Les prêts relais

• Acheter avant de vendre
• Le fonctionnement du prêt relais
• Les 4 principales formules de prêts relais
  • Formule 1 : le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique
  • Formule 2 : le prêt relais avec "franchise totale" accompagné d'un prêt amortissable avec "différé d'amortissement"
  • Formule 3 : le prêt unique intégrant à la fois un prêt relais et amortissable
  • Formule 4 : le prêt relais  "sec"
  • Les garanties
• L'avis de Meilleurtaux.com

I - Acheter avant de vendre

Presque 40% des acquéreurs de biens immobiliers vendent un bien pour réaliser leur nouvelle opération.

Il est possible que vous soyez vous-même propriétaire de votre résidence principale et que vous ayez décidé d'acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement. Votre réflexe naturel consistera alors à essayer de vendre d'abord votre bien existant et d'utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l'achat de votre nouveau bien.

Cette démarche est tout à fait logique. Nous espérons de tout coeur que vous y parviendrez car c'est la solution idéale.

Malheureusement vous allez rapidement percevoir la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l'achat s'avère presque mission impossible pour les raisons suivantes :

• D'autres acheteurs s'intéressent au même logement que vous, il faut donc procéder à votre acquisition rapidement.
• Il n'est pas question pour vous de "brader" votre résidence actuelle, vous avez besoin d'un certain délai pour la vendre dans les meilleures conditions.

Vous allez donc être confronté à un problème de décalage de trésorerie puisqu'il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et établissements de crédit ont mis au point des montages financiers dont l'objectif est précisément d'apporter une solution à ce problème. De manière générale, ces montages financiers sont regroupés sous l'intitulé "prêt relais".

Vous trouverez ici les informations utiles dans le cas ou vous devriez recourir à ce type de prêt.

II - Le fonctionnement du prêt relais

Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette épargne immobilisée afin d'équilibrer votre plan de financement. Il le fait sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital).

Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira entre 50% et 80% de la valeur du bien à vendre.

En cas de besoin, et en particulier de doute sur la valeur du bien, le prêteur aura recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualités architecturales.

Profitez-en, c'est un excellent moyen d'obtenir une estimation fiable et objective !

Rappelons aussi que les établissements spécialisés dans le financement immobilier (par opposition aux banques généralistes) ont fait un effort tout particulier sur les prêts relais et que ces prêts sont devenus un de leurs produits phares. C'est souvent chez ce type d'établissement que vous trouverez actuellement le plus de souplesse dans cette catégorie de prêt.

Les prêts relais sont dans de nombreux cas des prêts personnalisés qui prennent en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération (frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires.). Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition.

Des solutions standards existent néanmoins, elles vous seront proposées et vous devrez choisir. Des informations détaillées vous sont donc utiles pour vous aider dans cette décision.

III - Les 4 principales formules de prêts relais

1) Formule 1 : le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique

Le prêteur vous avance une certaine quotité (jusqu'à 80%) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique qui incluent les intérêts et l'amortissement du capital.

Exemple :

Pour vous permettre de comparer utilement les différentes formules proposées, les données de l'opération ci-dessous seront rappelées à l'identique pour chacune des formules présentées.

1. Vous achetez une maison de 150.000 € (983.935 francs). En incluant les frais annexes (notaire, garanties.), votre besoin réel de financement se monte à 161.000 €.
2. Vous estimez pouvoir vendre votre appartement 90.000 € (590.000 francs).
3. Le prêteur vous avance la somme de 63.000 € (413.252 francs), soit 70% de la valeur de votre appartement sous la forme d'un prêt relais au taux de 4,50%.
4. Le prêteur vous propose un prêt complémentaire amortissable d'un montant de 98.000 € (642.837 francs) sur 15 ans dont le taux d'intérêt fixe se monte à 4,90%.
5. Nous prenons l'hypothèse que le prêt relais est remboursé au 7ème mois. En effet, la durée moyenne nécessaire pour vendre un bien immobilier se situe dans une fourchette de 6 à 7 mois.
   

Le tableau suivant indique les mensualités et le coût total des prêts.

Cette solution de financement est simple et elle s'avère également intéressante en terme de coût final. Par contre, il est possible que l'échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d'endettement, en tout cas jusqu'à la vente effective de votre maison qui permettra de rembourser votre prêt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre.

2) Formule 2 : le prêt relais avec "franchise totale" accompagné d'un prêt amortissable avec "différé d'amortissement"

Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre maison n'est pas encore vendue. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d'une période de "franchise totale", ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois à l'échéance en même temps que le capital emprunté.

Cette période de franchise totale peut s'étendre jusqu'à 12 mois. A l'issue de cette période de franchise (dans le cas bien entendu où vous n'avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.

Afin d'alléger encore davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un "différé d'amortissement" pendant une période de 24 mois, période pendant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

Tableau comparatif :

*cette somme est remboursée en une fois et est ajoutée au 63.000 € du prêt relais lors de son solde définitif.

Cette solution présente l'avantage d'alléger vos charges mensuelles dans l'attente de la vente de votre logement. Ceci est très utile si vous n'avez pas d'autres alternatives. En revanche, le coût final est plus important.

3) Formule 3 : le prêt unique intégrant à la fois un prêt relais et amortissable

Il s'agit d'une solution astucieuse car elle consiste à regrouper le prêt relais et le prêt amortissable en un seul crédit. Une partie de ce prêt global est donc destinée, comme dans le cas d'un prêt relais, à être soldée dès la vente du bien.

En prenant le même exemple que celui cité ci-dessus, le prêt qui vous sera consenti se montera à 161.000 €.

Sur le montant total prêté (161.000 €), vous payez uniquement les intérêts dûs jusqu'à la vente de votre bien. Une fois cette vente réalisée, vous aurez la possibilité de solder l'avance faite par le prêteur qui se monte donc à 63.000 €, et il ne restera alors à amortir sur la durée restante que la partie correspondante au prêt amortissable soit 98.000 €.

Tableau comparatif :

4) Formule 4 : le prêt relais sec

Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une "avance" sans prêt long terme associé. Ce type de prêt est un prêt relais pur appelé également "prêt relais sec". Les conditions financières et d'octroi d'un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.

Le prêt relais sec est utile dans l'exemple suivant :

Vous vendez une maison d'habitation 160.000 € (1.049.531 francs) afin d'acheter un appartement de 100.000 € (656.000 francs).

Le coût total de votre acquisition (frais de notaire inclus) se monte à 106.900 €.
Vous obtenez un prêt relais de 106.900 € afin de financer immédiatement votre achat sans attendre d'avoir revendu votre bien.

Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt peut se monter à 5, 50% et vous solderez ce prêt au bout de 7 mois.

Coût de l'opération :

5) Les garanties

Le niveau des garanties prises par les banques obéit à un principe d'équilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prêteur (sous forme d'une hypothèque d'un Privilège de Prêteur de Deniers ou de la caution d'un organisme spécialisé) doit être au moins égal au montant total du prêt accordé, prêt relais plus prêt amortissable.

Dans notre exemple, le montant total des concours accordés est de 161.000 €, par conséquent les garanties seront prises à hauteur de ce montant. La garantie sera prise sur le bien objet du prêt à hauteur de 150.000 € assortie d'une garantie complémentaire à hauteur de 11.000 € voire 15.000 € pour "arrondir" sur le bien en vente.

Selon l'opération réalisée et votre profil d'emprunteur, ces garanties peuvent être de différentes natures et leurs coûts en dépendront. Le mécanisme détaillé des garanties est expliqué sous la rubrique Caution ou hypothèque ? du guide pratique.

VII - L'avis de Meilleurtaux.com

Le prêt relais a parfois mauvaise réputation, essentiellement à cause de son coût qui peut grever substantiellement le budget d'une opération immobilière. Aujourd'hui, compte tenu du niveau relativement bas des taux d'intérêt, cette objection est moins justifiée.

Il est important de noter qu'à l'exception des prêts relais secs (un simple prêt relais sans prêt long terme), le prêteur est prêt à faire un effort significatif sur les conditions du prêt relais proprement dit afin d'avoir l'opportunité de vous accorder un prêt immobilier traditionnel. Il aura également l'occasion de faire preuve de souplesse et d'imagination dans le montage proposé afin de s'adapter du mieux possible à votre budget prévisionnel.

Enfin il sera particulièrement utile pour ce type de financement d'étudier et de négocier au mieux les frais annexes de l'opération (frais de dossier, frais de garanties.) qui peuvent alourdir le coût de l'opération.