de dettes fut-elle engagée dans un secteur porteur ou d'une start-up qui n'a certes jamais réalisé de bénéfice mais dont l'avenir, garantissent-ils, est très prometteur…

Fuir le débat capitalisation - répartition mais investir utilement en achetant son logement
Retenons ici la nécessité de chacun d'avoir à payer, tout au long de sa vie, pour résider dans un logement. Cette dépense peut être assumée par le paiement d'un loyer à un propriétaire ou par le remboursement d'un crédit immobilier souscrit pour acquérir un logement. Du point de vue patrimonial le sort de l'emprunteur est incomparablement plus enviable que celui du locataire. La seule application de l'indice INSEE du coût de la construction qui permet au bailleur d'actualiser le prix des loyers en fonction de la hausse des prix a fait subir à ces derniers une augmentation de 4,76 % au 3ème trimestre 2001 puis encore de 2,74 % à la même période en 2002. Le bilan est d'une désarmante simplicité... Pour se loger, un locataire dépense tous les ans, sans aucun espoir de la récupérer, une somme égale à douze fois son loyer mensuel et ceci fait, doit se contenter d'espérer que sa prochaine augmentation de loyer ne sera pas prohibitive. A plus long terme, l'impact de l'indexation des loyers est donné par cette simulation : un loyer payé aujourd'hui 1000 €, indexé au taux de 1,5 % par an, finit par coûter 1250 € en 2018 ou encore 1558 €, si le taux d'indexation est de 3 % par an… L'emprunteur quant à lui, pour peu qu'il ait opté pour un crédit immobilier à taux fixe, connaît au franc près, le coût de son crédit.

Autant dire que le statut de locataire se marie mal avec l'angoissante situation des régimes de retraites. A supposer que les loyers continuent leur raisonnable augmentation alors que l'érosion des pensions de retraites persiste, les futurs retraités locataires seront confrontés à une situation inextricable.

A plus long terme, les conséquences des observations que nous venons de faire s'amplifient. C'est généralement, au bout de 15 ans qu'un crédit immobilier est définitivement remboursé. Dès le paiement de la dernière échéance, les emprunteurs qui jusque là étaient surtout les débiteurs de leur banquier, voient leur habitation entrer définitivement dans leur patrimoine. Fini donc le remboursement du crédit et les seules dépenses qui leur incombent sont les frais d'entretien. S'ils vendent leur bien, les propriétaires récupèrent la valeur prise par leur logement au bout des 15 ans, sans aucune incidence fiscale, car la vente d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values. Quant au locataire, une seule perspective s'ouvre à lui. Celle de continuer à verser un loyer qui ne cessera d'augmenter et ce, indépendamment du fait qu'il soit actif, chômeur ou retraité.

Investir dans une résidence principale : une simple affaire de bon sens
De fait, entre louer et emprunter, l'heure n'est plus aux pétitions de principe idéologique mais bien à celle de la recherche du logement à acheter le mieux adapté à chaque situation compte tenu des contraintes qui s'imposent à toute personne à la recherche d'un logement. La première contrainte est d'ordre budgétaire. Ici, que ce soit pour une location ou une acquisition, un candidat d'une habitation ne peut pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus à cette dépense. Ce pourcentage est automatiquement appliqué par les banques lorsqu'elles accordent un crédit ainsi que par les bailleurs, lorsqu'ils acceptent le dossier d'un candidat locataire. Rappelons que ce ratio d'endettement permet de parer aux charges nouvelles qui incombent aux propriétaires et aux locataires, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. Par prudence, les prestations familiales ne doivent pas être ajoutées aux revenus car elles ne sont que provisoires. En revanche, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL). La seconde contrainte est pratique. Elle relève du marché immobilier et de la nécessaire existence des biens dont nous allons tenir compte pour les besoins de notre démonstration.

A budget égal, il est plus facile de trouver un bien à acheter qu'une location. A la recherche des offres de locations sur Paris, dont le prix est compris entre 480 et 500 €, Jean obtient 36 propositions pour des logements d'une pièce d'une surface de 10 à 25 m². A sa recherche de biens à vendre dont le prix est compris entre 50 000 et 55 000 € (afin de lui permettre de financer les frais de notaire compte tenu de du budget maximal de 61 000 € auquel lui permettent de prétendre ses revenus), Jean obtient 47 réponses pour des appartements de une ou deux pièces dont les surfaces s'étendent entre 15 et 34 m².

De fait, pour un budget identique, l'éventail des choix qui s'ouvre au candidat à l'investissement est bien plus large que celle des locations. On ajoutera que dans le cas de la location, Jean doit obligatoirement prévoir une dépense préalable, qui dans son cas est d'environ 2000 €. Ce budget correspond aux honoraires de l'agent immobilier ainsi qu'au dépôt de garantie égal à 2 mois de loyers hors charges (restitué lors du départ si le logement est rendu dans un état convenable). En cas d'acquisition d'un bien ayant les mêmes critères objectifs de sélection, Jean n'aurait aucun effort de trésorerie à accomplir, car sa capacité d'endettement lui permet de financer à crédit 100 % du prix ainsi que les frais de notaire.

Ne pas hésiter à s'endetter sur le long terme
Pour que même les moins fortunés puissent acquérir leur résidence, les banquiers proposent des crédits remboursables sur 30 ans. Cette formule rend comparable la dépense que représente une location à celle correspondant à un investissement immobilier. L'allongement à 30 ans de la durée de remboursement d'un crédit entraîne une baisse de l'ordre de 30 % du montant des mensualités de remboursement. En contre partie, le coût global de l'opération est multiplié par 2,5 environ.

Ainsi, un crédit de 110 000 € à 6 % sur 15 ans revient à 928 € tous les mois et coûte 63 077 € en intérêts. Compte tenu du taux d'endettement maximum de 33 % au-delà duquel les banques refusent de consentir un prêt, ce crédit est accessible à un emprunteur ayant un revenu mensuel minimum de 2750 €. Sur 30 ans, ce même crédit coûte mensuellement 648,5 € le total des intérêts versés étant de 125 379,5 €. Dans ses conditions, un foyer dont les revenus mensuels sont de 1966 €, soit par exemple un couple dont chacun des membres percevrait le SMIC, peut prétendre à cet emprunt.

ACHETER AU MEME PRIX QU'UNE LOCATION
Pour vérifier que le bien que vous allez acheter se loue à un prix voisin de celui que vous vous apprêtez à consacrer au remboursement d'un emprunt sur 30 ans, il suffit de sélectionner, dans la rubrique offres de locations, les logements dont les caractéristiques correspondent au logement que vous souhaitez acquérir.

Cas n° 1 :
Monsieur ARNOLD, 30 ans, magasinier et son épouse, 29 ans, employée, perçoivent tous les deux le SMIC, soit 2 060 € net, compte tenu de leur ancienneté. Désireux de se loger à MASSY PALAISEAU dans le département de l'Essonne où ils travaillent, ils jettent leur dévolu sur un 2P de 40 m2 au prix de 80 800 €

En s'endettant à hauteur de 25 % de leurs revenus, les époux ARNOLD se constituent un patrimoine, pour le prix d'un loyer. A titre d'illustration, en saisissant 535 € comme budget maximum dans les critères de recherche des locations sur le site Internet de Se Loger, nous avons notamment trouvé un 2 PIECES de 37 m² à Savigny sur Orge au prix de 520 € par mois. Ce 2 pièces comprend une entrée, placard, séjour, coin cuisine, chambre placard, salle de bains, wc, chauffage collectif.

Cas n° 2 :
Monsieur DURAND, 36 ans, négociateur immobilier et sa concubine, 39 ans, secrétaire de direction, perçoivent tous les deux 2900 € net par mois. Ils ont acheté, en indivision, un 3 P de 48 m² à Saint Michel sur Orge au prix de 118 000 €. Sur 30 ans, cet emprunt leur coûte 789 € par mois. Ils consacrent ainsi 27 % seulement de leur revenus à l'acquisition d'un logement neuf.

Signalons également que sur www.seloger.com ils auraient pu trouver dans la rubrique location un 3 pièces à Saint Michel sur Orge au prix de 755 € (3 pièces avec entrée, cuisine équipée, séjour avec balcon, placards débarras, salle de bains, wc séparés, 2 chambres avec placards, garage, cave).

Cas n° 3 :
Monsieur CORRE, 42 ans, directeur commercial et célibataire gagne 3659 € net par mois. Il a acheté une maison de ville à Brunoy de 5 pièces, d'une surface de 110 m² avec un terrain de 680 m². Sur 30 ans, cet emprunt lui coûte 1180 € par mois. Il investit ainsi 32 % de son revenu à l'acquisition son logement.

Pour 1143 € par mois, Monsieur CORRE aurait pu devenir locataire d'un pavillon de 120 m² à BRUNOY à 8 minutes de la gare et du centre-ville, composé de 4 chambres, d'un séjour double, sur jardin clos de 650m2 environ, chauffage au gaz, sous-sol total.

COMPARAISON DES FORMULES DE LOCATION ET D'ACQUISITION
Incontestablement, une acquisition sur 30 ans coûte plus cher en terme d'intérêts versés à la banque qu'un financement sur 15 ans. Le total des intérêts est 2,4 fois plus important dans le premier cas que dans le second. Il n'en reste pas moins que si l'on confronte le sort d'un investisseur " sur 30 ans ", avec celui d'un locataire sur la même période, les données sont bien différentes. Le patrimoine constitué dans le premier cas peut être revendu (éventuellement avant le terme de remboursement de l'emprunt), il peut être mis en location (pendant ou après le remboursement du crédit) ou transmis une fois payé par voie de donation ou d'héritage. En outre, pour peu que le financement repose sur un crédit à taux fixe, la dépense liée au logement sera invariable pendant toute la durée de remboursement du crédit.

A cet égard, le sort du locataire n'est pas aussi enviable. Tous les ans, un loyer subit la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. S'il n'est pas possible de prédire l'évolution de ce taux, force est de constater qu'en 25 ans, les loyers ont été presque multipliés par trois !!! En 2001, la moyenne annuelle de l'indice INSEE était de 1140 tandis qu'elle était de 415 en 1976. Cela signifie qu'un loyer qui valait 600 € en 1976 vaut aujourd'hui 1644 € par le seul jeu de l'indexation selon l'indice INSEE.

De même, ainsi que nous le verrons ci-après, les co-emprunteurs, peuvent décider de vendre le bien avant même d'avoir fini de rembourser le crédit en cours. Dans ce cas, à condition de réaliser une plus-value, et sous réserve des aménagements contractuels prévus devant leur notaire au moment de la signature de l'acte d'acquisition, ils récupéreront une partie de la somme dépensée pour financer leur investissement.

En 2003, Monsieur LEROY et sa concubine achètent en indivision, un 3 P de 48 m² à BURES SUR YVETTE au prix de 118 147 €. Sur 30 ans, l'emprunt coûte 786 € par mois. Il convient de comparer cette somme aux 753 € qu'ils auraient du dépenser pour la location d'un logement comparable à celui qu'ils ont acheté. Si l'on s'en tient à une hypothèse basse de valorisation de leur patrimoine, à raison de 2 % par an, ce logement pourrait théoriquement être vendu 144 064 € en 2013. A cette date, le capital restant dû à la banque sera de 101 600 € et les intéressés peuvent espérer retirer de leur investissement un gain égal à : 144 064 € (prix de vente du bien actualisé en 2013) - 101 600 € (capital restant à rembourser à la banque) = 42 464 €

En restant locataires, ils seraient seulement certains d'avoir dépensé 120 x 753 €, soit 90 360 €, (compte non tenu de la hausse des charges locatives et de l'augmentation du prix du loyer en raison de l'indexation sur l'indice INSEE).

L'immobilier à usage locatif : un revenu foncier ET un capital plutôt qu'une rente
Pour obtenir un complément de revenu au moment de la retraite, rien ne vaut un revenu locatif. Si cette affirmation vous laisse songeur, interrogez votre assureur et demandez-lui combien il convient d'épargner pour s'assurer une retraite dans le cadre d'un plan épargne retraite. Ainsi que nous l'avons vu plus haut, à cette question, il vous répondra que la somme idéale de cotisation se situe aux alentours de 10 % du revenu pour un effort d'épargne entrepris au moins 20 ans avant l'âge de la retraite. Au bout du compte, un épargnant aujourd'hui âgé de 40 ans, doit épargner 195 € tous les mois jusqu'à 65 ans s'il veut se garantir un revenu supplémentaire de 350 € par mois. Pour un complément de revenu mensuel de 750 € à 60 ans, ce ne sont pas moins de 480 € mensuels qu'il lui faut épargner.

Attardons-nous sur cette dernière proposition. Cette somme de 480 € est celle qu'un emprunteur doit rembourser pendant 25 ans s'il contracte un crédit immobilier de 81 000 € au taux de 5.20 %. A supposer que ces 81 000 € soient investis dans un bien immobilier dont le rendement locatif annuel est seulement de 7%, soit 5670 € par ans ou encore 472 € par mois, la solution investissement immobilier apparaît d'emblée bien plus avantageuse.

Dans 25 ans, lorsque le crédit sera remboursé, le loyer aura pour sa part atteint la valeur de 600 € si l'on tient compte d'une indexation INSEE des loyers de 1 % par an. De ce seul point de vue, la performance de la rente locative est supérieure de 25 %. On ajoutera, à la différence de l'opération épargne retraite qui représente de toute façon chaque mois un effort de trésorerie, que pendant les 25 ans de l'opération d'investissement, le crédit immobilier aura été entièrement financé à l'aide du loyer versé par le locataire. Nous rappelons que la phase même de remboursement de l'emprunt est susceptible d'être parfaitement sécurisée par la souscription d'une assurance loyers impayés. Enfin, nous signalerons que l'investissement immobilier présente d'emblée l'avantage de certitudes tout à fait significatives. Dès la signature de l'acte d'achat chez le notaire, le bien appartient à l'acquéreur même s'il a du emprunter 100 % de la somme nécessaire au financement. A supposer qu'il lui arrive malheur (décès ou invalidité) pendant la phase de remboursement de son crédit, le bien entrera dans son patrimoine par le jeu des assurances obligatoirement souscrites en même temps que le crédit, ce qui est une façon très tangible d'assurer le devenir de ses proches.

Etienne Langevin