Si l'effort financier que représente l'achat d'un logement n'est pas à la portée d'un seul candidat acquéreur, pourquoi ne pas le répartir entre deux coacquéreurs ! Il n'est en effet nullement besoin d'être marié pour parvenir à cette fin. Ce type de synergie est d'ailleurs maintenant " officiellement " facilité avec le PACS. Désormais, ce statut offre certains avantages patrimoniaux à un couple qui décide d'acquérir un logement sans être marié. Il n'en reste pas moins cependant, qu'en dehors du mariage, la liberté contractuelle est la règle. Mais attention, cette liberté ne doit pas être synonyme d'imprévoyance. Car à s'engager en dehors de toute convention pré-établie, chacun s'expose au risque de devoir regretter de n'avoir pris quelques simples précautions, notamment en prévision d'une plausible séparation. Dans un tel cas, les enjeux liés à la séparation et à la répartition d'un patrimoine acheté à deux sont très concrets. En cas de mésentente grave, c'est le problème de la vente éventuellement forcée du logement qui surgit. Si la rupture du couple intervient de façon raisonnée, se pose la question de savoir lequel des deux coacquéreurs va rester dans le logement et celle de l'indemnisation de celui qui le quitte. Enfin, en cas de séparation pour cause de décès, surviennent les affaires d'héritage et de transmission du patrimoine constitué par les coacquéreurs. Pour prendre la mesure de ces enjeux, nous rappellerons ce que la loi prévoit en matière d'indivision et nous évoquerons les aménagements, notamment le PACS, que les parties peuvent mettre en ouvre en vue de ménager leurs intérêts patrimoniaux.
Le concubinage, de quoi s'agit-il ?
L'union libre ou le concubinage est défini comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple. Du point de vue patrimonial, la règle est simple. Chaque concubin conserve la propriété de ses biens et est responsable de ses propres dettes. Lorsque deux concubins s'unissent pour acheter un logement, chacun participe à l'acquisition dans des proportions variables, l'acte de propriété indiquant alors la part respective de chacun. S'ils empruntent, la répartition des droits patrimoniaux sur le bien acquis de chacun des co-emprunteurs dépend en toute logique de leurs contributions respectives dans le financement et la fameuse règle des 30% d'endettement prévaut. Ceci étant, quoi qu'il en soit du prorata des droits respectifs de chaque co-indivisaires, les règles de l'indivision s'appliquent. Toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l'unanimité à l'exception du cas ou le bien serait en péril. Ce cas est le seul où un indivisaire peut agir seul pour la conservation du patrimoine indivis.
Pour prévenir toute difficulté, les concubins, le plus souvent conseillés par leur notaire, ont donc grand intérêt à définir les modalités de financement et de gestion du bien indivis. Tel est l'objet de la convention d'indivision qui permet de se mettre d'accord, à priori, sur les modalités de résolution des litiges qui pourraient éventuellement survenir. Cette convention peut être à durée indéterminée ou déterminée sur une période de cinq ans éventuellement renouvelable. Ensuite, en cours d'indivision, il est sage de conserver toutes les preuves des dépenses faites pour le compte de l'indivision. Cette précaution permet d'éviter les complications qui risquent de survenir lorsque le couple se sépare et décide de vendre le bien. En pratique, des tensions peuvent provenir de la situation suivante. L'un des co-indivisaire perd son emploi ou ne peut, pour tout autre raison, payer sa part de remboursement de l'emprunt ayant servi à l'acquisition commune tandis que l'autre rembourse l'intégralité de l'emprunt souscrit par le couple. Nous ne nous étendrons pas sur les difficultés qu'une telle situation de fait risque d'engendrer au moment du partage lorsque celui qui a " tout " payé, doit néanmoins partager.
La séparation du couple et les conséquences sur le bien immobilier commun
La séparation d'un couple propriétaire non marié pose la question de savoir comment les partenaires peuvent se défaire de l'indivision dans laquelle ils se trouvent depuis qu'ils ont acheté un bien en commun. S'ils sont d'accord, le bien peut être vendu et chacun récupère une part du prix de vente proportionnellement à l'importance de sa contribution dans le financement. Si l'un d'eux s'oppose à la vente, il peut être passé outre son refus moyennant une autorisation judiciaire si ce refus met l'intérêt commun en péril. Il est également possible de procéder au partage amiable ou judiciaire. Toutefois, s'il existe une convention à durée déterminée, la vente du bien ne pourra pas intervenir avant le terme prévu. Dans ce cas, les biens sont répartis en parts égales, ce qui peut entraîner le versement de soultes pour compenser la différence de valeur. En cas de partage judiciaire, le tribunal désigne un notaire en qualité de liquidateur et un juge-commissaire pour surveiller les opérations de liquidation.
Comment protéger son concubin en cas de décès ?
Ne bénéficiant d'aucun statut juridique particulier, les concubins sont considérés comme étrangers l'un à l'égard de l'autre. En cas de séparation du couple pour cause de décès, voilà ce qu'il risque d'advenir. En l'absence de testament, le survivant n'a aucun droit sur le patrimoine de l'autre. Signalons pour mémoire que lorsque le bien n'appartient qu'à un seul des deux concubins, l'autre se trouve dans une situation extrêmement précaire. En cas de décès de celui à qui appartient le bien, le maintien dans les lieux du survivant ne peut provenir que des aménagements contractuels mis en place du vivant du défunt tel que le legs du droit d'usufruit du logement. Le bénéficiaire du legs pourra ainsi, jusqu'à son propre décès, résister à la demande d'expulsion éventuellement formulée par les héritiers du défunt.
Lorsque le bien appartient aux deux co-indivisaires, la règle est la suivante. En cas de décès d'un concubin, les biens du défunt reviennent à ses héritiers, enfants, parents, frères et sours... et le logement se trouve en indivision entre ces derniers et le survivant. Conséquence : celui-ci n'est pas certain de pouvoir continuer à l'habiter. En effet, aux termes de l'article 815 du Code Civil, nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision et un droit au partage est prévu pour tout indivisaire. Le partage du bien étant effectué en fonction des apports de chacun, si la preuve de cet apport peut être rapportée. Pour éviter cela, chacun des concubins peut léguer ses biens à l'autre par testament. Toutefois, si le défunt laisse des enfants ou des parents, ceux-ci pourront discuter ce testament si leur part de réserve héréditaire (voir plus loin) est affectée. Dans ce cas, le concubin doit les dédommager s'il veut conserver le logement. A défaut, les héritiers peuvent demander en justice l'annulation du testament ou de la donation.
Il est toutefois possible par convention notariée, de prévoir qu'au décès d'un des indivisaires, l'autre pourra racheter sa part par priorité aux héritiers. Cette solution est généralement complétée par la souscription d'une assurance décès ou d'une assurance vie qui permet de régler la question du financement de la part.
Le logement commun peut également être acquis par le biais d'une Société civile immobilière (SCI). Les parts de la société sont détenues par les concubins ou les Pacsés selon leur participation au capital social. En cas de décès, les statuts de la SCI peuvent prévoir que le survivant peut racheter les parts du défunt. Autre solution, l'achat croisé par le biais d'une SCI. Chacun est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l'autre moitié. En cas de décès, l'usufruit du défunt s'éteint et le concubin survivant obtient la moitié des parts en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il peut ainsi continuer d'habiter le logement, seule la moitié en nue-propriété du défunt se retrouvant dans la succession.
Il existe enfin une dernière solution. Lorsque les deux concubins sont copropriétaires du logement familial, l'acte de vente peut contenir une clause de tontine dont l'avantage consiste à exonérer le survivant des droits de succession sur le logement (voir encadré).
La tontine La "tontine" est une disposition contractuelle qui prévoit que la propriété d'un bien acheté à plusieurs revient intégralement au dernier des survivants après le décès du ou des autres coacquéreurs. Le bien est considéré comme n'ayant jamais appartenu au défunt et échappe ainsi aux règles de succession. Autre spécificité. Lorsque le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès est que la valeur du bien est inférieur à 76 225 ?, le survivant reçoit la pleine propriété du bien et ne paye que les droits de mutation à titre onéreux et non les droits de succession. Ici encore, les concubins peuvent acheter la nue-propriété du bien en indivision et limiter la tontine au seul usufruit. En cas de décès d'un des concubins, sa part de nue-propriété est attribuée à ses héritiers mais, du fait de la tontine, le concubin survivant devient usufruitier de la totalité du bien immobilier. Il peut ainsi continuer à l'habiter le logement ou le louer. L'inconvénient de la formule réside dans sa rigidité car elle ne peut prendre fin qu'en cas d'accord des deux parties, ou lors du décès de l'une d'elles.
Les incidences du pacte civil de solidarité sur les droits de succession
Les transmissions à titre gratuit (successions, donations) entre partenaires Pacsés bénéficient d'un abattement et d'un barème avantageux. S'agissant des donations, ce régime ne s'applique que si le PACS existe entre les partenaires depuis plus de deux ans. L'abattement est de 57 000 ? pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2000 et les donations effectuées à partir de cette date.
Après application de l'abattement, la part revenant au partenaire supporte un impôt de 40 % sur la tranche allant jusqu'à 15 000 ? et 50 % au delà. Une réduction des droits ainsi déterminés a lieu à hauteur de 50 % si le donateur à moins de 65 ans et de 30% lorsque le donateur a entre 66 ans et moins de 75 ans.
La liquidation du patrimoine des concubins
Nous venons de le voir. Le concubin bénéficiaire d'un don ou d'un legs accompli par son partenaire est considéré comme un tiers vis-à-vis de la succession. Il ne bénéficie d'aucun avantage et doit supporter une taxation égale à 60% des valeurs qu'il reçoit, déduction faite de l'abattement général (voir tableau ci-joint). Pour réduire ces frais, il est toutefois possible de léguer l'usufruit du bien dont la valeur est égale à une fraction de la valeur en pleine propriété. Cette solution permet à l'usufruitier d'habiter le logement sa vie durant ou encore, de le donner en location et d'encaisser les loyers. Signalons qu'en l'absence de lien de parenté entre les concubins, le taux est également de 60 % sur la valeur d'une donation, mais aucun abattement ne s'applique.
Abattements sur les droits de donation
76 000 ? entre époux, depuis le 1er janvier 2000 (60 979,61 ? du 1er janvier au 31 décembre 1999, et 50 308,18 ? auparavant), 46 000 ? pour les enfants et héritiers handicapés.
Abattement spécial sur donation
Depuis le 1er avril 1996, les donations des grands-parents au profit des petits-enfants bénéficient d'un abattement de 15 000 ? sur la part de chacun des petits-enfants.
Personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS)
L'abattement est de 57 000 ? sur les donations effectuées en cas de donation par la personne liée par un PACS à condition qu'il ait été conclu depuis au moins deux ans (sinon pas d'abattement).
Donations antérieures
Les abattements sont diminués de ceux obtenus au titre de donations antérieures faites depuis moins de dix ans du vivant du donataire.
Réduction des droits de donation
Depuis le 1er septembre 1998, le taux de la réduction est le même pour toutes les donations (donations simples ou donations partage), soit 50 % si le donateur est âgé de moins de 65 ans, 30 % si le donateur est âgé de plus de 65 ans et de moins de 75 ans. (Entre le 25 novembre 1998 et le 30 juin 2001, les personnes âgées de 75 ans et plus ont bénéficié d'une réduction des droits de 30 %.)
Montants des abattements sur les droits de succession
Conjoint survivant
Le conjoint survivant bénéficie d'un abattement de 76 000 ? sur sa part pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2000, 60 979,61 ? pour les successions ouvertes entre le 1er janvier et le 31 décembre 1999, et 50 308,18 ? pour les successions ouvertes antérieurement.
Héritier direct
L'héritier en ligne directe (enfant, petit-enfant, parent.), bénéficie d'un abattement de
46 000 ? sur sa part. Ce même abattement s'applique aux héritiers handicapés.
Le frère ou la sour du défunt
L'abattement de droit commun est de 1 500 ?. Il est de 15 500 ? si l'héritier est célibataire, veuf(ve), divorcé(e), séparé(e) de corps et âgé(e) âgé de plus de 50 ans ou infirme au moment du décès et s'il a été constamment domicilié(e) avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès.
Personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS)
L'abattement est de 57 000 ? pour les successions ouvertes après le 1er janvier 2000. (46 000 ? pour les successions antérieures au 31 décembre 1999).
Autres cas
En l'absence de tout autre abattement, l'abattement est de 1 500 ? sur chaque part successorale.
Cumul d'abattements
L'abattement pour personne handicapée se cumule avec les abattements décrits ci-dessus, à l'exception de l'abattement de 1 500 ?.
Donations antérieures
Les abattements de 76 000 ?, 60 979,61 ?, 57 000 ?, 50 308,18 ? et 46 000 ? sont diminués de ceux dont vous avez bénéficié à l'occasion de donations antérieures qui vous ont été faites par le défunt de son vivant et depuis moins de dix ans.
Montants des droits à acquitter en cas de succession ou de donation en ligne directe
Patrimoine : Moins de 7 600 ? Taux: 5%.
Patrimoine : Entre 7 600 ? et 11 400 ? Taux: 10%.
Patrimoine : Entre 11 400 ? et 15 000 ? Taux: 15%.
Patrimoine : Entre 15 000 ? et 520 000 ? Taux: 20%.
Patrimoine : Entre 520 000 ? et 850 000 ? Taux: 30%.
Patrimoine : Entre 850 000 ? et 1 700 000 ? Taux: 35%.
Patrimoine : Supérieure à 1 700 000 ? Taux: 40%.
Succession ou donation entre époux
Patrimoine : Moins de 7 600 ? Taux: 5%.
Patrimoine : Entre 7 600 ? et 15 000 ? Taux: 10%.
Patrimoine : Entre 15 000 ? et 30 000 ? Taux: 15%.
Patrimoine : Entre 30 000 ? et 520 000 ? Taux: 20%.
Patrimoine : Entre 520 000 ? et 850 000 ? Taux: 30%.
Patrimoine : Entre 850 000 ? et 1 700 000 ? Taux: 35%.
Patrimoine : Supérieure à 1 700 000 ? Taux: 40%.
Succession ou donation entre frères et soeurs
Patrimoine : Inférieure à 23 000 ? Taux: 35%.
Patrimoine : Supérieure à 23 000 ? Taux: 45%.
Succession ou donation entre personnes liées par un PACS
Patrimoine : Inférieure à 15 000 ? Taux: 40 %
Patrimoine : Supérieure à 15 000 ? Taux: 50 %
En cas de donation, si le PACS a été conclu depuis moins de deux ans, le taux est de 60 % sur l'ensemble.
Autres cas
Succession entre parents jusqu'au quatrième degré inclus Taux: 55%.
Succession entre parents au-delà du quatrième degré ou entre personnes non parentes Taux: 60%.
Les règles applicables en cas de donation d'un bien immobilier
Pour préserver le patrimoine de son concubin, il est bien entendu possible de songer à la donation. Mais attention. Dans un souci de protéger les intérêts de la famille proche du propriétaire, le législateur a fixé les limites du patrimoine dont celui-ci peut disposer librement. Il s'agit de la quotité disponible. Quoiqu'il arrive en effet, les héritiers réservataires d'un concubin (Pacsé ou non), c'est-à-dire les enfants et petits-enfants ou, en leur absence, les parents et grands-parents ont droit à une part d'héritage dont l'importance dépend du nombre des héritiers réservataires. En aucun cas, cette limite ne peut pas être franchie par l'effet d'une donation. Si la donation excède le montant de la quotité disponible, elle est réduite au profit de la part de la réserve héréditaire.
Rappel des règles relatives aux donations
Le quantum de la quotité disponible dépend de l'existence ou de la non existence de descendants et d'ascendants. En présence de descendants, le donateur peut librement disposer de son patrimoine dans les limites suivantes. La moitié en présence d'un enfant, du tiers en présence de deux enfants et du quart s'il y a trois enfants et plus. L'enfant adultérin, quant à lui, a droit à une part égale à la moitié de celle à laquelle il aurait eu droit s'il avait été légitime. Dans ce cas, la part de réserve des enfants légitimes est augmentée au prorata de la part diminuée de l'enfant adultérin. En présence d'ascendants, la quotité disponible est de la moitié de la succession en présence des deux ascendants, et des trois quarts en présence d'un ascendant.
Les donations dans le cadre du mariage
Les droits des descendants ou des ascendants protégés par la réserve héréditaire peuvent être modifiés lorsque les époux ont fait entre eux une donation au dernier vivant. Dans cette hypothèse, l'époux survivant bénéficie de trois possibilités à l'ouverture de la succession. Soit, recevoir la quotité disponible, soit recevoir un quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, ou enfin, recevoir la totalité des biens en usufruit.
A l'intérieur des limites ainsi définies, le donateur peut disposer de ses biens aussi librement qu'il le souhaite, avec la possibilité d'avantager certains héritiers par rapports aux autres. Ses facultés prennent la forme de donation simple en avancement d'hoirie ou de donation par préciput.
Pour aider un enfant avec une donation, sans pour autant léser ses frères et sours, la donation simple ou donation en avancement d'hoirie est parfaitement appropriée. Réputée faite à titre d'avance sur la part qui reviendrait à cet héritier au moment du décès du donateur, elle oblige le notaire chargé de la succession du donateur à tenir compte de la valeur des biens donnés. Cela signifie que les biens ayant fait l'objet d'une donation simple sont inclus dans la masse successorale à partager, avant d'être retirés de la part d'héritage revenant au bénéficiaire de la donation faite en avancement d'hoirie.
LA DONATION PAR PRECIPUT
Le donateur peut, en toute légalité, disposer d'une fraction de son patrimoine au titre de la quotité disponible. En pratique, cette part ou une partie de celle-ci peut être attribuée à un des enfants qui se trouve ainsi avantagé par rapport à ses frères et sours. Cette faculté est reconnue au titre d'une donation faite par préciput. A condition d'être expressément précisée dans l'acte notarié, la valeur du bien donné par préciput s'ajoute à la part successorale du bénéficiaire, au lieu d'être reporté à la succession comme cela se pratique en cas de donation par avancement d'hoirie. Signalons toutefois qu'en présence d'héritiers réservataires, ceux-ci sont toujours en droit de vérifier que la donation par préciput n'empiète pas sur la quotité disponible. Lorsqu'il en est ainsi, la donation peut donner lieu à réduction.
Ce type de donation traduit l'intention du défunt d'anticiper tout ou partie des droits auxquels un héritier peut prétendre sans affecter l'égalité entre les héritiers. Ainsi, selon l'article 843 du Code civil, une donation qui n'a pas été faite expressément par préciput ou avec dispense de rapport doit être rapportée à la succession afin de rétablir l'égalité entre les héritiers.
Par exemple, si le jour de son décès un défunt laisse un patrimoine 40 000 ? à ses deux enfants et qu'une donation de 60 000 ?, avait été faite à l'un d'entre eux, la masse successorale fictive est égale à 40 000 ? + 60 000 ? = 100 000 ?. L'un des enfants ayant déjà reçu 60 000 ? à titre d'avance sur sa part successorale, il doit donc reverser 10 000 ? au co-héritier pour respecter l'égalité successorale.
Cette donation consiste en une libéralité qui s'ajoute à la part de réserve d'un héritier. Lorsque le bénéficiaire de la donation par préciput n'est pas réservataire, l'actif successoral est donc diminué de cette valeur, ce qui réduit d'autant l'actif des héritiers réservataires.
Enfin, pour déterminer si une donation par préciput n'empiète pas sur la réserve héréditaire, il convient d'ajouter la valeur des actifs existants au jour de la succession et la valeur des biens donnés, ce qui permet de déterminer une masse successorale fictive.
Autre exemple : pour une masse successorale de 75 000 ? en présence de quatre enfants, et d'une donation par préciput de 25 000 ? au profit de l'un des enfants, l'actif successoral fictif est égal à
100 000 ?. Dans ce cas, la quotité disponible est égale au quart de la succession, soit 25 000 ?. Il en résulte que l'un des enfants a pu valablement recevoir 25 000 ? à titre de donation par préciput et bénéficier, au même titre que ses frères et sours du partage de la masse successorale soit 750 00 ? : 4 = 18 750 ?. Dans ce cas, l'enfant favorisé a reçu 25 000 ? (donation par préciput) + 18 750 ? (héritage) = 43 750 ? tandis que les co-héritiers auraient reçu 18 750 ? au titre de l'héritage.
Fin encadré
LE RESPECT DE L'EGALITE ENTRE HERITIERS
Sous la réserve importante que nous venons d'évoquer, le respect de l'égalité entre héritiers est un principe incontournable en matière de succession. Lors du décès du donateur, les donations sont réputées, sauf précisions contraires, avoir été faites à titre d'avance sur la succession de l'héritier. Il en résulte pour ce dernier, l'obligation de " signaler " sa donation afin qu'elle soit comptabilisée dans la masse successorale à partager.
Pour vérifier que l'égalité entre les héritiers a été respectée, les biens existants au jour de la succession et toutes les donations faites par le défunt sont additionnées. C'est ce que l'on appelle le rapport. Si les biens donnés dépassent la quotité disponible, les héritiers réservataires peuvent demander la réduction des donations faites afin que chacun reçoive la part qui lui revient. Pour évaluer cet actif, la valeur retenue est celle du bien estimé au jour de la donation et non celui de la succession. Il n'est donc pas tenu compte des aménagements et embellissements éventuellement faits par le bénéficiaire de la donation. En revanche, lorsque le bien a été vendu pour permettre l'achat d'un nouveau bien, le montant du rapport est égal à la valeur de ce nouveau bien au jour de la succession. Symétriquement, si le bien a perdu de sa valeur, en raison d'une faute commise par le donateur, par exemple mauvais entretien, c'est la valeur qu'aurait eu le bien s'il n'avait pas été détérioré qui est retenue.
Important : lorsque la réserve héréditaire a été rognée par une ou des donations, il en résulte la caducité des dispositions testamentaires. Telle est la conséquence de l'article 925 du code civil. Pour permettre le rétablissement des droits des héritiers, l'article 923 du même code prévoit que les donations sont réduites en commençant par la plus récente et ainsi de suite jusqu'aux plus anciennes.
Pratiquement, lorsque le bénéficiaire du don est un héritier réservataire ou non, il peut indemniser ses cohéritiers en argent ou rendre le don en nature. Lorsque le bénéficiaire de la donation n'était pas un héritier, le bien doit être restitué en nature. S'il a été vendu, c'est la valeur au jour de l'aliénation qui doit être versée à l'actif de la succession. Dernière précision, la réduction doit être réglée au moment du partage. Toutefois, les héritiers peuvent s'entendre pour aménager le délai de règlement. A défaut d'accord et en cas de difficulté, celui-ci peut être accordé par le tribunal.
La réduction des libéralités
Lorsque le bénéficiaire de la donation excessive est un tiers non-héritier, soit éventuellement un concubin, le bien doit être restitué en nature afin d'assurer la conservation des biens dans les familles. Toutefois, lorsque la chose donnée a été vendue ou perdue, la restitution s'effectue en valeur. Lorsqu'un l'héritier venant à la succession a reçu une donation qui empiète sur la réserve héréditaire des cohéritiers, la réserve doit être reconstituée. Dans ce cas, en principe, le bénéficiaire du don excessif doit restituer l'excédent en valeur, sauf si le donateur a stipulé une réduction en nature ou s'il est insolvable et ne peut payer l'indemnité de réduction. Dans ce dernier cas, il devient débiteur des autres cohéritiers.
Le concubinage et la location
Si le contrat de location n'a été signé que par un des deux occupants, seul le signataire du bail a la qualité de locataire. L'autre n'a aucun droit sur le logement. Important : le concubin non titulaire du bail est protégé en cas de décès ou d'abandon de domicile du locataire. En effet, le contrat de location peut être maintenu au profit du concubin notoire si ce dernier vivait avec le locataire depuis un an au moins à la date du décès ou de l'abandon de domicile.
Si le bail a été signé par les deux colocataires, ils sont chacun considérés comme locataire et doivent supporter les charges et obligations afférentes à cette qualité. En cas de départ de l'un des deux locataires, celui qui reste dans les lieux doit s'acquitter de l'intégralité du loyer et des charges.
Attention toutefois. Même en cas de congé régulièrement donné par l'un des colocataires, le propriétaire peut se retourner contre ce dernier si le locataire en place n'assume pas l'intégralité de ses obligations locatives. Cette situation, comparable à celle qui prévaut en cas de séparation d'un couple locataire marié (voir plus haut) se rencontre lorsque le bail contient une clause de solidarité entre locataires.
Les locataires Pacsés
Le sort des locataires Pacsés est le suivant. En s'engageant dans un PACS, les partenaires deviennent solidaires des obligations prises envers le bailleur. Cela signifie que l'un d'entre eux peut être tenu pour responsable de l'ensemble des sommes dues au bailleur tant que le PACS n'est pas rompu, alors même qu'il aurait donné congé. En contrepartie, lorsque le contrat de location n'est signé que par un seul des partenaires, le transfert du bail au profit de l'autre s'applique en cas de décès ou d'abandon de domicile du titulaire du bail.
L'acquisition d'un logement par un couple uni par un PACS
Depuis novembre 1999, deux personnes majeures de sexe différent ou de même sexe peuvent conclure un PACS pour organiser leur vie commune. Ce contrat conclu entre deux partenaires de sexe différent ou de même sexe est enregistré au greffe du tribunal d'instance du lieu du domicile commun des partenaires. Les Pacsés s'engagent à s'apporter une aide matérielle et mutuelle et sont solidairement responsables des dettes de la vie courante et des dépenses de logement. Le PACS peut être résilié unilatéralement avec un préavis de trois mois au moyen d'un acte d'huissier. Autrement, le PACS prend fin par le mariage des partenaires ou le décès de l'un d'eux.
Selon l'article 515-5 du code civil, les immeubles achetés par les partenaires ou par un seul d'entre eux après la conclusion du PACS appartiennent en commun et pour moitié aux deux partenaires. Le régime de l'indivision s'applique, sauf dispositions contraires dans le contrat de vie commune ou dans l'acte d'acquisition. Il en résulte que le bien appartenant à l'un des partenaires avant la signature du PACS reste sa propriété exclusive. Il en est de même pour les biens reçus par donation ou par héritage après la conclusion du pacte. Il est cependant possible de prévoir que les biens acquis postérieurement au PACS seront indivis pour moitié chacun.
Mettre fin à un PACS
En cas de dénonciation du PACS, chacun peut sortir de l'indivision, soit en provoquant le partage, soit en vendant sa part indivise. Dans ce dernier cas, celui qui reste dans le logement bénéficie d'un droit de préemption qui lui permet de se substituer à l'acquéreur éventuel. En cas de dénonciation ou d'extinction du PACS, le partenaire peut demander l'attribution à titre préférentiel du logement.
En cas de décès d'un des membres du couple Pacsé, le survivant se trouve en indivision avec les héritiers, enfants et parents du défunt et l'ensemble des règles précédemment évoqué s'applique. Il n'en reste pas moins que l'avantage retiré par les partenaires Pacsés est d'ordre fiscal. S'ils justifient de deux années de PACS, ces derniers bénéficient depuis janvier 2000 d'un abattement de 57 000 ? sur les biens transmis en donation ou par succession. Au-delà de cet abattement, l'imposition est de 40 et 50%, tandis que les concubins, eux, s'acquittent d'un impôt égal à 60 %.
Etienne Langevin
Annuaire d'Agences immobilières