Le prêt In Fine

• Un prêt fiscalement intéressant
• Le fonctionnement fiscal
• Comparaison entre un prêt amortissable et un prêt in fine
• L'avis de Meilleurtaux.com

I - Un prêt fiscalement intéressant ?

Ce type de prêt a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs.Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 45%) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.

Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, Bon de Capitalisation, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

II - Le fonctionnement fiscal

Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Besson, l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :

• Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt

Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.

III - Comparaison entre un prêt amortissable et un prêt in fine

Montant du prêt : 75.000 euros
Taux du prêt : 5,80%
Durée : 10 ans

	Epargne mensuelle	Echéance mensuelle	Total	Total des intérêts
Prêt amortissable	-	825 euros	825 euros	24.016 euros
Prêt in fine	484 euros*	363 euros**	847 euros	43.560 euros

* 484 euros à 5% sur 10 ans = 75.000 euros, à reverser à l'échéance (cette épargne est non imposable)
** Intérêts

Avec le prêt in fine, le total des versements mensuels (mensualité + épargne = 847euros) s'avère légèrement supérieur à la mensualité du prêt amortissable (825 euros). Sur 10 ans, le coût supplémentaire total s'élève à 2.640 euros. En revanche, l'emprunteur pourra déduire de ses revenus fonciers 20.000 euros d'intérêts supplémentaires.

En fonction de la situation fiscale de l'emprunteur (revenus fonciers, taux marginal d'imposition), le prêt in fine peut se révéler extrêmement avantageux.

IV- L'avis de Meilleurtaux.com

Le prêt in fine est destiné aux investisseurs locatifs. Il leur permet de réduire le bénéfice foncier et de diminuer le montant de l'imposition.

Nous avons volontairement simplifié au maximum l'exemple ci-dessus afin de vous faire mieux appréhender le mécanisme de fonctionnement du prêt in fine. Des montages très pointus et personnalisés pourront vous être proposés en fonction de votre situation fiscale et financière.

La fiscalité est un domaine très spécialisé, chaque situation doit s'analyser de manière particulière. Si vous souhaitez investir pour vous constituer un patrimoine immobilier, demandez à votre banque ou à votre établissement financier de vous faire une étude sur mesure. Les prêteurs immobiliers disposent d'une véritable expertise sur ce sujet et sauront vous conseiller utilement.